全球20個城市房價泡沫或破滅後，這兩大地區樓市即將成為下一站冰點？

我們長期跟蹤全球樓市，發現全世界多個炒作級房價可能正在迅速降溫，而房價泡沫可能即將破滅的城市數量不斷增加，目前至少擴大至20個。它們是，美國的紐約和西雅圖，英國的倫敦和曼徹斯特、澳大利亞的悉尼、墨爾本、阿德萊德和珀斯、紐西蘭的奧克蘭、德國的慕尼黑、加拿大的溫哥華和多倫多、馬來西亞的吉隆坡、印尼的雅加達、泰國的清邁、瑞典的斯德哥爾摩、印度的孟買、 越南的胡志明市和芽庄市及韓國首爾，甚至還有近日「興起」的邊境小城鎮......近日一些讀者留言，提出為什麼房價泡沫破滅的樓市，沒有中國城市的疑問。我們分析認為，中國城市的樓市不存在泡沫，通過以下三點進行解析。

首先，上述全球二十個城市樓市的一個最大特點是被來自不同地區，特別是許多新興市場的熱錢所炒作的，也就是說，這些樓市基本是在剛需少得可憐前提下的金融投資品，而過去很長一段時間，上述大多數地區對外資購房幾乎沒有明確的限制條件。與之相比，外國投資者在中國買房則需要符合一定的「資質」，並且手續和流程相對嚴格得多。而這些條件，基本抑制了那些試圖在中國樓市炒作的海外資本。這幾乎是過去其他國家樓市所不具備的。

就以外國人在北京購房為例，購房人員需要在中國居住滿一年；外籍人士需提交護照、居留證、經公證的中外文名字對照或外國人在中國的工作證、居住證；購房人所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯，境外人士提供的有些材料如委託書、同意書等必須經境內、外機構公證、認證後方為有效；備齊資料後，需首先交由北京市涉外審批辦公室進行審查；如購房人需要貸款且在京無固定收入的，其收入證明、婚姻證明及配偶同意購房抵押貸款證明均需經所在國公證機構公證。

圖片來源relocatemagazine

其次，再對比市場需求在這個層面，總人口數則是決定了購房需求的最底層基礎，據國家統計局公布的數據顯示，截至去年底，全國大陸總人口139008萬人，其中城鎮常住人口81347萬人，常住人口城鎮化率為58.52%，戶籍人口城鎮化率為42.35%，而下圖是一些主要國家的城鎮化率，不難發現，中國的城鎮化進程還有較大的發展空間。值得注意的是，數據還顯示，全國人戶分離的人口為2.91億人，其中流動人口2.44億人。儘管我們知道，在我們身邊，很多打拚在一二線城市的外來人口，是有房的群體，但還有相當一部分人特別是年輕群體，並沒有買房，而他們未來卻將成長為真正的購房者。此外，僅從人口總數一項，就是上述炒作級樓市所在城市的國家不能夠比擬的。

英國等六個國家城鎮化率對比，數據圖表來源BWC中文網

第三，是基於中國經濟大的消費升級現象來對比中國城市的樓市，自上世紀末，中國商品房開始全面發展至今，已歷經二十幾年的變遷。這一過程中提前購房的家庭都經歷了各種迭代和升級，這為改善型住房市場提供了強大的客群支持，比如，1998年讀大學的群體，目前已成長為中堅力量，他們的購房需求可能由剛出校園的小戶型變成為三居室、四居室，甚至是別墅，而2018年剛畢業想留在一二線城市的青年一代，又在重複著這一消費現象。

與此同時，在二胎政策的大力推動下，近年因此購買改善型住房的家庭數量不斷上升也是購房消費的升級。儘管有人說，現在生二胎的家庭分為兩個極端，但家庭人口的結構卻是二胎的趨勢。而來自於政策層面的支持，可能也將激發更多紅利。比如，遼寧省近期推出了對生育二孩家庭的諸多獎勵政策規劃就是最生動的註腳。《規劃》透露遼寧將完善生育家庭稅收、教育、社會保障、住房等政策，探索對生育二孩的家庭給予更多獎勵政策，減輕生養子女負擔；推進生育保險和基本醫療保險合併實施，確保職工生育期間的生育保險待遇不變；完善計劃生育獎勵假制度和配偶陪產假制度。

圖片來源dailymail

綜合以上，BWC中文網分析團隊認為，由於強大的市場需求使然，在普遍意義上來講，中國的大多數城市的房價並不存在泡沫，再加上宏觀上的調控力度，房價類似西方一些市場轟然下落的可能性也幾乎可以忽略。而真正可以稱之為下一站樓市冰點的區域依然還是那些人口內需薄弱，完全靠外資炒作而推動的多國市場。比如我們此前提及的澳洲多地，甚至還有部分東南亞的度假「天堂」等。不過，需要注意的是，由於人口流向的問題，中國的一線，二線，三線等城市的房價相對保值的指數可能並不相同，也需要因購房者實際的需求而理性對待。（完）

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！