樓市大變局前夜：沒人主動減速的話 那就一起完蛋！
來源：鳳凰網房產（houseifeng），作者：若穎
寫這篇問題時候其實還有一個標題，就是「商品住房還要不要存在？」要不要存在，從社會主義性質、共同富裕的目標以及個人意願來說，我不希望存在，但這是一個質變，我相信國家還不願意讓商品住房發生質變，所以我就提出了「要以什麼方式存在」。
近些年來，和以往房價主要是一二線瘋漲不同，如今中國房價是全面上漲，從南到北從東到西從地下到地上，幾乎不留一個死角！
想必大家都有這樣的感受，在神州大地上，無論置身於何地，幾乎都能聽到房價暴漲的消息，到處都有買不起房的感慨。如今，別說三四線城市了，即便小城小鎮房價，都給人士別三日當刮目相待，煥然一新之感覺!工作在一二線城市的「飄一族」，以前還能回鄉置業，現在卻是回不去的故鄉。原因很簡單，故鄉房價也貴的離譜，看似很高的收入，在房價面前卻不堪一擊！
2018年第一季度，全國房地產市場開發投資21200億元，同比增長12%；其中，住宅開發投資14700億元，同比增長13.3%；一季度全國新建住宅銷售均價8275元平方米，同比增長8%；其中，全國100個城市新建住宅銷售均價超10000元平方米。
實際上，房價高不高不是問題，關鍵在於收入高不高！如果月入百萬，全國均價漲到10萬，也不會覺得貴，但目前中國人收入真不高。國家統計局數據顯示，2017年中國人均可支配收入為25974元，月均收入為2165元！簡單算一下，就可以看到，如今全國均價(8257元/平)是收入的4倍！按年收入算,房均價是年收入的1/5。一套100平米的房子，需要至少奮鬥20-30年。
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國之哀傷
我們常常講萬惡的資本主義，優越的社會主義。
這些年國家政治、經濟、軍事、文化有了前所未有的發展，有目共睹，在生活的便利性、社會的安全性、文化的先進性、設施的完備性等等方面，我們享受到了很多福利，有了強烈的優越感與自信。但是，今天說的是商品住房，暫時把滿足感放一邊。任何國家與社會都有自己的矛盾與問題，我們就來說說商品房的問題。
來看看資本主義國家居民收入與房價吧：
2016年美國房價均價是800-1000美元/平米，2016年美國人均年收入39192美元。房均價是年收入的1/39。奮鬥6年買房。
2016年英國平均房價是700-900英鎊/平米，2016年英國人均年收入45000美元。房均價是年收入的1/50。奮鬥5年買房。
2016年日本平均房價是2700-3600美元/平米，2016年日本人均年收入16058美元。房均價是年收入的1/4.5。奮鬥20年買房。（地小沒辦法）
2016年新加坡平均房價是7200-20000美元/平米，2016年新加坡人均年收入53224美元。房均價是年收入的1/4。（利息極低，同時政府建組屋滿足85%住房需求，組屋房均價是年收入的1/14，奮鬥7年買房）
我們國家把住房給市場化了，全民商品化了！所以就導致如今的結果：房價飆升，商業銀行、房地產、中介、財團聯合炒房；沒買房的喊房價高，買了房的希望漲而且房價降了還要鬧；搞實業的企業基本都在房地產市場插了一腳，企業辛苦一年的利潤還不如囤幾套房來錢快……
這是亂象！
年輕人大學畢業，立馬就被房子套牢，而且套你個20年抬不起頭；套一個也行啊，關鍵套了兩個家庭！！創業？有創業資本還不如買個房等升值呢……
這是亂象！
上一輩的人，上世紀末用攢的錢買了房，本世紀初繼續攢錢給孩子付首付、幫孩子還房貸，就算不幫還貸，那也要用積蓄承擔孫子一輩的教育和生活，還指望著繼續攢錢給孫子付首付……直到自己老去……
這是亂象！
中央知道房子關係民生，調控房價調控了十來年，但是屢調屢漲，剩下一大波人民在失望中用好幾個人的錢包湊了首付，還有一波相信黨和政府的人民在落寞中持續堅守，直到淪落為永遠買不起的那個階層。在房價控制上，地方與中央不同步，上令下改，不斷打擦邊球。是國家管控力不足？是地方政府搞土地財政？是對地方官員政績考評不完善？還是是政商勾結？各個環節都可能存在問題，根源是利益的驅使和對民生的冷漠……
這是亂象！
社會已經形成了一種意識，房子是用來炒的，炒房能賺大錢，能幹的商人、經理人都投資房產了，民企就剩下任正非、馬雲、董明珠、雷軍等人還在撐著實業；多數年輕人腦中關注的，大部分還是房子，不是努力工作攢錢準備買房，就是努力工作攢錢準備再買房……
這是亂象！
在當今世界上、在這個時代，沒有任何一個國家像中國的房價這麼離譜、失去理性的（上世紀日本房產泡沫是美國操控，我只說21世紀以來），沒有任何一個國家全民炒房，沒有任何一個國家能把人民基本住房保障發展的這麼離譜的，連新加坡政府都知道管控80%的住房滿足基本需求保障，將組屋與商品房分開。房價真的不可控制？
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商品房的由來
我國是以公有製為主體的國家，土地由國家和集體管控，不像資本主義國家一買房土地就是你私有的，而且是永久性質的。土地所有權歸哪裡？一個是歸國家，包括城市土地、河流，大部分森林草原，以及部分城市郊區土地；另一個是歸農村集體，包括宅基地、自留山、自留地及部分郊區土地。農村的土地大家都知道，實行分宅基地，現在管控更嚴了，只能有一個宅基地，而且農村包括城中村土地不能用於商品房建設，建了也是小產權，國家不予保護，集體或國家收了也就收了。那麼市場上的所有商品房，基本都是國家用地。
商品房是怎麼來的呢？
新中國成立後原本沒有商品房的。商品房在中國興起於80年代，新中國成立後很長時間一直實行單位分房，但對於那些不符合分配條件的，只能望房興嘆。1978年，小平同志提出「解決住房的問題能不能路子寬些」。
然後1979年上海賣了20套住宅改僑眷；1980年開始出現外匯公寓、住宅；上海提出以市場價或者優惠價出售給單位職工，住宅的商品屬性開始滲透到普通住宅中。1979年廣州建了中國第一個商品房住宅小區「東湖新村」；而後在大城市陸續實行商品化試點，1988年，試點城市的做法和經驗得到充分肯定，便開始部署全國範圍的房改。（在那個年代工作的應該知道，最初單位讓職工把分的房買走歸自己，很多職工非常不願意，隨後單位開始提高房租、增加工資，鼓勵職工買房）
那個年代，人民還沒有建立住房資源依據市場配置的觀念，基本都是單位分房，而且戶籍制度限制那麼死，人口流動性不大，都在自己的老地盤上班工作，都有房住，沒有普遍形成「商品房=錢，錢=商品房」而且還會增值的觀念。所以市場上的商品房份額非常小。
再往後，重點來了。1992年小平同志南巡講話後，提出建立「社會主義市場經濟體制」，解決了計劃與市場的關係，對房子的影響就是「單位不分房了」，房子也是市場商品，可以自由買賣。
再往後，人們的觀念變化，都想去外面看一看、闖一闖。闖的時候沒住的怎麼辦，買啊。只要有錢，就買買買。然後就房價就出現了一輪又一輪驚心動魄的起伏。這近20年來，大家工資可能翻了1-3翻，但是房價翻了5-10翻，甚至十幾翻。
也就是說商品房是隨著改革開放而來，是發展經濟的一種手段。這個手段是個雙刃劍，帶動了經濟、促進了城市建設，但是社會是發展的，制度和機制不改革，商品房現在開始傷及了民生。
2006年以來，隨著國家經濟刺激方案和各地對消費和經濟增長的提振措施出台，經濟開始強勢崛起，中國的房地產也在這個時候開始發力，出現了爆發性的反彈，完全出乎人民的意料。
從積極意義上說，中國商品房的發展，給全民安居工程起到了很大的促進作用，讓沒在公家單位上班的，也可以住樓房，讓在外地闖一闖的，也可以住自己的房。但是由於市場監管沒有跟上，導致無止境的開發和瘋狂炒樓。
我想，用房產拉動經濟，絕不是小平同志的本意，他想的是「解決住房的問題能不能路子寬些」。如果他還在世的話，都會喊聲「我了個去」。
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房價為什麼瘋長
房價漲的這麼離譜，這麼不接地氣，那麼罪魁禍首是誰？是炒房的嗎？其實不是，炒房的和炒股的一樣，追求利益而已，誰讓房子真么有利可圖的，沒有可圖的利益他們也不會來，他們只是助推了一下而已。
我這裡認為，本質原因在監管不力，「口子」開太大，制度又不完善。關鍵原因在銀行和房地產企業。銀行和房地產企業之間，問題最大的又在銀行。下面就說說各自的問題吧。
一是監管的問題
把住房商品化無可厚非，但是全面商品化，那就是中國最大的悲劇。「居者有其屋」是革命先烈的理想、勝利後的承諾，時至今日，人口流動開始後，這句話就是一句空話了。
前面講到，房產商品化試點城市的做法和經驗得到充分肯定，地方政府發現，除了收稅，現在可以賣地，大把土地可以賣啊，賣了就是錢啊，提高自己GDP的啊。
我們社會主義初級階段的基本路線，大家注意第一句話是「以經濟建設為重心」，大家在初中高中政治都學過，耳熟能詳啊。這句話很激勵人、也很撩人，但是你有沒有認真想過，這是指向多麼鮮明的一句話啊！各級地方政府一頭扎在「經濟建設上」，其他不管不顧，什麼環境啦、污染了、民生啦統統無關緊要，因為上面只看經濟，這是政績考評的硬性指標，也是最容易出成績的指標。就這麼搞到21世紀，隨後國家相繼出台科學發展、和諧社會、美麗中國、關注民生、政府機構改革等等，因為國家看不下去了，這樣的發展換不來美好的未來。
舉個例子吧，如果你上中學時候，國家告訴你「以學習為中心」，「德、體、美、勞」壓根不提，學校會怎麼樣。學習成績固然是提高，但是步入社會呢，不敢想像。
其實不管是我國還是資本主義國家，國民經濟命脈、人民衣食住行大都實行國家管控、滿足基本保障需求。我們國家缺就缺在對「住」這一最大生活保障上，市場化、商品化了，反而沒有實施任何有效管控。
「衣」「食」—衣服、食品市場屬於完全競爭市場（這個詞可以自己百度查一下），門檻極低、沒有差別化，價格不會大漲大跌。
「行」，國家控制公路、鐵路、空運等交通，這方面很有我們的優勢，國家賠著錢建了很多公路、鐵路、機場，什麼村村通公路、高速公路網、「四橫四縱」，不掙錢的，國有企業給建，即滿足人民需求又帶動經濟發展。
「用」，大家用的電、水，這些也是國有企業把控，不會市場化，同時價格也公道，因為這是人民基本保障需求。現在有「樓市」這一說法，你們聽過「電市」、「水市」嗎，還好沒有聽到，當你聽到的時候，定然處於「水深火熱」的社會了，一點都不為過！
「住」的方面呢，不能自己蓋、蓋哪都違法，不能去農村買、不能買小產權，買了不受保護，說拆就拆；那怎麼辦，唯一的路子就是在市場買。買不起呢，可以貸款讓你買；還買不起呢，只有租，但是房東想趕你走就趕你走。怎麼辦，結果就是拼死拼活也要買！！！
這帶來的問題很嚴重，最低生活底線的物品，要去市場化的商品去獲取，而且房地產市場又屬於賣家市場！
所以全面商品化後，是中國人民的最大悲劇。
二是監管缺位，偏離商品化的初衷
現在都在講「不忘初心」，住房商品化的初心是「解決住房問題」，現在呢，各地方政府一手牽著銀行、一手牽著房地產企業，把老百姓的住房需求，當韭菜一樣，一波一波的收取。還好，中央的政策是好的，前些年國家才開始搞廉租房、經濟適用房、共有產權房，政府意識到自己問題了，但是供應量少、配套不完善，很多地方政府對經濟適用房抱著應付差事的態度。
房地產調控調了十幾年，房價降了的時候，各省、市開始「救市」，「救市」啊！！能有什麼辦法，誰敢說政府和銀行、房地產沒有利益關係！！！車降價了聽過政府救市嗎？飛機票降價了聽過政府救市嗎？超市商品降價了聽過政府救市嗎？老百姓種的糧食降價了政府有救市嗎？
所以，這麼些年來，監管缺位在房地產上不只是監管不到位，是直接促進了房價飆升。
這些年來各地都發展了經濟適用房，但是大多數是地段差、交通差、周邊教育資源差、配套設施差，說白了，就是為了建這個房而建這個房。不少地方為了體現「保障性」，限制家庭年收入不超過5-6萬，可是窮的還是買不起，很多地方甚至申請不到，反而被一批中等以上收入家庭提前內部關係申請走了。
政府在對待商品房上，制度調整嚴重滯後，配套政策沒有跟上，中央沒有規範文件，地方政府表面一套、背後一套，是監管上的嚴重缺位。等到悔悟過來以後，發現已經被商業銀行綁架，銀行被房地產綁架，房地產被「房價必漲」的全民呼聲綁架，全民呼聲呢，是被政府的長期缺位、監管不力而綁架。
現在就是大家手拉手轉圈，越轉越快，總有被甩出去的時候，沒人主動減速的話，那就一起完蛋！
誰來先松個綁？老百姓嗎，房地產嗎，銀行嗎？國家的事，國家去做，不然百姓選你幹嘛。
三是落後的不動產登記制度
大家手中幾套房，有的人說我只買了1套，有的說我還沒有房。其實非也，也許一個普通山村老農，手中有好幾套房，海南還有別墅，上海還有複式。怎麼會呢？
這就要說到不動產登記了。今年開始實施不動產登記全國聯網，引起房地產行業地震，為什麼這麼說？
以往的不動產登記都是各省、市自己登記，從來不聯網，一個貪官自己名下沒有房，但是實際有好幾套房，北京1套、杭州1套、成都1套、海南也有，然後工作在濟南，紀委在本地查也查不到什麼；就算到外地查，可能房子都是登記在「身份證複印件」下，根本查不到。是誰的「身份證複印件」呢，你辦理手機卡時候複印件、人才市場交的複印件、銀行開戶的複印件、身份證丟失了的複印件等等，自己很少會去房管局查名下的房。殊不知，也許你複印件下面登記的房，就在某個炒房團手中，在某個貪官手中，只是你不知道而已。
不需要本人嗎？開玩笑，有複印件就行。
所以這兩年，大家在公安局、車管所等辦理業務需要交複印件的，有些負責點的，務必讓你在複印件上寫上一句話「此複印件專用於辦理XXX」，寫上簽名和日期。
現在不動產全國聯網以後呢，貪官、炒房、名下多套房的估計要急哭了。
所以以往落後的不動產登記制度，給腐敗、炒房、房貸滋生了很大的隱患。
福利啊，大家趕緊查下自己名下有沒有房，幾套房，也許你突然間就是富豪了，趁機把房子收回來！！
下面說銀行了。銀行的問題最重，重過房地產。世界500強裡面，中國工商銀行22、建設銀行28、農業銀行38、中國銀行42均排名前50。排名最靠前的國外銀行是法國巴黎銀行（排43）。看，我們中國的銀行業取得多麼驕人的成績啊！銀行怎麼掙錢，放貸收利息唄。看看我們中國的銀行颳了多少民脂民膏，不管是個人消費貸、房貸，還是商業貸，所有的貸款利息最終全部以價格形式轉嫁到群眾上。老百姓就是「韭菜」，一茬茬的掙錢，銀行那邊一茬茬的收，簡直不要太輕鬆，隨隨便便就登上了世界前50強。
一是銀行壞賬銀行不怕
壞賬也就不良貸款，就是放出去收不回來了。中國銀監會披露中國商業銀行2016年壞率1.74%。但是國際三大評級機構之一的惠譽國際認為，其實真實壞賬率是銀行披露的10倍即17.4%，高達近20萬億人民幣；法國里昂證券認為高達8.1%。中國央行政策顧問黃益平表示我國的壞賬率被低估；我也私下問過在銀行從業的朋友，他們表示真實的壞賬率要遠高於國家披露數據。
但是商業銀行不怕，他們有「奶媽」央行，而且自己手中的問題可以由下一任解決。確實，央行在不斷的扶持、幫助商業銀行。因為國家宏觀調控的財政方面實施要靠央行，央行要靠自己不停奶著的商業銀行。
所以銀行就敞開懷的放貸，尤其是房地產上，積极參与放貸，不斷進行資本收割。
二是商業銀行在房價上的收割
舉個例子吧能說明問題：
和典當行同心吃飯喝酒，問他：「你買了多少房、多少鋪面」。
「房子22套，鋪面12間」同學炫耀的說。
「那你花了多少錢呢？」同學雖然是富翁，但不能把幾千萬的資產都壓在房產上吧！我心裡默算了下，對此非常懷疑！
「現在買房，傻瓜才掏錢！虧你還是生意人」，同學鄙視的說。
同學的話令我震耳欲聾，目瞪口呆，我連忙虛心請教。
買房不掏錢，你怎麼操作？
同學的話：你知道，我的典當行是靠錢生錢，第一次買房時候，我雖然有能力一次性付全款，但是還是不想那麼多現金被房子壓死。那是流行「零首付」，於是，我一分錢沒花，貸款18萬買了房。（貸款期限1年）
1年期滿，要還房款和利息了，也不知道我幸運還是倒霉，那時我的資金被一筆業務佔用了，我不僅還不起房款，還得另外新增貸款。迫不得已，我找關係—銀行的信貸經理勾兌。當我不好意思的把「延期還房款並另外新增貸款」的要求說出來後，沒想到信貸經理詭異的一笑，非常爽快的答應了。
信貸經理的主意很簡單，讓我老婆，以兩倍的價格，貸款買我的房子，貸款期限也是1年。
「兩倍的貸款，那就是兩倍的利息啊，這不是變著法剝削我嗎」我還沒有反應過來。
「如果到時，你不還款呢？」信貸經理很鎮定。
「啊……」
「被銀行收房，沒有什麼大不了的，關鍵是你除去稅費後，我還憑空得了17萬，這17萬我可不能一個人得，我至少要分給信貸經理5萬」。我很快反應過來，對信貸經理會心一笑。
這就是我第一次買房經歷。後來的買房經歷與此類似，就是堅決不掏一分錢，全部用銀行的貸款買房；然後，如果遇到，不明真相的投資者（說是投資者，其實是傻帽接盤俠）買房，那就高價賣給他。如果一直沒人買，那就把房子加價賣給自己，或者賣給親屬，不斷用銀行的錢來還銀行的債。
我不信，這麼荒謬
同學又說了另一個事實：隔壁村王二麻子從落魄到房地產的億萬富翁。說王二麻子表面風光，其實他拿地的錢，是從銀行貸的款；修房子的錢，是建築商墊資。總之就是一個「空手道」。
房子修好後，王二麻子在正式開盤前，通常要舉行一個「內部認購會」。其實就是王二麻子召集公司內部員工和炒房客（甚至是招聘會上收集的很多「身份證複印件」），以這些人的名義買房，全部用銀行貸款買，這就是開發商囤房。
並且，此次交易報給銀行的交易價，必須比實際內部交易價提高30%。為什麼要提高？因為貸款買房要首付兩成啊！舉個例子，如果你想收回100萬，那必須以130萬的房價向銀行貸款，這樣銀行放給你的就是：130萬×0.8=104萬；4萬給銀行經理當好處費，自己口袋得100萬。
就這樣，通過開盤前的內部認購，王二麻子其實已經全部收回了投資，把所有風險都轉嫁給了銀行。這個時候，王二麻子才會開始打廣告賣房子，並歸還「買地的銀行貸款和修房子的建築商墊資」。
後面又怎麼操作呢
後面方法其實和我炒房一樣，如果有不明真相的人買房，那就高價賣給他；如果一直沒人買，那就不斷加價轉貸給自己，不斷用銀行的錢還銀行的貸。
不過，由於已經收回了按揭時候的首付款，所以後面不需要每次加價30%，只要按樓市本來的上漲幅度加價就行（即每年上漲14%）。
萬一房價上漲幅度不足支付貸款利息呢？笑話，這些年來，房價漲幅從沒有低於當年貸款利息。
我：想想就覺得可笑，還有學者說「建築成本和地價不斷上漲，是房價飛漲的原因」。這簡直就是扯淡！其實金融成本，才是房價上漲的大頭。
總結：所以中國樓市的實情：房子是用來炒的，不是用來住的，商品房是賣給銀行的，不是賣給老百姓的。房價上漲是銀行對資本的不斷收割。房地產、炒房團利用和綁架了銀行而已，但是銀行積極的參與、慷慨的放貸、知其由而促其成，沒有底線的進行資本收割，這是銀行道德的喪失，是銀行最大的問題，抬高房產評估價是銀行最噁心的手段。
地產開發商的問題。大家區分兩個概念，房地產建築公司和房地產開發公司。兩個公司性質完全不一樣的。建築公司屬於國家大力發展的搞「實業」的公司，而開發公司呢，屬於玩資本和服務的工資。建築公司只是老老實實賺材料費和施工費，只是經常剋扣農民工工資而已，而開發商是儘力抬高房價的。
前面那個故事講了，開發商可以不花錢，利用銀行貸款撐起個樓盤，而且多數開發商是高負債的。實質就是利用銀行的錢過活、利用購房者的錢享受。
房地產的暴利，這個就不多說了，抬高房價、降低質量（連「第一房企」的建築質量都遭到各地投訴）、捂盤銷售（囤房不賣、等漲價了賣）、搖號買房（就是搞飢餓營銷）、內部售房（先賣給一些政府官員啊、炒房的啊等等，然後官員在開盤時候或隔個一兩年再漲價賣出去，屬於暗地行賄）、製造搶房假象（開盤時候拉一幫群眾假裝購房者搶房，吸引實際購房的在高價入坑）等等，無所不用其極，簡直罄竹難書！多少業主深受其害但是又興高采烈，真是悲哀，誰讓房價漲的這麼離譜呢，而且是一直瘋長！
可笑！可悲！
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商品房要怎麼存在
住房要回歸到它的本質屬性，就是用來住的。這也是這一屆領導集體所堅持的。
但是對於「商品房」，我覺得這個名詞應該逐步淡化，應該讓住房儘快脫離「商品」的市場屬性。
應該學學新加坡（雖然人家親美，經常傷害中國），學學人家滿足人民基本生活需求的做法，尤其是在房子上，不能太過於市場化，政府應該加大政府的保障力度，而不應讓市場去自主調節，商品房可以存在，但是不要在人民生活住房中占絕對地位。占絕對地位的應該是經濟適用房、福利住房（其實共有產權房應該趕緊叫停，初期購房者出價少，但後期回購產權又回到市場價，市場價本身就離譜）。就如前面說的那句話：現在就是大家（政府、銀行、房地產、老百姓）手拉手轉圈，越轉越快，總有被甩出去的時候，沒人主動減速的話，那就一起完蛋！
其實這個問題我也不知道怎麼回答，歡迎大家積極討論，國家養了那麼多官員，這個問題留給他們去解決吧。
我相信，黨和國家能夠不忘初心，能夠讓居者有其居，能夠讓住房回歸到它的本質屬性，不會讓房子把年輕一代的激情綁架，不會讓房子把國民經濟綁架，不會讓這個泡沫越吹越大！
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