萬科「去地產化」觀察：已領軍部分新領域，仍會大量購地！
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十年之後,萬科還是地產公司嗎？好像不應該是。在2018年6月29日舉行的萬科2017年度股東大會上，萬科董事長郁亮這番話，可以說是「一石激起千層浪」。
作為全國知名地產企業，萬科為什麼要「去地產化」?未來的發展路徑是什麼?目前進展情況如何?
對於這些問題,標普全球評級給兩江財經發來的專題分析報告,或多或少進行了剖析。
標普是在確認萬科企業股份有限公司（以下簡稱萬科）的長期主體信用評級時,對萬科轉型戰略作出的相應分析。
兩江財經注意到,標普確認萬科的長期主體信用評級「BBB+」，展望穩定。
與此同時,標普將萬科地產（香港）有限公司（以下簡稱萬科香港）的長期主體信用評級由「BBB +」下調至「BBB」，展望穩定。還確認萬科香港發行的優先無抵押債券的長期債項評級「BBB」。
標普披露,他們確認萬科的評級，源於他們預計未來12-24個月內公司的合同銷售額將繼續增長，同時將持續保持中國領先房地產開發商的地位。
針對萬科提出的企業轉型戰略,標普是這樣看的：預計萬科將繼續朝向業務更為多元化的企業轉型，擴增住宅地產開發以外的其他業務。該轉型舉措帶來一定的執行風險，且可能會提高公司的財務槓桿。「但是，我們預計萬科房地產開發業務強勁的現金流生成能力和過往良好的審慎財務管理記錄將為轉型提供支持」。
「我們預計萬科將按照轉型成為城市配套服務商的戰略，擴大新業務領域。」標普說,過去幾年裡，該公司已進行了幾宗大規模投資，包括收購印力和聯手其他投資者組成財團收購普洛斯，以及對租賃公寓和物流物業的投資。萬科在部分新業務領域已成為領軍企業。但是，由於尚處初期階段且面臨激烈競爭，當前該等業務板塊的盈利、利潤率和現金流都較低。
標普預計,萬科的財務槓桿在未來一至兩年內將上升，因萬科的資本投資該期間尚不太可能創造出大規模盈利或現金流。此外，萬科還可能會繼續大規模購地，以保持在房地產開發領域的市場地位。
「按照我們的基礎情形，萬科每年將把45%-50%的權益銷售額用於購地和投資。」標普分析,這將使得未來一至兩年內,萬科的債務對息稅及折舊攤銷前利潤（EBITDA）的比率從2017年底的2.7倍升至約3倍。
標普認為，萬科強大的業務執行、房地產開發業務生成的高現金流，以及鎖定的大量預售銷售，將為公司的多元化戰略提供良好的財務支持。
「隨著表外業務增多，我們認為萬科的財務複雜度上升。」標普認為，由於對錶外業務敞口的公開披露有限，包括非地產開發業務的財務和運營表現，萬科的財務透明度在下降。但是，相較房地產開發業務，該等新業務規模小，標普因而認為其不會對萬科的財務槓桿和業務風險產生重大影響。
此外，萬科還與新業務領域的行業領導者建立合作夥伴關係，標普認為，這應會確保對新業務的審慎管理。
標普認為，萬科與銀行之間的關係深厚、擁有良好的資本市場融資渠道，以及審慎的財務管理過往記錄。萬科能夠以具有競爭力的價格在境內和境外債市募集資金即是證明。萬科是首家成功發行浮息長期債的中國企業。萬科的境外借款契約也留有充足緩衝。
萬科的評級展望穩定,反映標普認為，未來12-24個月內,萬科在擴大房地產開發以外新業務的同時，將繼續保持自身競爭地位和財務紀律。標普預計該公司的槓桿水平將小幅上升，但會保持與當前的財務風險狀況評估一致。
而萬科香港的評級和展望,反映了對萬科的評級和展望。標普預計未來12至24個月內,萬科香港將依然是母公司萬科的具有高度戰略重要性子公司。
標普披露,如果萬科出現下列兩種情況,他們可能會下調萬科和萬科香港的評級：
1、執行變弱或競爭加劇，導致萬科的市場地位下降。
2、萬科的擴張步伐比標普預期的更為激進，導致財務槓桿大幅上升，使得債務對EBITDA的比率突破3倍且EBITDA對利息的覆蓋倍數降至6倍以內。
而與此相對應的是,若萬科出現下列兩種情況之一,則標普可能會下調萬科香港的評級：
1、標普認為萬科香港對萬科的重要性降低。
2、萬科對萬科香港的控制和監督弱化。
標普預期萬科的槓桿水平將小幅上升，未來12個月內其評級上調的可能性因而有限。但是，如果萬科的財務槓桿大幅改善，債務對EBITDA的比率持續低於2.0倍，標普可能會上調其評級，但出現該種情形的可能性低。該情形下，標普還預計公司在行業周期的不同階段都將保持其市場地位和運營一致性。
標普還指出,如果萬科的產品多元化程度明顯提升，使得其經常性收入可以平衡住宅地產開發業務的潛在波動，他們也可能會上調其評級。
如果標普上調萬科的評級，或者他們認為萬科香港之於母公司的重要性進一步上升，也可能會上調萬科香港的評級。
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責編：渝小江/圖片：網路
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