大城市房價漲不過小城市？原因並非你想的那麼簡單

三四線城市房價逆勢而動，原因往往歸結於PLS、一線城市限購等原因，也有人說趨勢很重要，所以要買小城市，等發展成為大城市了，就有盈利了。問題是，這麼多年過去了，北京還是北京，燕郊也沒有成為首都，也沒有變成大城市。所以說，投資者對於房價研判，要麼靠經驗，要麼靠臆斷，買房在他們眼裡，和買足彩似乎並沒有太大區別；但這樣做，可能會取得一時的勝利，卻不能保證避開所有的坑，房地產投資中，一個坑就值十萬，甚至百萬。

對於房價走勢，實際上是有規律可循的。這裡筆者選取了澳大利亞的一個城市作為樣本來說明規律。不選國內，是由於國內房地產市場化從1998年開始，至今才30年，且其中充斥著調控與反調控，市場規律不能凸顯；但樓市就是資本市場，不管是哪國特色，從根本上說，其發展規律是保持一致的。

說起澳大利亞，可能大家第一反應就是悉尼，說起澳大利亞樓市，可能大家第一反應就是悉尼房價高。沒錯，悉尼作為澳大利亞最大城市，房價領跑全國也是正常的。問題是，買貴房子，買的是面子，體現的是身份；投資並非為了面子，而是為了漲幅，為了盈利及獲得永續現金流。

盲目套用國內經驗，認為一線城市房價漲得很猛，那麼對於澳大利亞，悉尼的房價也應長勢喜人。但實際上，過去10年漲幅最高的區域，是維多利亞州首府墨爾本的周邊區域。

墨爾本西部工業區德里穆特距離市中心約18公里，似乎毫不起眼。不過，澳大利亞房產市場研究機構CoreLogic數據顯示，截止至今年5月份，德里穆特獨立屋中位價在過去10年里從183,352澳元上漲至656,195澳元，漲幅高達257.9%。德里穆特發展得益於鹿園（Deer Park）火車站升級改造，當地就業機會呈現爆炸式增長，人口隨之而來，配套設施不斷升級。墨爾本在過去10年里房價漲幅最高的10大城區還包括：高速發展區博士山（Box Hill），漲幅147.2%；城郊克利夫頓山（Clifton Hill），漲幅139.0%；濱海城區麥克雷（McCrae），漲幅138.9%。

墨爾本的例子說明了什麼？在海外成熟的地產市場中，城市的大小、項目的華麗與否、項目的位置並非是投資者考慮的首要問題，他們的地產投資指導思想里把選擇投資介入時機（Timing）和趨勢（Trend）最為重要投資格言，而非位置。如何判斷房地產投資介入的最佳時機和趨勢呢？通常的判斷依據是房地產投資的時鐘原則：

12點鐘方向：

即達到房產市場周期的頂峰。相關的數據體現為：經濟進入過熱期，失業率上升，房屋均價創新高，租售比、收入比超過居民可承受合理值，空置率創新高，租金回報率創新低，房屋的拍賣清出率下滑，房屋成交量快速回落。

3點鐘方向：

即進入房產市場的回調周期。相關的數據體現為：經濟進入停滯期，失業率繼續攀升，房屋均價開始回落，租售比、收入比超過居民可承受合理值，空置率開始降低，租金回報率企穩，房屋的拍賣清出率降低，房屋成交量維持低位水平。

6點鐘方向：

即進入房產市場周期的底部。相關的數據體現為：經濟進入回暖期，失業率大大降低，房屋均價連續3個季度維持穩定或略有小幅回升，租售比、收入比進入居民可承受範圍，空置率創新低，租金回報率與貸款利率差距值最小，房屋的拍賣清出率上升，新房開工率連續3個季度小幅上升，房屋成交量開始回升。

9點鐘方向：

即進入房產市場上升周期。相關數據體現為：經濟進入高速增長期，失業率維持平穩，房屋均價連續上升，租售比、收入比開始拉大，空置率維持平穩及小幅上升，銀行進入加息周期，房屋的拍賣清出率創新高，新房開工率大大提升，房屋成交量逐漸加大。

在房產投資中，根據房產市場的周期變化來識別購買房產項目的市場拐點，確定最佳的投資介入時機和判斷未來房市趨勢。

此外，對於區域的選擇，還要考慮「房地產投資八大要素」，也成為「資本增值元素分析投資法」。這種方法是按照對房產增值影響強弱關係，挑選出來哪些市場特徵和因素能促使房屋價值的提升。以下是通常考慮和判斷的要素：

·市政規劃：新的鐵路、橋樑、政府規劃的大型項目和工程、衛星城等（20分）

·就業機會：知識經濟區、新建購物中心、醫院、公司總部等（20分）

·房屋供給：供給長期短缺（20分）

·人口因素：增長率高，增長數量穩步增長，收入穩定提高等（20分）

·交通設施：公路，鐵路，隧道，橋樑，碼頭等（10分）

·公共設施：購物中心，銀行，醫院，娛樂設施等（10分）

·名校名企：知名中、小學，高校，跨國公司或知名企業的總部等（10分）

·人文景觀：山，水，湖，島，公園，風景名勝等（10分）

可能有人看了會說，這不就是我們常說的景好，有高鐵嘛。仔細看看，風景和鐵路，都是排名靠後的指標，且加分項只有10分。重點考察前四項：就業、人口、供給，以及未來的規劃。

有了這些理論，再看國內三四線樓市，就會發現，很多城市並不具備這八大要素，且它們的樓市發展已經在時鐘的12點位置了。未來不管怎麼風吹草動，樓市都是要向3點位置發展，是一個向下的、消化前期上漲的部分和居民實際購買力之間的差距。加之大的調控趨勢對其的控制，怎麼看三四線城市的樓市，都難有持久發展的趨勢和力度。

本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資鍊金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。

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