沒入住房價先跌一半，房子還是最好的投資嗎？

來源：樓市新說（loushixinshuo），轉載已獲得授權，不代表鳳凰網房產觀點

最近朋友圈被一則新聞刷屏，北京通州一項目，去年8月份時售價還4萬+，今年6月份最後一棟均價2.68萬，如此快速的縮水，已不止是跌掉了首付，活生生要了半條命。

6月30日，在K2十里春風售樓處，數十名老業主穿著印有「退房」字樣的衣服，圍堵在售樓處，要求退房，上演了一幕具有中國房地產市場特色的「非市場化」的退房鬧劇。

我們暫且不去評論這個鬧劇是否有效，結果怎樣。在這場鬧劇中，有一個更加值得深思的問題，號稱事關國家經濟命脈的房價為什麼會突然暴跌？房子還是最安全可以無腦全倉的保值增值產品嗎？

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2016年一二線城市房價暴漲，2017年三四線城市房價暴漲，2018年5月，在政策高壓的情況下，國家70城房價指數顯示房價上漲的城市61個，上漲城市佔比超85%，在中國經濟換擋實體產業的低迷期，房地產市場迎來歷史上最瘋狂的3年。

2017年，房地產銷售額一舉突破13萬億大關，用一己之力終結GDP增速自2010年以來的6連跌。

這三年，我們看不到證券市場的大爺大媽，看不到半夜寫字樓的燈火通明。只看到售樓處的一排排待購長龍，看到數家虧損的上市公司賣了幾棟樓便變轉虧為盈。此時的中國，實體經濟孤獨的身影在角落低聲哭泣，房地產高舉雙手站在桌子上盡情狂歡。

2016年1月底上證指數2768點，2018年6月底，上證指數2775點。

2016年1月北京均價39620元/平方米，2018年6月底，北京均價55066元/平方米。

投資股市的人走向天台，投資房子的人走向舞台。

在股市動蕩不安，外匯出口受限，P2P要麼降息要麼跑路的時代，房地產成為當之無愧的最佳投資產品。

《論語 季民第十六》中說：不患寡而患不均，不患貧而患不安。意思是說，我窮沒有關係，因為大家都一樣窮，但是如果我窮而你掙錢了，那我就不開心了，社會就不穩定了。

當第一波房價上漲後，民眾的心就「不均」了，眼看朋友因為買房一年時間就賺了半輩子的錢，你開始躁動了。窮怕了的國人終於找到了釋放積攢了幾十年錢袋子的出口，一擁而上。心裡還反覆念叨：大家都買了房，國家怎麼能讓大家的資產都縮水。

國家確實不敢讓大家的資產都縮水，但國家有時候也不是萬能的。

02

房地產企業是中國最壕的企業之一，以最燒錢的足球俱樂部來說，中超16支球隊，有14支球隊背後的金主和房地產相關。壕到讓我們都誤以為房地產企業可以「大而不倒」。

但房地產企業也是槓桿率最高的企業之一，2017年A股136家上市房企平均負債率高達79.1%，創下2005年以來的最高位。2018年一季度，萬科負債率84.04%，負債超萬億，這意味著萬科的負債超過紐西蘭、科威特等國家的GDP，用實力「負」可敵國。

為了快速擴張，房企攻城略地大舉借貸，而高槓桿率下，唯有保持高速發展狀態，通過不斷的金融借貸和抵押，用高轉模式來減輕現金流壓力，然而事情遠沒有童話那麼美好。

進入2018年以來，國家連發幾道政策限制房企貸款，使得房企融資越來越難，在政策高壓下市場回款更是越來越慢。

屋漏偏風連陰雨，住建部發文一口氣嚴查30城市的房產銷售市場。此時的房企猶如第一次上路開車的女司機半坡轉向時遇到紅燈，終於在第十次起步成功後卻又發現五六個碰瓷專業戶在快速靠近，危險近在眼前又無可奈何。

房地產市場崩盤中國沒有過，但是房企破產、爛尾樓成片在歷史並不鮮見。國家有心發展，卻無力做到對企業的救贖和監管。

03

回到文章的開頭，K2十里春風房價下跌過半，難道說房產的保值增值能力失效了嗎？

當房地產作為商品入市的時候，其本身就具備了商品最基本的價值屬性，只是連續幾年的房價大漲，讓心潮澎湃的人們忘記投資市場中最基本的規律——有漲就會有跌。

中國古書記載和民間傳說中有一種兇猛的瑞獸叫做貔貅，能吞萬物而不泄，被視為守財的象徵。每個人都想找到投資的貔貅，但可惜在經濟市場中，壓根不存在高回報的理財產品可以讓你投資後高枕無憂。

每一個業主都期驥著房價還會再漲一陣，自己會是那個投資市場的弄潮兒。不成想市場的突然收緊，成為了市場破滅的接盤俠。重大的財富損失和心理落差之下，上演了一出「大鬧售樓處」的鬧劇。

縱觀過去二十年，大小股災已經發生過6次，而大面積的房地產市場崩盤尚未出現，沒有投資經驗又不想存銀行的投資途徑，似乎只有房地產。

但這一次十里春風事件給人們一個警惕，房產市場是瘋狂的，但也是脆弱的。受益於北京需求外溢的燕郊短期內房價暴漲，但政策後沒有實體經濟支撐的弊端凸顯，市場哀鴻遍野房價普遍大跌。

在股市振興實體崛起之前，房子確實還是最好的保值產品，但增值有待商榷。最近這個產品的流動性和風險性有點大，國家已出重拳，暴漲歷史不會重演。

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