誰說中國房價漲幅世界第一！美國房價漲速達四年最高，超過泡沫最高峰！

文/葉檀

美國房價已經大漲，年內還會繼續上漲！

據CNBC轉引當地中介Paragon數據，2018年上半年，舊金山房價猛漲20.5萬美金，同比攀升20%，創歷史同期最大漲幅，目前均價162萬美元！

當地住宅中位數比金融危機前的泡沫時期高出了80%，2007年11月，舊金山住宅價格中值曾觸及89.5萬美元的峰值。

房價高漲，科技巨頭員工住也不起。Open Listings發布的報告顯示，包括蘋果、Facebook、亞馬遜、微軟以及谷歌在內的五大科技公司的員工，每月歸還的房貸占薪酬的28%以上。

舊金山灣區是美國科技公司聚集地，高工資加股票期權，造就一批批科技新貴，導致灣區房價持續上漲。

舊金山不是特例，整個美國都瘋狂。

5月31號，美國在線房產中介機構Redfin報告，美國房價已經連續增長六年，今年2月，創下美國近4年來最大的同比漲幅，中位銷售價格同比上漲8.8％，每套房的中位數價格是28.57萬美元，創2014年3月以來最大漲幅。

3月份，Case-Shiller 20城綜合住房價格指數同比上漲6.79%，創下2014年6月以來最快增速。4月份增速下降，5月又開始大漲。

另外，據美國房產信息平台Zillow統計，今年一季度美國房屋價值同比上漲8.7%，創2006年6月以來最高增速（當時年化漲幅9%）。

官方數據印證了房地產市場的火爆。聯邦住房金融局（FHFA）證實，今年一季度美國的房價同比上漲6.9%，全美50個州和首都華盛頓特區房價都在漲。

別以為就中國人搶房，美國人搶房毫不手軟，3月，美國一套房平均上市43天就簽約出售，比一年前快了一個多星期，有將近四分之一的售價超過要價。

有的城市熱到發燙，上午掛牌，下午賣出，回到2008年之前樓市最火爆的時候。

FHFA（聯邦住房金融局）的數據是，一季度房價同比增速超過10%的州有四個，分別是內華達州，上漲13.7%、華盛頓州上漲13.1%、愛達荷州上漲11.1%和科羅拉多州上漲10.6%。

房價都漲到天上去了。

更可怕的是，Zillow發現，在美國35個最大的住房市場中，有21個的中位數房價已經超過了十年前樓市泡沫鼎盛期的最高水平！從2008到2018，十年時間，房地產換了天地。

要問美國房價為什麼漲得這麼瘋？

理由一，美國房屋供應不足，上市房屋減少。

按目前的銷售速度，去化周期是4個月，去年同期是4.2個月，維持健康的供需平衡需6-7個月的庫存，美國房子庫存不夠。東西少了，價格就高。

建築不多造房子，是因為估計不足，也因為原材料和勞動成本上升。成本上升，建築商的利潤下降，他們就要蓋大房子，用國內的話叫建豪宅、造大戶型，中產階級入門級的房子，賺不到什麼錢。

想賣房子的屋主，他們發現自己找不到理想的新住所，加上房價上漲，索性捂盤惜售。

很多屋主買房的時候，房貸利率很低，現在房地產抵押貸款利率一直上漲，2月份達到了近三年來的最高水平，屋主更不想賣房子，購房者一害怕，覺得不買房，以後房貸利率不知道會高到什麼程度，趕緊買，加劇了恐慌情緒。

很多開發商建設多家庭住宅，不是美國家庭變大了，而是因為房價越來越貴，以後租房的人會增加，還建什麼一個家庭的小宅？

LendingTree貸款公司說：「營建商轉向多家庭住宅，顯示房價已開始影響建築業。多家庭單位價格較低，也有很多出租單位。在房價昂貴的東北部，一家庭住宅興建工程更少。」

理由二，通脹預期上升。大家買房，買的就是通脹預期，買的就是通脹下的黃金儲蓄罐，對衝心里的恐慌情緒。

消費者信心指數很高。5月份，美國密歇根大學消費者信心指數初值98.8，同比漲幅1.8%，基本等同於2018年年初到5月的均值98.9，創下2000年以來的最高紀錄。

美國人現在對經濟的感覺還是不錯的，對失業率的預期穩定在十年低位，引人注目的是，通脹預期升溫，5月份，1年期通脹預期終值是2.8%。五到十年期的通脹預期終值是2.5%。

通脹預期上升，購房者的數量就會上升。

還有一個數據，能夠證明美國通脹預期一直在緩慢、堅定的上升。根據紐約聯儲的消費者預期調查，4月份的消費者一年通脹率預期從2.75%微升至2.97%。4月份的消費者三年通脹率預期從2.91%升至2.97%，從2017年8月以來預期就上升了。

5月，美國核心PCE物價指數較上年同期上升2%，創2012年3月以來的最大升幅。

現在知道，美國房價為什麼大漲了吧，通脹預期上升了。

理由三，錢多了。美聯儲退出了量化寬鬆政策，美元上漲，資金迴流美國，進入收割羊毛的過程。

通常，美聯儲進入加息周期，房價下跌，美聯儲進入降息周期，房價上漲。兩者之間是閃電和雷的關係，閃電在先雷在後。美聯儲貨幣政策在先，房地產市場在後。

2016年年底，美聯儲開始新一輪第一次加息，美國房價連續保持6年增長。房地產市場有慣性，從聯儲開始動作，到房地產市場產生反應，差不多要三四年的時間。

同樣的加息周期，同樣的房價高漲，但這次美國樓市沒有泡沫。

2008年美國次貸危機重要原因就是「次貸」。這些不良貸款出現問題後引發了崩盤。但是次貸危機以後，美國銀行在貸款審核方面是非常嚴格的，不良信用的人很難獲得貸款。

相反，由於房市供不應求，很大一部分人都選擇了現金全款成為搶房。美國房地產數據提供商AttomDataSolutions的數據顯示，2017年美國人現金買房的比例達28.8%，高於2016年的28.6%。

最後一個理由，也是最重要的理由，強美元導致資金迴流美國。

華人移民、中國購房者功不可沒。

2017年7月，美國房地產經紀人協會（NAR）發布《2017年美國住宅房產外國買家報告》，在2016年4月~2017年3月的統計周期內，中國成交金額超過加拿大、英國、墨西哥和印度，榮獲美國海外購房群體「第一大買家」頭銜。

全球中文海外房產平台居外網發布報告，2016年中國人海外各國購房花費首次突破1000億美元，美國作為中國人首選的海外購房目的地，約佔其花費的三分之一。

美國一年房地產成交總額大概1.5萬億美元，中國人的1000億美元不多，只有十五分之一，別忘記，還有很多已經移民的，有些購買期房的，有些用公司名義購買的。

中國購房者的功勞遠不止於美國，從加拿大到澳大利亞，一直到塞普勒斯、巴西，中國購房者足跡遍布全球，最近最熱的，除了美國，還有日本和東南亞。

美國加息進入紅色危險地帶，估計到2019年前後，新興市場房地產會出現動蕩。

美國放縱海外資金進入，就是要讓新興市場集體崩盤。

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