半年思考：單純靠房價上漲獲利的時代就要結束了
時值半年回顧與展望的檔口，樓市又有哪些新鮮事兒？上半年，北京新房成交量7160套，環比下降37%，同比下降26%；供應量供給9438套，環比下降2%，同比下降24%，雙雙刷新低；二手房市場量增價跌逐漸趨穩，土地市場供應成交同步下降。而環京樓市「捆綁銷售」死灰復燃，車位高達35萬；通州一樓盤因降價被圍要求退房；萬科去地產化稱未來要做美好生活的服務商；河南首次面向全省出重拳調控樓市，首付分期、限用公積金，都要重罰。
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種種跡象看似各不相干，但是樓觀君認為，這些事件背後透漏著同一種邏輯：房地產市場投機炒房水分正在被擠壓殆盡，向剛需、居住靠攏，單純以房價上漲、房子增值、增量開發獲利的時代已經前路無多。貝殼研究院統計數據顯示，自2016年四季度本輪調控開始至今，全國累計73個城市進行了調控，共出台限購政策135條，限貸政策176條， 15個城市實行認房認貸，51個城市外加海南全省實行限售。其中，北京共計發布調控政策30餘次，堪稱調控最嚴厲的城市之一。而如今從上半年成交數據可以看出，調控似乎達到了部分預期效果。
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不過，業內人士表示，單從今年上半年簡單的幾組數據中並不能斷然調控已經達到預期效果或未達到預期效果，尤其是從限價等行政手段干預下的增量市場中判斷調控效果未免有些蒼白。我們需要更詳盡、更科學、更客觀的調控效果評估。但有一點是可以肯定的，我們的房地產長效機制並未真正建立，影響房價波動的因素並未完全消失，影響經濟、影響民生的結構性問題並沒有得到真正的解決，特別是在國內外經濟環境都不利於調控、需要房地產做經濟「壓艙石」的大背景下，我們應當坐下來冷靜的思考，未來房地產調控應該怎樣走？繼續使用行政干預手段，玩數字遊戲么？顯然不是。增加合理、有效、多層次的供給，滿足人們對美好生活的不同需求，才是樓市健康平穩發展的要務。
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而對於萬科去地產化的表態，北京房地產業協會秘書長陳志表示，儘管萬科目前的調性有點看不懂，但是其發展的基本邏輯是清晰的。地產靠資本運營、靠掙快錢的日子，從行業發展的角度看可能還有幾年的時間，但要居安思危。萬科此舉，正是折射出了地產行業面臨的困境，特別是做增量地產開發人的困境。萬科的這種思考，更加能引起全行業的思考：是不是要抱著增量發展的邏輯繼續支撐？還是主動調整，把自己的觸角和經營模式做深刻的變革？萬科無疑做了一個很好的提示。近些年來，房地產多元發展已是很多房企探索的新路徑，也許有一天，當地產開發成為副業，中國的房地產業才能進入一個新的發展階段。
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熱點事件回顧：
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2018北京樓市半年回顧
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「捆綁銷售」死灰復燃
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來源：新京報
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近日，住建部聯合公安部等7部委下發通知，在北京、天津等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動，打擊重點包括捆綁收費、捂盤惜售等行為。日前，記者調查發現，距北京200餘公里之外的滄州雖然不在這次專項治理的30城之內，但僅其市區就出現十幾個綁定車位、儲藏間等銷售的項目。多位自稱是滄州御河新城項目銷售人員向記者推銷房源稱：「均價約9400元/平米，但是必須綁定一個35萬元的車位。」據業內人士稱：「滄州市區一個車位價格在12萬元左右。」
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北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池：按照目前國家的相關法律和政策，除特殊地塊出讓時規定帶裝修等方面的價格外，購房者有自由選擇購買房產的權利，上述項目如在基本房價之外，再綁定車位等項目對外出售，則明顯屬於捆綁銷售。
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通州樓盤降價退房風波
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來源：北青社區報
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通州K2十里春風的售樓處被「圍」了，數十名身著印有「退房」短袖的購房者聚集在這裡。從現場一名購房者了解到，由於該項目的售賣價格前後相差太大，導致許多早期購房者集體要求退房：「剛開盤的時候是4萬多，現在的售價是2萬多，相差兩萬、貶了一半，你說誰能願意？」記者致電K2十里春風售樓處了解到，由於房市低迷，目前的折扣較大，與此前價格的確有些差距。但購買房屋合同，是在雙方都認可的情況下籤訂的，是不可能退房的。業內人士透露，受K2十里春風項目「壓價」影響，周邊的新盤及二手房價格均有所下跌，目前周邊住宅單價都在2萬多每平米。
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萬科去地產化
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「十年後的萬科還是地產公司嗎？我想不應該是了，即使是，也應該會慘淡經營。未來，萬科要做美好生活的服務商。」6月29日，萬科董事會主席郁亮在2017年度股東大會上如是說。建造養老公 寓、發展商業、物流、長租公 寓、冰雪度假、教育、產業辦公等業務，新時代的萬科業務幾乎涵蓋了一個城市生活所涉及的所有領域，不再以房地產為核心。
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河南調控：首付分期、限用公積金
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來源：新華網
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7月9日，河南省住建廳發布《關於進一步規範商品房銷售行為的通知》，從預售證管理、商品房現場銷售、商品房銷售行為以及中介服務等多方面，對開發企業和中介機構在商品房銷售中存在的「返本銷售」「首付貸」「私下內 部認 籌、排號」「捏造開盤售 罄不實信息，哄抬房價」「通過電 商收取會員費」等一系列違規行為進行了明確限制，並明確了處罰主體單位。這是河南首次面向全省出重拳調控樓市，針對首付分期、限用公積金，都要重罰。
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易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進：河南此次出台省一級的調控政策，很大程度上和河南全省房地產市場過熱的態勢有關，基本上吻合了當前調控的思路。這和住建部全國30城樓市督查的思路也是比較吻合的，進一步說明「房住不炒」的政策會持續，這也打消了部分地方政府試圖放鬆政策管控的幻想。
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從政策上說，此類政策都注重一點內容，即市場秩序的穩定。從此次政策上可以看出，包括預售環節的管控、銷售現場的管控、銷售行為的管控、代理和中介行為的管控，都是此次政策強調的內容。尤其是此次政策規定非常細緻，規定了樓市銷售公示8個證書，包括企業工商營業執照、房地產開發資質證書、建設用地規劃許可證、國有土地使用權證或不動產權證書、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、商品房預售許可證。這8個證書的明確規定，也使得後續項目銷售會比較規範，實際上很多違規樓盤之所以違規，就是因為證書不到位，現在規定了要有8個證書，那麼銷售方面會比較規範，或者說購房者需要仔細查看此類證書，部分暗訪督查工作也可以重點監管此類內容。
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河南此類政策值得全國各大省市學習，尤其是類似周邊省份如湖北、安徽等，其實市場走勢和河南類似，此類省市接下來也需要在房地產秩序方面進行規範。對於全國各地的房地產秩序規範來說，也可以學習河南的版本。
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特別鳴謝：北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池、易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進、北京房地產業協會秘書長陳志、新京報、北青社區報等嘉賓、媒體、機構
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