貴陽公寓火上天，是時候，潑一盆冷水！
公寓很火。火得很妖孽。
上周日，陽光城啟航中心開盤，900多套公寓，單價賣9300到1萬，銷售說賣了800多套，但相關業內人士透露，實際賣出600多套。
這種適度誇張是可以理解的，600多套算很牛了。
四年前，啟航中心叫豐和城，一直沒變模樣，直到陽光城把它收了，一下子變成了世界500強的項目。
你知道，誰操盤很重要。上一個例子，融創九樾府，之前是紅華的地塊，融創一接手，貴陽高端項目了。
同一天，美的廣場營銷中心開放，對外銷售的主打產品是SOHO和LOFT。
美的廣場位置絕佳，觀山湖金十字路口。從沙盤上看，購物中心+5棟塔樓，其中一棟標註酒店。
我以為其它四棟中會有三棟甲級寫字樓和一棟配套公寓。但事實並非如此，四棟都是公寓，SOHO和LOFT。
四棟公寓？這在貴陽可以找到合理解釋，畢竟貴陽寫字樓體量過大，隔壁不遠的貴州金融城就有數百萬方，其中一些樓棟入住率在60%左右。
所以，做成公寓是一種無奈也是一種明智和討巧之舉。因為公寓是一種大眾產品，基本上貴陽的中產階級都有能力購買。
當天，美的廣場營銷中心幾乎填滿了人，誠意登記有折扣優惠，所以有排起了長長的登記隊伍。
難道貴陽的公寓真有這麼火爆？難道公寓跟住宅價格相比是白菜價？
結果一了解，美的商業廣場的SOHO要賣1.2萬，而且只是毛坯，據說將來的LOFT要干到1.5萬，而且還是毛坯。
目前融創九樾府新推的精裝高層也就1.5萬（當然，這個價格已經把很多人嚇退了）。
這兩個項目，對於整個觀山湖公寓市場來說，只是其中一部分而已。
那麼，我們聊聊觀山湖的公寓。
開山鼻祖是會展SOHO，雖以SOHO命名，其實是LOFT。我們昨天實地勘察，樓宇略顯老舊，入駐以企業和酒店為主，入駐率90%左右。
接力棒是金融SOHO和北大資源夢想城。
金融SOHO，位置獨天獨厚，前面是銀行大廈，物管告訴我們，交房時間是2015年10月，到今天快3年了。
我們到金融SOHO西座頂樓18樓，然後一層一層看，一層一層往下走，零星的入駐企業和部分培訓機構，6家整層酒店，有些戶數還在裝修。
北大資源夢想城可以說是貴陽第一個公寓大盤，有數十棟，當年借高鐵概念火了一把。今天的主力也是酒店，以快捷酒店為主，也有全季這樣的星級酒店。
目前的概念很大，叫貴州青年城。在賣組團在山的那一邊，凱里中路旁，主打居住，50到60平方的LOFT公寓，樣板間挺不錯，60方居然有3個衛生間。但是毛坯交付，真要按照樣板間裝修，費用夠嗆。
當然，它的價格也很驚人，達到1.1萬/平。
然後就是金融橙，6000多的價格很喜人，這批客戶大抵是掙了，畢竟樓下就是王府井。
還有富力中心的公寓、華潤公寓、金融π等。反正從14開始，公寓很多。
今年更是公寓大年，除了提到的陽光城起航中心、美的廣場、北大資源夢想城，還有富力新天地、萬科理想城等。
富力新天地又是一個公寓大盤，十餘棟公寓，30來萬方。之所以都是公寓，原理和上述美的廣場應該一致。不過新天地有個亮點：部分公寓精裝修。當然，目前價格也很嗨，均價1.2萬左右。
萬科理想城公寓體量20萬方，而且位置靠近上麥高速路口。樣板房開放已久，但遲遲未開盤，這其實挺難為萬科的，這樣一個地段，硬是要做20萬方的公寓，客源模糊。
還不夠。可靠消息，某品牌房企要在貴陽北站附近打造一個百萬方的綜合體，其中公寓類產品將達到50萬方。
還有某新進房企內部人士透露，正在規劃拿下的那塊地，也有大體量商業，而最佳業態就是做公寓了。
其實不是房開熱衷公寓，而是商業規划下的最優選擇。畢竟公寓投資門檻低，客戶面廣。
公寓這麼多，已經很怪相了。而公寓價格居然接近附近在售新住宅的價格，這在外來投資者看來，不可理喻。
是什麼原因導致貴陽公寓價格這樣肆意攀升？
這種現象正常嗎，價格為什麼會這樣？
其實，貴陽的公寓價格一直很奇怪。比方說，五年前金融SOHO（產品是LOFT）的價格是八九千，而後來開出來的中天銘廷，住宅樓，同地段，價格才4500。
這就令人詫異了，公寓的價格居然比住宅要高。在絕大多數城市裡，這是反過來的。
比如杭州，之前公寓價格能達到住宅8折已經很了不起了，畢竟公寓產品屬於配套型物業，價格也長久被住宅壓制。
只不過最近因為住宅限購搖號，公寓不限制，誰都可以買，於是它的價格噌噌上漲。即便如此，在杭州最熱的版塊錢江新城奧體中心地段，以保億綠城國際為例，它的公寓均價4.4萬，那裡的住宅價是5萬＋。
請注意，是保億綠城國際的精裝公寓。貴陽人或許不熟悉綠城，這裡用一句話簡單介紹：綠城在杭州是一種信仰般存在，人人都想要一套綠城房。
現在貴陽雖然住宅與公寓價格「倒掛」現象很少，但還是不合理。
比如，產品沒有優勢，不是精裝修，更沒有豪宅公寓（觀山湖區域），憑什麼價格要接近住宅？再如，從未來投資回報率來看，如果回報能被租客支撐（只要能租出去），這個價格真的友好嗎？
那麼，究竟該如何解釋貴陽的公寓現象呢？我做了以下分析：
一是想像出來的公寓高逼格範。我們靠想像來買房，當看到LOFT的精裝修，的確很時尚，非常偶像劇，情不自禁地就把自己當主角了。尤其是看到那個扶梯，有一種入主別墅的幻覺。然後就覺得公寓比普通住宅要高級。
二是分不清住宅和公寓的區別。還是有不少人把它們當成同一回事：買公寓就等於買了住宅，而且單價還稍微便宜，總價就更便宜，如果是LOFT的話還可以「買一層，得兩層」，「買到就是賺到啊」。
三是效仿效應。既然住宅價格已經漲了，那開發商也讓公寓跟著上漲。並且以住宅價為錨點，不斷上推。住宅價有限制，而公寓沒有。基於頭兩條認知和房開的營銷手段，價格可以推到住宅之上。畢竟公寓價大於住宅價不是沒有發生過。
四是恐慌效應。隨著公寓價格上漲和營銷的推波助瀾，進一步驅動部分人隨大流去購買公寓資產，這個時候購買往往是非理性的。
五是外溢效應。貴陽一戶家庭有兩三套房很正常，現在房價高了，首付門檻增加，而手頭的閑錢有個一二十萬，首付又不夠，但剛好買個公寓作為理財工具。這部分人從住宅外溢到了公寓。
六是壓迫效應。還有一類購房者，主要是剛需自住。毛坯的住宅總價太高，首付夠不到，精裝修拆分後的首付更不用談，於是「壓迫」到買公寓。這部分人可能是貴陽大學畢業生、地州上來的或者是外省來的「貴漂」。
住宅和公寓完全是兩個不同的東西，購買的出發點是不一樣的。當公寓價格接近住宅價格時，你一定要小心，尤其是在貴陽這種競爭力還不強的城市。
下面，談一下我的觀點和建議。
第一，住宅是資源佔有型產品，你買了，就能落戶，享有周邊教育、醫療等福利權益，而公寓是產品佔有型商品，你擁有的只是公寓這個商品，沒法享受更多權益。
這也解釋了為什麼住宅租金較低的情況下，售價卻很高，因為住宅交易時，不僅交易居住空間，同時也是城市福利權益的交割；
第二，很多人買住宅是為了自住，收房後放個三四年都不會擔心。即使用來投資，他也是從接盤客戶自住的角度來考慮；
而公寓出發點是出租，自住的很少。出租就要考慮租金回報率，如果交房後三四年，還租不出去，那等於說這個資產被鎖住了。
第三、既然租不出去，我可以拿來賣啊？放心吧，很難賣的。公寓的漲幅很低，你千萬不要被貴陽一手公寓價迷惑了，以為從前年的六千漲到了現在的一萬，覺得公寓行情還可以。
其實你可以想想，既然你租不出去，就別奢望有人接盤後可以租得出去，接盤的人不會傻。除非遇到的是真正的自住者，但這種人多嗎？
第四、貴陽很多本地家庭都有兩三套住宅，他們買公寓是為了投資吧？既然是投資，那麼租給誰，租給公司嗎？可是寫字樓還有不少吧，貴陽的公司很多嗎？那麼，租給地州人或外地人？但觀山湖有一大片的住宅分了客群流，為什麼要住公寓？而且公寓屬於商業性質，各項成本不低。所以，買公寓前這些問題一定要考慮清楚。
第五、不要被房開商炫目的公寓廣告或置業顧問給忽悠了。一定要多個心眼，不要隨大流。他們「只管殺、不管埋」，也就是說不管你租不租得出去，房子是你的，隨你處置，跟我無關了。
第六、對於大多數貴陽的購房者來說，我還是建議「能住宅、不公寓」，真的有能力買住宅的話，那就選住宅吧。
當然，我們還是希望看到貴陽公寓產品及運營模式的迭代，畢竟樣板房中的美好與毛坯交付後的實際是完全不同的兩個世界。
這是公寓第一篇，還有很多內容沒有表達。敬請期待！
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文/三堂主
編輯/花生
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