案例分享：在美當房東的「遊戲規則」請了解！免得褲子都賠進去！

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美國房產資訊

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講到海外地產投資，美國加州是很多人首選的買房勝地，有的人甚至來洛杉磯旅遊一趟，就順便買一套別墅或康斗公寓，交管給房產經紀或物業公司幫忙出租和管理，或者就拜託當地朋友照看收租。

但是，在不完全了解在美國當房東的「遊戲規則」時，很容易招來責任糾紛，甚至要面臨頭痛的法律訴訟或想不到的巨大經濟損失！

案例回顧

幾年前，Linda在美國投資了一戶康斗公寓屋（Condominium），樓上樓上都有鄰居的類型。雖然Linda平日生活在上海，這幾年找房客出租、收租都還算順利。但是，上個月麻煩來了！

Linda收到通知，自己的投資公寓浴室閥門開關漏水，導致樓下天花板大面積凹陷，牆面也開始發霉。恰好樓下也是一處投資屋，屋主也是要靠著收租金還房貸的，房客鬧起來，樓下的屋主也急了，很快就找到屋主Linda索賠，還要Linda提供保險文件，同時也找了HOA物業管理公司。

插播小科普：美國的HOA看似國內的物業管理，其實可不止如此，它的權利義務更廣泛！HOA是屋主協會(Home Owners" Association)的意思，不僅是為了保障屋主共同權益、完善公共設施，同時也由HOA來為選擇物業公司，簽訂合同，處理各種糾紛和訴訟。當然，HOA也會集體購買一份商業保險，通常稱為Master Insurance，保障所有住戶牆壁以外的樓頂、過道、電梯、房屋整體結構、小區道路、綠化等公共區域。屋主每月上繳的HOA管理費中，也有一部分在付Master Insurance的保費。

（接著講故事??）HOA很快派了水管工和維修公司來Linda的投資公寓評估漏水位置，便說是Linda的閥門漏水造成，不屬於HOA公共設施責任，要Linda承擔所有維修費用，還有樓下的刷牆錢，總共預計要2000多美金。

身在上海的Linda看到這些來來往往的email已經摸不著頭腦，想說既然是自家漏水，承擔就承擔吧，看看自己的保險公司怎麼處理。誰知，樓下又來信了，Linda家根本沒有房屋保險保障她屋內的財物和屋主的責任，她以為有的那份房屋保險，僅僅只是HOA為所有業主的屋體結構和公共區域上的保險??

保險專家提醒，上下樓漏水的糾紛，中間又牽扯到HOA，漏水到底發生在哪裡，是屋體間的漏水，還是屋內漏水，到底是誰的責任？釐清責任的過程往往耗時耗力。有時，甚至直到鬧上小額法庭，法官判了是誰的責任，誰才會心甘情願的賠。

因此，在美國進行房產投資的業主，無論買的是康斗公寓、獨棟別墅、或連拍別墅，一定要買好一份保障周全的保險！因為一旦糾紛發生，不管這個責任是否在於你，有一份」好」的保險，只要在理賠範圍之內，扣除了一定的自付額（Deductible），你自己的保險公司就會先開始進行理賠。尤其是在責任並不清楚的情況之下，又擔心另一方推拖，糾紛時間長了，責任更無法釐清。

之後，自己的保險公司會拿到「代位求償權」，由自己的保險公司去和對方的保險公司周旋，作為業主，省下了不知多少煩惱！

關於投資房責任糾紛如何自保

還有以下提醒：

康斗保險HO-6和HOA保險二者缺一不可

投資康斗公寓屋（Condominium）的業主，要特別注意！如果是貸款買的，現在大部分貸款公司會要求屋主去買一個HO-6，也就是康斗保險，保障戶主室內的裝潢、私人財物和戶主的責任風險。

業主在HOA管理費中也會看到一項保險條目，記住，這個只保每戶外的公共區域設施和整個房屋結構！當房子遇到火災、煙害等損毀，需要維修，那就是HOA管理費中保險發揮功效的時候了。和HO-6康斗保險的區分就是，一個保障每戶「牆外」，一個保障每戶「牆內」，二者缺一不可！

很多業主因為不了解兩種保險的特別作用，常常在結束Escrow後，就直接取消掉了康斗保險。因為覺得已經花錢在HOA的保險上了，不需要再額外買康斗保險。這樣做不僅少了一份必要的保障，可能還會遇到更大的一筆收費哦！原因是，貸款公司為了保護自己的利益，在合約裡面一定會要求持續擁有康斗保險。如果發現斷保的話，貸款公司會自己去給戶主補買，而補買的費用可是會比普通買的康斗保險貴好幾倍呢！

很多全額自費購買房產的業主、或者早年購買康斗的業主，如果發現沒有購買HO-6康斗保險，請務必及時聯絡保險經紀加買。

責任險很重要甚至加買雨傘險

給投資出租的房產買房屋保險，最好選擇自付額低一點、責任險高一點的保險，雖然保費會貴一些，但是在發生房屋損壞的時候，低自付額、高責任險保額對屋主的保障會大很多。責任險一般有三個等級，分別是十萬、三十萬和五十萬，調高一個等級對保費的影響不是很大，一年也就相差幾十塊錢。

房東們也應該考慮另外加購雨傘險(Umbrella Insurance)。

有時候，一場意外身故的理賠就有可能超過百萬。此前就有案例，房客的狗咬傷人被告，結果律師發現房客一窮二白，又沒有保險，乾脆直接獅子大開口告向房東屋主。雨傘險的基本額度從100萬開始，保費依保險公司而異，便宜一點約100多元就可以擁有，是對家庭資產的有效保障。

除了責任險，投資出租屋，還要特別留意一個保障項目——Loss of Rent 租金損失。專門用來賠償因某些損害，屋主的房子變得無法居住、不能再出租，那保險將在一定範圍內承擔部分租金損失

嚴格篩選租客要求租客保險

把房屋出租之前，一定要先查清楚租客的背景以及他以前的租房記錄、犯罪記錄、酒駕等信息。如果遇到一位不好的租客，這對屋主來說是一件很麻煩的事。美國法律非常保護房客的利益，即便房客交不出房租，屋主也不能把房客趕走或者把房客的東西扔掉。如果屋主真的要把房客趕走，那麼就要向法院提出申請，整個過程需要耗費半年的時間。在這半年內，屋主沒有任何房屋收入，並且每天還要擔心房客會不會對房子作出破壞，因此屋主一定要仔細選擇房客。

此外，我們建議在租約中，可以要求房客購買租客保險，也稱HO-4。租客保險，顧名思義，保障的是租客的私人財物和責任風險，屋主的財物和房子建築並不包含在內。但是，租客保險卻可以為戶主省掉很多不必要的麻煩。

比如，租客疏忽導致漏水、租客的狗咬到別人等，如果租客沒有租客保險責任保障，鄰居追究責任賠償的時候，難免戶主會被牽扯進來。

關於雨傘險

什麼是雨傘險（Umbrella Insurance）？

雨傘保險是一種附加的責任險，用來賠付在任何意外情況下造成他人身體傷亡，財產等損失以及一切法律訴訟等費用。這個保險可以適用於全世界範圍內發生的意外，也就是說適用於您在外國旅遊或者定居時所發生的意外。作用是給受保者一個額外的保障，避免發生事故時危及到受保者的個人財產。

為什麼需要雨傘保險？

現代人的生活已從以前的三維空間，發展到到四維、五維空間，『忙』是常態，『不忙』是不正常，大家往往同時要應付幾樣工作，同時社群媒體的興起，大家時間都不夠用，要處理的事務亦日益繁複，這一切都潛在著很多的受訴訟風險。

下面是一個可以發生在任何人身上的故事：

二輛汽車在去機場的途中發生了輕微擦撞，二位駕駛人都覺得沒有什麽大不了，人都沒事，不需要叫警察-一直到其中一位的親戚駕著20萬美元的豪華房車來接他趕飛機時，另一個司機就突然抱怨全身疼痛，並堅持打電話報警。

沒有人建議你必須心驚膽戰地生活，但大家都須保護自己以免受突發事件的影響。

有關統計顯示，有13%的人身傷害案件的賠償金額超過1百萬!而且陪審團的超大型判決(1400萬至4900萬)時有所聞。

什麼時候用到雨傘險？

隨著生活品質的不斷提高，被控告的風險越來越大，而且被控告的金額越來越高，很多時候一般的責任險賠付的額度是不夠的，如果保險賠付到上限後，這時候可能會危機到您的存款或固定資產。兩個真實發生過的案例讓您了解雨傘險的作用。

不久前：

某高檔華人社區，我們的一個客人在出門時候，在轉彎時不小心撞到一部新款的蘭博基尼跑車（新車大概要40萬美金）。此次事故只是輕輕的追尾，後邊的保險杠只有輕微的損傷，沒有任何人體受傷。大概一個月以後，我們的保險公司賠償了18萬美元，而客人的汽車保險只能賠付到10萬美元，多餘的要由自己支付。幸好這位客人有買100萬的雨傘險，多出來的部分雨傘險進行了賠付。

可能大家會覺得很奇怪，為什麼這麼輕的損傷要賠償18萬？保險公司給出了理由，因為這部車的零件從義大利運來要近兩個月，這接近2個月的時間裡，根據保險法，他可以租一部同等級別的跑車，每天的費用要500-1000美金，保險杠的費用在7000美金左右，剩下的是車輛損失(Lose of Value)的補償，因為車輛發生事故會有記錄，車子的價格就降低。

另一件事情發生在一年前：

一位北加的客戶，大概60歲左右的已婚男士，在家附近轉彎時不小心碰到了一位騎單車的美國人，當時傷勢不嚴重，對方叫來了救護車並送醫。事後對方要求的賠償為25.6萬美元，理由是雖然沒有造成傷殘，但是這位傷者在一家科技公司工作，年薪30萬，因為這次事故的原因，傷者要求在家休養了10個月左右，我們的受保者汽車保險不夠支付，而且也沒有雨傘險，這個時候家裡所擁有房地產就受到了威脅。

所以雨傘險是當發生嚴重事故時，用來賠償對方損失，從而保護您已有財產不受損失的一種保險。這個保險適用的範圍非常廣泛，例如：

1.家中的狗咬傷他人

2.在外國旅遊時造成的事故，例如失手造成的他人傷亡或者財產損失以及由此所引起的訴訟費用等

3.不小心在社交媒體上上傳或轉了帶誹謗性的貼文

4.嚴重交通意外，例如：造成人身傷殘、死亡，連環事故等

5.出租屋，房客在房屋內發生意外控告房東等

6.家中游泳池意外

等等...