城市套路深，買房都是坑

Previously on Wuzhen show

（上期回顧）

憋屈的自住

糾結的改善

快樂的炒房

創意的生活

今天下午，做了期直播。觀眾們普遍反映：話筒聲音太小！沒辦法，365的直播設備，我都吐槽好多次了，好歹給我配個領夾式小話筒啊。可孫姐姐就是捨不得買。俗話說，摳門的公司發展快，怪不得365這幾年不斷壯大呢，現在連二手房中介都開起來了。

既然大家沒聽清，那我就整理一下下午我發言的文字版的吧。也幫助吳真說的讀者和粉絲們，避免一些買房時的「坑」。

1

給錢就能搖到號

上一次，有個粉絲問我，吳老師，最近低速玉府要開盤了，400套房子，登記了1000人。我上次賣綠影的房子時，通過一個中介、就留了號碼。那個中介昨天跟我講，讓我給他3萬塊錢，他能幫我拿到前100號。如果給5萬，能確保我買到我看中的4號樓1單元1702。你覺得靠譜么？

這讓我怎麼回答呢？

回答不靠譜，我斷了人家財路。也許人家真的有這個本事呢。雖然吳真沒這個本事，但鳥大了什麼林子都有，永遠不要小看別人。吳真最多認識幾個董事長、總監什麼的，可中介認識的往往是案場工作人員。只要辦過房產證的，都會知道，認識個局長、往往沒用，認識個窗口科長、往往用處很大。

但回答靠譜，我也犯了難。萬一這是個騙子呢？拿了錢人不見了，中介說，什麼？這個人早就不在我們公司幹了。粉絲說，吳老師我們這麼相信你、你怎麼能害我們呢。開發商說，吳真啊，你看起來象個知識分子，怎麼能參與這種事呢？

所以，我只好講，這個事情，呵呵。不過，你要真想花錢買號，那就讓他打個收條吧。我也只能幫你到這兒了。拿到號了，就權當你一個平方加了幾百塊錢。拿不到號，你找他要回來，他要敢不退你錢，我有個朋友叫三保，拳擊打得非常好。

2

幫你買到低價房

最近，好幾個開發商都發了義正辭嚴的公告：我們的房子都是自己賣的，從來沒委託任何機構和個人幫我們賣房子。我們的價格都是公示過的，不可能有低於公示價的房子。等等。

比如，有家剛剛開盤不久的高價改善盤，白坯15000多的均價。可開盤剛幾天，朋友圈就發現不少人在發了：10000的均價、什麼樓層什麼戶型都有。

有粉絲問我了，吳老師，這種房子是真的么？我想買哎，能不能買啊？

這讓我怎麼回答呢？

回答不能買。可他的朋友、親戚、鄰居買了，而且簽了合同。雖然那個合同並不是開發商的格式合同。

回答能買。等他發現那個房子並不是一手可售商品住宅（注意這個定義）時，發現只是這個小區里的政府調控房、配建安置房時，而且，渠道也不是從開發商手裡出來的房源時，再發現後面居然有很多延伸的鏈條時，他又會來怪你。

所以，我只能回答，這個事，我不知道哎。哎喲，八萬，我對。不好意思啊，我在打麻將，有空我給你回過去。

03

無證的房子怎麼買？

上周，一個新粉絲，心急火燎地來逍遙宮找我，帶了一些資料，拆遷安置協議、身份證複印件什麼的。

一問，原來是看中了綠地一套沒辦房產證的安置房。價格也便宜、位置又好、父母也覺得方便，就喜歡上了。不買就睡不著了。

他說，我們也知道，沒房產證，有風險，但你路子廣、辦法多，有什麼辦法能買得成、沒風險么？

我講，不管什麼辦法，都會有法律風險。

他講，怎麼可能，吳老師您別拿我當外人啊，我是張謝勛表哥啊。

我講，好吧，那我講兩個歪點子：你可以既簽買賣合同、又簽借款合同，如果以後辦證時他不配合你，你就起訴他差你錢不還。或者，你既簽買賣合同、再簽個20年的租賃合同，如果3年後辦證時他不配合你，你就拿出租賃合同，也能繼續住17年、誰也拿你沒辦法。

張謝勛晚上打我電話講，你特么糊我表哥哈？我講，是他自己糊自己，無證房屋，不能辦理任何抵押、買賣的備案登記，不具備任何權屬變更的可能性。但你表哥講了，他知道有風險，就想怎麼讓風險小一點。我講的辦法，除了這個人出現差錢、跑路等幾種可能性，還算靠譜的。

張謝勛說，那萬一他差好幾個人錢，幾個債主都主張要這套房子怎麼辦？還有，萬一辦證的時候，他要求加錢、不加錢就不配合，怎麼辦？

我講，我有個朋友，叫三保。

04

今晚不簽、明天就沒了

昨晚8點，一個粉絲私信我，吳老師，我現在在城中央一個中介這兒，我看中了E區的一套有證安置房，我現在急著簽合同，您幫我看一下好不？我發紅包給你。

我講，為什麼要晚上急著簽？

她講，今晚不簽，明天一早八點，就有個繁昌人要帶現金來買。聽說上午還有一個無為的、一個南陵的等著在，遲了就沒有了。

我講，那就讓那個繁昌同志買唄。

她講，那可不行，這個房子，價格好、位置好、雙學區，不買就吃大虧了。這個中介，是我一個親戚的朋友開的，就他講好多人排隊等著買這套呢。

好吧，親戚的朋友，肯定不會坑你的，你買吧。

吳老師，你不是處斥我吧？

嗯？你聽出來了？這個招數，都是從一手房的售樓部學來的，正常來說，有一個規律，凡是講後面房價要大漲、後面好多人的時候，說明沒人、說明已經漲完了，要去庫存了。凡是講不好意思、我家沒房了、真的沒了的時候，往往是真要漲價了。（當然，這個規律現在都知道了，又玩出反套路了，就不多講了）。比如，BGY現在大量去庫存，其實是為了回籠現金。至於他回籠那麼多現金幹嘛，我也不知道。

我講：這大晚上的，產權處的系統也查不到這本證的真假。而且，急著簽協議，你根本來不及看裡面的條款內容。你要知道，二手房的協議，往往是自己擬的條款，關於違約、關於違約之後的違約金，責任很重、罰金很重。你稍不注意，一旦決定不買了或者不賣了，不僅定金沒了、還有很多的罰金。更何況，有很多的人，會找人抬價、虛擬客戶、虛擬交易，故意讓你的真實交易不能成效、故意造成你違約。這種方法，蕪湖當然沒有啊，蕪湖監管部門嚴著呢、有作為著呢，但其它城市是有的。

所以，二手房買賣，比一手房還要謹慎，一定要注意看清合同。千萬別簽了字再反悔。不想請律師的，歡迎來逍遙宮坐一坐。

嗯，今天就講這麼多吧。其實還有很多坑，就不一一講了。你們還遇到過什麼坑，也歡迎留言給我。總之，所有的坑，不僅來自於對方的欺騙、也來自於自己的貪婪。

欲知更多，明天接著說。

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