被逼出道的科技地產

科技住宅的概念，在當下的樓市已經很普遍了。

科技的迭代和進步非常快，曾經，裝修的時候需要預埋網線，後來，一個 WIFI 盒子就能解決上網的問題，速度還越來越快；曾經，有訪客到我們只能聽到聲音，現在，我們可以看到對方的樣子；曾經，我們對霧霾無能為力，現在，我們有了新風系統，這些就是高科技在日常居住中的體驗了。

告別了黃金時代的開發商們，紛紛把科技作為營銷賣點，建築科技已經成為了商業住宅的標配，那麼，科技地產對消費者來說還有吸引力嗎？那些技術噱頭是否已大於實質？那些所謂新銳技術是否已遠遠落後於市場？還有那些具有未來氣息的科技住宅開發商為什麼在市場上規模都極為有限？

「未來可棲」特已開啟「科技黑」欄目，將通過系列文章為大家撥雲見日。

在地產的黃金年代，彎腰便可以撿錢，開發商野蠻增長，僅有少部分企業將「綠色地產」作為自己差異化戰略。當代說：「我們比萬科、招商等深圳企業晚起步十年，在市場上沒有任何優勢」；朗詩說：「我們做綠色地產，其實坦率講是市場逼迫的」。

朗詩在 2004 年打造的首個科技住宅，位於南京的朗詩國際街區，是首個提出三恆理念的項目，恆溫 20-26° ，恆濕 30%-70% ，恆氧每 2 個小時置換一次空氣。朗詩國際街區當時是國內規模最大的高舒適度、低能耗科技住宅小區，採用了地源熱泵技術，綜合節能達到了 80% 。這些指標，即使在 14 年後的今天來看，也還很優秀。

南京·朗詩國際街區

當代置業的標誌性項目——北京當代 MOMΛ 項目 2003 年開始設計，2005 年奠基施工，當代置業提出了「科技建築」的設計理念，2008 年交付。當代置業通過一套先進的科技系統，使一座房子不用「空調、暖氣」，也無須開窗，卻能實現 24 小時的恆溫恆濕，且空氣清新。

北京當代 MOMΛ

從這兩個代表作可以看出，第一代的科技住宅，主要是用新風、地源熱泵、輻射空調採暖技術代替傳統的空調和地暖，強調舒適和環保。

十幾年過去了，朗詩的產品從 1.0 版發展到 4.0 版，科技住宅經過哪些迭代？有哪些核心概念？

大概也就是2016年開始，越來越多的綠色建築國際認證走到我們視野里。我們通過一個一個項目知曉了很多國際認證標準，如 LEED， WELL、DGNB、BREEAM 等。

遠洋地產被業內稱為 MR WELL ，截止到 2017 年 7 月，遠洋在 15 個項目中推動 WELL 標準，總計約 130 萬平方米；遠洋有 136 名同事通過 WELL AP 考試，遠洋通過這項考試的人數佔中國的 40% ，全球的 11% 。

作為中國金茂最高端的產品，很多金茂府都獲得了 BREEAM 認證，如北京金茂府、上海大寧金茂府、珠江金茂府、首開東城金茂府等。

葛洲壩做綠色建築的起步時間比較晚，但是落地速度很快。2016 年提出 5G 戰略，2017 年 9 月首個 5G 項目虹橋紫郡公館便獲得中國綠色建築三星標識，亞太首個德國綠色建築標準 DGNB 預認證。 2018 年 2 月，葛洲壩北京中國府項目（樊家村項目，還沒有開盤）獲得 DGNB 的金級預認證證書。

這麼多的國際標準到底有何區別？開發商為何熱衷綁定 WELL、DGNB 等國際建築標準?在國外，獲得綠色認證的房子有很多優勢，如容易獲得融資，二手房售價會更高，稅收會有優惠。但是國內關於認證的聲量主要還停留在認證本身。

專業領域在求創新做突破，但消費者的居住觀念沒那麼容易改變。

沒買科技住宅的消費者，只要一聽說不讓開窗就會打退堂鼓，再聽說集成式的空氣循環會把別人家病菌帶到自己家來，更不敢買了。

看了科技地產樣板間的消費者有點納悶，不過就是和華為、小米合作，用了各種智能家居，電動窗帘，感應門么，這些我自己加錢裝修不也可以做到么？

消費者還擔心運維和售後的問題，物業推諉這件事情，我們見到的太多太多。這麼高科技的房子，萬一「毛細管網」（鋪在吊頂或牆面里的可供暖，可製冷的一套系統）破裂，修起來會不會很麻煩。如果某個部件用的是進口材料，壞了需要更換，會不會像進口車一樣，要等從國外調貨。

建築「毛細管網」

那麼住在科技住宅里，到底是怎樣一種體驗？科技能否改變習慣？我們採訪了幾位業主，一起說說居住在科技住宅里的真實感受。

我們一般理解的豪宅，首先是看地段，是否是核心區域，然後是看物業類型，是否是別墅類產品或者大平層，第三是看開發商，看物業是否靠譜，第四，看裝修，是否是國際一線品牌。

以前的豪宅基本都是毛坯交付，精裝修的豪宅並不多，所以裝修並不是必要條件。近年來隨著人們越來越「懶」,買房的人群越來越年輕，怕麻煩，裝修在購買決策中的佔比越來越重。科技住宅必須是精裝修交付產品，可以根據項目的不同做減法，很容易做成豪宅。

當代置業的萬國城系、中國金茂的金茂府系，旭輝的鉑悅系，葛洲壩的中國府系均是開發商單拎出來的科技住宅產品線，有了科技的加持，即使不是黃金位置，也會被捧出豪宅的價格。

亦庄·金茂府

這些年，還有哪些產品系因為科技加持被捧成了豪宅？他們之間到底有什麼不同？我們在後續將一一進行盤點。

隨著政策的推進，綠色建築的規模越來越大，截至 2017 年底，中國累計已有 10927 個項目獲得綠色建築標識，建築面積超過 10 億平方米。但和十萬億的地產相比，綠色建築市場還很小。

綠色建築行業元老級人物，當代置業首席技術官陳音說，綠色建築市場現在連蛋糕都算不上，因為它的商業模式還不清晰，以綠色建築為企業戰略的開發企業一隻手都數的過來。

「建築是傳統行業，所有的技術都是公開的，誰都可以拿去用，所以這個行業似乎沒有壁壘。但要真正用好這些技術系統卻不是簡單的事情，由於建築是一個超級複雜的系統，真正的壁壘實際是在這個複雜的系統裡面每一個細小的細節，是運營整個鏈條的能力，比如說輻射製冷技術，控制不好露點，屋頂會滴水。」陳音說。

「整個行業，從前面的策劃建築結合到設計，到採購施工、調試運維、優化和改造，這其實是個閉環。但現在最大的問題是每個環節由不同的人來完成。到最後出問題了，不知道找誰。」朗綠總裁陳棟樑說。

既然國家在大力推廣綠色建築，為何這個賽道企業還是很少？綠色建築「難」在哪裡？未來綠色建築行業的格局會不會重新洗牌？作為本系列的收官篇，我們將直面行業的痛點，聊一聊行業的未來。

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