為快兩月放款 多花上萬值嗎？

「賣一買一」的房屋交易「連環單」 收款和付款環環相扣 稍有拖延都有可能造成違約

為快兩月放款 多花上萬值嗎?

銀行早放款,業主早收錢,買家早收樓,這是買賣雙方最願意看到的結果。

按揭個案

最近有關房貸利率上升的消息引起購房者的關注。對最近市場上傳出首套利率上浮15%的說法,據記者核實,目前這個「上浮15%」依然只是傳言,大部分銀行暫時還是按照首套上浮10%來進行放貸。

按揭購房,利率一旦上調,買家每個月的供款壓力可能百上加斤。同時,對於二手房業主來說,買家選擇哪種貸款的付款方式,分分鐘影響到自己收齊尾款的速度。由於貸款購房的問題是買賣雙方共同關注的話題,為此,記者近日從中原地產匯瀚按揭以及合富置業採訪到幾個「新鮮滾熱辣」的貸款個案,給買賣雙方提供有用參考。

從這些案例可以看到,為早一點放款,有買家會額外支付數千元的擔保快放費用。中原匯瀚按揭業務總監莫靜告訴記者,目前還有不少案例是業主主動替買家支付按揭費或擔保快放費,因為他們急需資金使用,以幾百萬元的樓款來看,一個月的理財收益都可能相當於擔保快放費了。

此外,部分買家則認為銀行應遵守契約精神,不應該隨意改變「同貸書」出示的貸款利率,因此一直與銀行僵持著,業主唯有干著急。據記者了解,一些銀行為免「同貸書」與最終放款的利率有差異,在「同貸書」上並沒有具體約定貸款利率。而根據今年以來的貸款利率走勢,利率始終處於上升勢頭。

專題文/圖:

廣州日報全媒體記者 李鳳荷

案例一:業主急用錢,指定要一個半月收齊樓款,買家額外支付9000元擔保快放費

據按揭機構介紹,他們最近協助濱江東一個電梯房單位快速放款,從成交到放款僅用了1個月,是近期一個「光速」放款的例子。

這套濱江東電梯樓單位成交價600萬元,面積100平方米,買家首付五成,貸五成,於5月23日成交,簽約時業主要求一個半月收齊樓款。一開始放盤時業主曾經要求一次性付款,並告訴中介對一次性付款的客戶可以便宜三四十萬元。但是等了一陣還是沒有遇上願意一次性付款的客戶,於是業主放寬付款要求,可以賣給貸款客戶,但需一個半月收齊樓款。根據雙方在合同中約定時間,7月10日前收齊樓款。

為此,按揭公司幫客戶辦理完稅過戶放款的業務,即只要遞件後有完稅憑證,按揭公司提供擔保函,銀行見稅單和擔保函即放款。據了解,完稅快放的收費一般是0.3%,出押快放的收費一般是0.2%,不過從完稅到入押、出押,完稅出證要5個工作天,出押入押也需要幾個工作日,買家寧願多付一點費用,希望可以儘快放款。

這宗交易的買賣雙方非常配合,短期內已準備齊資料,資料於6月1日送去銀行審核;6月3日網上審批通過,6月8日審批蓋章,拿到銀行按揭合同。6月13日完稅過戶,按揭公司審核完稅出保函,最終在6月26日放款,從成交到放款整個過程只用了一個月時間,比業主約定的7月10日前收齊樓款的最後限期足足早了大半個月。從成本來算,買家額外付出了9000元擔保快放費,不過由於可以快速收樓,如果房屋用於出租,一個月租金都有六七千元,如果是自住的,也可以儘快搬入新家。還可以儘早鎖定利率,以免再受上浮影響。

案例二:目前正常進度是從成交到放款大約三四個月

記者從合富置業了解到的個案,一個是天河區天誠廣場一個36平方米的小面積電梯樓單位,成交價為272萬元,成交時間為今年2月。另一個是海珠區中海名都一個136平方米的電梯樓單位,成交總價為760萬元,成交時間為今年3月。

天誠廣場單位的買家採用商業貸款按揭購房,首付82萬元,貸款190萬元期限30年,月供10657元。中海名都買家則使用組合貸款方式按揭購房,首期五成,380萬元;組合貸款380萬元(其中公積金60萬元,商貸320萬元)。這兩部分貸款期限不一,公積金20年,商貸30年,月供17949元。

合富置業人士表示,這兩個交易的買賣雙方在收集齊資料後,分別遞送不同的銀行審批。天誠廣場單位用了2個工作日遞交申請,銀行批貸時間為5個工作日,貸款成數、評估總價與買家期望一致,也跟成交價一致,最終放款時的貸款利率與「同貸書」一致,為基準利率上浮10%。中海名都的買家遞交申請用了5個工作日,銀行和公積金中心審批共用去10個工作日,貸款成數、評估總價以及利率都以簽署按揭合同一致,利率為基準上浮10%。這兩個案例等待放款的時間大概用了兩個多月,從成交到放款一共經歷了三四個月時間。

貸款提醒

想儘快「錢房兩清」 買賣雙方要配合

目前,不少買賣交易都是在「賣一買一」,這種「連環單」對收款和付款環節都非常敏感,如果自己不及時收款,有可能造成下一筆付款的違約。在簽約時,買賣雙方都希望儘可能使自己的利益最大化——對買家來說,希望拿到較低的貸款利率,業主則希望賣到相對好的價格,同時也儘快收款。

而在實際交易中,尤其是在貸款額度相對緊張的當下,買賣雙方想「兩全其美」是比較難達到的,因此雙方要儘可能多體諒對方的處境,儘快配合按揭中介提交資料。尤其是不要忽略一些小問題,如因為信用卡還款逾期導致徵信不好而要轉換按揭銀行,或是因為身份證到期而要重新辦證,這些事情有可能增加額外的等待時間。

合富相關人士表示,只要買賣雙方配合,按銀行要求提供齊全的資料,一般不會遇到什麼麻煩。若最終遇上「同貸書」和最終放款的利率如有不同,大部分購房者都是同意的,因為在簽署按揭文件的時候,銀行會提前告知買賣雙方,最終放款利率以放款的時點為準,而且部分銀行的貸款文件上也有列明,貸款利率在實際放款時會結合市場最新利率做出最終決定。

銀行早放款,業主早收錢,買家早收樓,這是買賣雙方最願意看到的結果。對買家而言,如果遭遇銀行上調浮動幅度,一些買家認為自己是唯一的輸家,利益受損,故此不同意上浮利率。目前,一些業主也會在合同中備註出押後最遲的收齊尾款時間,如果與銀行僵持,買家有可能蒙受違約金的損失。此外,有時候遇到市場價格波動較大的時候,業主可能趁機提出解除合同,買家在樓價上的損失更大。

對業主來說,賣房大部分是「賣一買一」,少部分則是因為資金周轉而需要急售房屋。無論是出於何種原因,買賣雙方都希望儘快放款,錢房兩清。

全國首套房貸利率

連漲18個月

廣州日報訊 (全媒體記者劉麗琴)日前,融360發布的6月全國房貸監測數據顯示,6月全國首套房貸款平均利率為5.64%,相當於基準利率1.151倍,環比上升0.71%,為2017年1月以來連續18個月上漲,同比上升15.34%。在融360監測的35個城市首套房貸款平均利率中,6月最低值為上海5.16%,最高值為東莞6.13%,均值首次突破6.10%。

貸100萬30年

利息比去年多16萬

若以6月首套房貸平均利率5.64%計算,貸款100萬元、30年等額本息還款,總支付利息約為107萬元,比去年同期累計多還16萬多元的利息。

數據顯示,2018年6月,19家主要銀行中首套房貸款平均利率最低為基準1.088倍;銀行首套房貸款平均利率最高為基準1.203倍;工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行國有四大行首套房貸款平均利率已達基準利率上浮15.2%水平。

首二套房利率

差值收窄後將趨於平穩

6月全國首套房平均利率最低的城市前十分別為:上海5.16%、廈門5.39%、西安5.39%、昆明5.39%、太原5.39%、烏魯木齊5.39%、福州5.39%、大連5.44%、北京5.47%、長春5.49%。6月首套利率超6%的城市達到4個,分別為:哈爾濱6.00%、鄭州6.03%、武漢6.06%、東莞6.13%。

業內人士表示,預計未來在整體經濟形勢未發生重大變化的情況下,整體房貸利率仍保持上升趨勢,首二套利率差值在收窄後將會趨於平穩。

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