在習慣的區域，用合適的價格，能買到哪些新盤呢？
大將軍是上海樓盤活地圖，買房專業戶。走遍上海15個區，200個版塊，最懂房子背後的那些故事。
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對於上海樓市而言，最近幾個月註定將要不平凡。
積壓近兩年之久的一手新盤預售證，在短短兩三個月期間集中釋放。即便是向來一手供應稀缺的內環內，也同時蹦出來N張預售證。
大量有強大競爭力的產品衝擊市場，至於新盤周邊的二手房嘛，房東們自個兒心裡，也清楚得像明鏡兒似的——賣不掉！
特別那些原本就弱勢的地段，比如新客站北廣場，金融街一開，五月花直接冰封。比如武寧，海珀一開，新湖明珠和泰欣就吃癟。
好在蘇州河以南的傳統市中心區域，新盤數量有限，新盤的定位也普遍較高，給市場構成的衝擊就有限，因此核心區域的二手房，尤其品質小區，相信很多人都能體會到，自己看中的房子，價格怎麼都降不下去。
比如之前4月的翠湖四期雋薈低價開盤，卻影響不了翠湖1的價格，因為本期新開均為300平或以上的大佬級戶型，雖然單價低於1期普遍掛牌的15萬，但總價卻達到了4000萬以上，而翠湖1的兩房1700-1900，三房2200-3300，差距甚遠，這之間完全夠不成競爭關係。
01
復興瓏御
預算2200萬-2700萬
而與翠湖1期形成明確競爭關係的新盤，也是存在的。
老西門中華新城：復興瓏御
復興瓏御1期
復興瓏御2期（在建）
樓盤的詳細參數將軍就不詳細說了，各大房托公眾號都講爛了。
這塊地皮，之前是爛尾樓，爛了很多年，終於迎來了春天。老西門新城分兩期，一口氣全部開發完畢。1期和2期之間的區域，則會做配套的商業。本次開盤的就是2期，戶型是180平三房和200平四房。
可以看得出來，這個盤子野心勃勃。
200左右的套均，不足以跟翠湖4雋薈找茬，同時呢，也不準備把那幾個備案名字差不多的二手房，比如老西門公館，老西門新苑等等放在眼裡。而是把矛頭直指向了翠湖123期，總價和套均基本重合。
優勢在哪裡呢？
1.房齡：這是顯而易見的，翠1逾15年，而復興全新。
2.戶型格局：港資的翠湖，戶型設計向來為人所詬病，暗衛，北廳，面寬不足等大小問題，新房的復興瓏御全都不存在。
3.功能性：200平，翠湖做的是3房，而復興做成4房。這個預算在市中心買高品質的四房，鳳毛菱角。可以說針對2胎需求的功能性提升，是本次復興瓏御最大的賣點。
復興瓏御戶型圖
4.理念：人車分流，干掛石材，玻璃幕牆，40%以上的綠化覆蓋率等等。
5.學區：復興1期確定了蓬萊路二小，黃浦首席名校。2期不出意外，下產證後也能劃入片區。翠湖無學區。
但僅有一點，始終超越不了——翠湖是新天地，而復興瓏御是老西門。
售樓處沙盤
有的人也會奇怪，橫豎不就500米嘛。恰恰就是這500米，西藏路把新天地和老西門的經緯，分得一清二楚。
翠湖家門口是什麼？新天地時尚，企業天地，太平湖。
復興瓏御家門口呢？永樂電器，易買得，大富貴。
市容環境，消費業態，天差地別。
核心市中心，一個路口就是一道坎，肇嘉浜路北就是比肇嘉浜路南高一頭；安遠路南就是比安遠路北高一頭；凱旋路東就是比凱旋路西高一頭。新天地，就是比老西門高一頭。復興瓏御對標翠湖，案場銷售和房托公號妙語連珠，混淆視聽，可實際上，這仍然是兩個檔次的地段，當中有500米的隔斷。雖然復興瓏御作為2017年的新盤，且各方面參數優秀，但短期內也仍然逆轉不了翠湖在地段上的優勢，何況，翠湖還擁有「上海標杆豪宅」這樣的光環，這也是復興瓏御所無法具備的。
所以即便復興瓏御與翠湖形成競品關係，對於二手房的影響仍然很有限。
部分樣板間
參考黃浦眾鑫城8.5萬，老西門新苑9.5萬，老西門公館11.5萬。
老西門新城的品質高一檔，省了6%左右交易稅佣，多了一梯隊學區，賣到12.5萬。可以說是較為合理。
如果為了生活在新天地「周邊」，享受優質小區和優質學校，那買了復興瓏御會很合適。
但如果沖著復興瓏御能憑藉戶型和房齡優勢，追上翠湖，從而獲取更多回報的，勸你別抱太大的期待。這個盤在周邊的地位，也就是現在這樣了。
02
泛海國際住區
預算：3500萬-4500萬
復興瓏御的認籌其實已經結束，南市區還有另一個高品質的新盤，正在等待預售證。泛海國際住區2期：璞境。
先說這個名字，「璞境」，雙名片語合不明覺厲。難不成房子也能像塊玉不成？
然而依舊是artdeco風格的火柴盒，石材的反光能力是要好一點，但根本看不出「璞」在哪裡。
這個項目比起複興瓏御，最大的差別就是套均。泛海2期，與1期的戶型設計截然不同，除了1樓2樓附帶地下室的非標戶型之外（共14套），其餘都是300方以上的大平層，總價達到3500萬以上。像這樣的產品，市中心的選擇也已經非常有限了。
泛海售樓處沙盤
我們來看一下產品對標。
露香園戶型壓抑，密度較高，沒有小區；海珀略顯老，色調沉悶，內環以外；華僑城沒有小區，戶型糟糕，景觀好的塔尖住宅就不是這個價了；徐濱兩個盤，位置相對偏僻，又沒有江景，競爭力很弱；濱江凱旋門，品質優質帶江景，只是畢竟浦東，且單價極高，戶型面積較小。
只有隔壁的綠城黃浦灣，二線江景位，全玻璃幕牆，套均面積與泛海相當，而小區整體水平比起泛海則更為優質，賣相也更討喜。可小區內拋盤的並沒有幾套房子，位置良好的就更稀有。
綠城黃浦灣
其餘的，密布在租界大街小巷的整棟新里，產品價值相當。
還有譬如湖南路五大，新華路一號，TheHouse等老派豪宅，以及巨鹿路的凱德和蘭馨，價值也類似。
但租界區域的受眾，原本就與新開發區的受眾錯位，且租界區域的整體拋盤數量太少，所以競爭關係並不強。
新盤方面，翠湖4已經開完，尚未進入二手市場，因此目前無法構成競品關係。天璽尚未取證，套數又很少，競爭關係不強。
董家渡一片狼藉，釘子戶成片橫行，泛海預測12萬前後的售價，聽上去怎麼都覺得貴，只是由於能夠形成有效競爭的產品，別說附近了，整個市中心也挑不出幾個。
這麼看下來，泛海國際的整體素質，比起黃浦灣以外的二手對標，也都能處於優勢地位。哪怕開到12萬以上，仍具有良好競爭力的。再加上本次開盤兩棟樓，一梯一戶，總套數也不過百多套，應該不愁賣。
買不到黃浦灣，又看不上其他二手項目的情況下，考慮泛海就很合適了。難怪售樓處不打招牌，要問了保安才會帶你進去。
03
靜安花園
預算：2000萬-4000萬
復興瓏御也好，泛海也好，畢竟在南市區，又是董家渡，很多老上海，尤其101和103-106，都不太喜歡了。況且泛海套均那麼大，非一般人所能考慮。
那麼在習慣的區域，用合適的價格，能不能買到新盤呢？
九龍倉靜安花園
售樓處依舊大門緊閉
這塊地九龍倉捂了將近20年，雜草都捂得比人還高了。終於再也憋不住，與對面的嘉華先後破土，老靜安從此又多了一片豪宅區。不知道吉寶和協和的兩塊地什麼時候才會動，老靜安的土地儲備真是大片大片。
這個盤位於靜安寺和曹家渡的正當中，一師附小對面，步行2，7，11，14四軌交，地段不輸復興瓏御，更是好過泛海。樓盤體量並不大，就4棟樓，因此房源也並沒有多少。和泛海一樣，對外幾乎沒有宣傳，預計開盤單價，兩者應該也差不多，在12上下。
整個小區都還在建設當中，只能看得到外立面，純干掛石材也是九龍倉的傳統，火柴盒子更是綠城的最愛。物業13.8塊，九龍倉自己的物業，整體品質可以參照對面的嘉天匯，都是螺絲殼裡做道場，應該處於同一個水平。套均也相當，最小戶型150-177，其餘都是230-300的大平層。小戶型與復興瓏御對標，而大戶型，則介於復興瓏御和泛海之間。至於周邊的新盤綠地海珀和同區的金融街，靜安花園就與他們拉開一個檔次了。
只是這戶型，一言難盡。
在豪宅里向來以戶型作為賣點的九龍倉，這次卻讓大家吃了記大癟。對於新盤，將軍一般都不怎麼討論戶型，因為以現在的設計水平，戶型都很好，再去過分糾結那些細枝末節的地方，沒意義，頭疼。但是靜安花園這個戶型，讓將軍有一種回到06年的感覺。
150戶型算是設計良好，4開間朝南。不過新盤還做雙暗衛，明的那個衛生間也是對著工作陽台，只能說勉強合格。
150平戶型圖
177說是3+1，其實就是150的同比放大，+1部分就是從客廳挖了一塊，全暗的房間，雞肋得很。
177平戶型圖
250和233戶型，都是4+1房的設計，看清楚是5房，不是2房3房，5房居然只有雙開間朝南！客廳一個朝北一個朝東，你就告訴我北面東面到底看什麼西洋鏡？靜安寺的金頂嗎？
250&233平戶型圖
樓王303戶型，就是233戶型的同比例放大，不說也罷。
再看看對面的嘉天匯，170-200全都是三開間朝南，330樓王也是超大面寬，全套房只有一個暗衛。高下立判。
嘉天匯197平戶型圖
嘉天匯330平戶型圖（右半邊）
如果習慣老靜安和東長寧，購買小戶型，那靜安花園的150戶型還是不錯的選擇。
但如果你是要買250+大平層的，十分不建議這個盤。性價比角度，可以考慮王子晶品，安邦府邸，夏都苑的大平層。舒適角度呢，嘉里華庭大平層，中凱楓景的頂復，都比十二三萬買這個邊緣地段的蹩腳戶型來得好。
若是沒有強烈的地段執念，小戶型的復興瓏御和大平層的泛海，200%可以提供更好的居住體驗。
時下新盤集中取證，並不是說zf壓價，就都可以閉著眼睛買，當中仍然有許多坑存在。根據不同預算，不同區域，不同戶型，還是有必要細化到具體樓盤，逐個甄別。
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