該小心了，天平悄悄傾斜！樓市正在「溫水煮青蛙」

樓市房價漲漲跌跌一直是人們關心的重點話題。

今天，樓市傳來一組關鍵數據。

據融360大數據研究院披露，6月全國首套房貸款平均利率為5.64%，相當於基準利率1.151倍，環比5月上升0.71%，為2017年1月以來連續18個月上漲，同比去年6月首套房貸利率4.89%，上升15.34%。

圖上可以看到，從去年到今年，首套房與二套房購房貸款利率一直在上漲，購房成本一直在增加。

在調控背景下，上浮二套房的利率是為了打擊投資客，完全可以理解，但以調控之名，上浮首套房利率，最受傷的可是無辜的剛需客啊。

我們不妨粗略計算一下，假若首套房貸款200萬元，期限30年，按照一年前利率計算總還款為382萬，一年後的今天，首套房平均利率上浮了15.34%，同樣貸款200萬元，期限30年，總還款為415萬。

房貸利率如溫水煮青蛙般，讓我們毫無知覺，殊不知，一年之間，因利率上漲，購房成本竟就增加了33萬。

這只是全國各銀行平均的數值，具體到各銀行與各城市，成本增加幅度又各不一樣。

根據融360大數據研究院披露的具體數據顯示：

2018年6月全國533家銀行分（支）行中，有169家銀行首套執行基準利率上浮10%；

164家銀行首套執行基準利率上浮15%；

116家銀行首套執行基準利率上浮20%；

25家銀行首套執行基準利率上浮25%；

16家銀行首套執行基準利率上浮30%，本月執行基準上浮20%及以上銀行數增多。

以此可知，多數銀行的首套房貸款利率上浮幅度都在15以上，高的甚至達到了30%。30%是個什麼概念，同樣是200萬貸款，30年期限，總還款高達449萬，成本高出了67萬。

再看具體到各城市的情況。數據顯示，6月份全國首套房平均利率最低的城市前十分別為上海5.16%、廈門5.39%、西安5.39%、昆明5.39%、太原5.39%、烏魯木齊5.39%、福州5.39%、大連5.44%、北京5.47%、長春5.49%。

本月首套利率超6%的城市達到4個，分別為哈爾濱6.00%、鄭州6.03%、武漢6.06%、東莞6.13%。

以四個首套房平均利率最高的城市東莞、武漢、鄭州、哈爾濱來說，貸款200萬30期限，購房成本增加額度均在50萬左右。

換句話說，在調控大背景下，這四個城市的剛需客，僅因房貸利率上升，成本就平白無故地增加了50萬。

如果在利率上浮的情況下，房價能下降，對沖因利率上浮產生增加的成本，那還沒什麼可說的。關鍵是，利率上浮的同時，多數城市新房價格並沒有下降，仍在慢漲中。

調控之下，剛需客們不但要承受因利率上浮帶來的成本增加，同時依然還得承受房價上漲增加的成本，不調控買不起，調控更買不起。兩頭一起增加，再堅強的肩膀也扛不住。

為什麼會這樣呢？政府調控的目的，我們無需懷疑，肯定是為了控制房價，減輕真正想買房居住的人群的負擔。但結果總事與願違，其根本原因在於沒有對症下藥。

每次調控，政府總是第一時間通過限購、限價、限貸等不遺餘力地控制購房需求，殊不知，需求永遠都在，調控不能減少至多只能延緩而已，不斷增加的需求只會加大房價上漲的壓力。

因勢利導，增加廉價土地供應才是王道。但就目前各地土地財政依賴度的情形而言，多數地方政府仍只能通過擠牙膏式的飢餓營銷策略來供應土地，以保證地方政府正常運轉。

土地價格不降，房價怎麼降！

在這種背景下，深圳、北京、上海、長沙、武漢等多個地區開始調整方向，改變未來房屋供應量的結構。以深圳為例，未來新增住宅中，商品房僅佔40%，其餘全部為保障房。

也就是說，未來的趨勢是，大城市新增的住宅中，市場化的商品房比例佔比非常小，絕大部分是政府掌控的保障性住房。內地中心城市也開始走香港和新加坡的路線。本號前幾天推送的文章《北京、深圳、長沙、湖北、山西五地宣布！樓市巨變》有詳細分析，可點擊查看。

這種住宅供應結構調整，好處在於，將住房層次化了，能滿足各個階層的住房需求；缺點是，依然沒法降房價。所以，我們也可以將此理解為，政府對中心城市高房價的變相妥協。

因為，要想徹底解決高房價，必須從土地制度改變出發。但目前，看不到任何跡象。在此背景下，中國內地學習新加坡與香港，走主要由政府主導的房地產市場模式，是沒有辦法的辦法。

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