三大地產公司相繼調整經營策略，跟現在地產業融資難有關

房地產開發商河北華夏幸福 7 月 12 日公告稱，以總價 137.7 億元轉讓公司 19.7% 股權至中國平安控制的平安資管，折算每股價格為 23.65 元、較公告披露前最後一個交易日收盤價低 5%。

接手股份的中國平安集團已經成為中國地產巨頭之一。它此前已經是碧桂園、旭輝控股的第二大股東，持股價值超過 300 億元，已經接近旭輝控股的市值。此外，平安還入股融創中國。

諸多國內券商分析師對這筆交易的當事雙方表示看好，認為平安能享受華夏幸福高達 9% 的股息率（後者自 2011 年以來堅持每年分紅），華夏幸福則能得到平安資金和資源上的支持，將加速公司全國化擴張。

但廣發證券首席房地產分析師樂加棟指出，華夏幸福最近連續 12 個月凈利潤只有交易價格的 6.12 倍，僅略高於最低點、處在估值的底部區間。易居旗下調研機構克而瑞的數據顯示，華夏幸福去年銷售 1538 億元，居全國第九。

而且不同於之前幾次房企吸引平安入股，華夏幸福這次更像是一個股權融資而不是引入財務投資，雙方為股權轉讓設定了業績承諾。

華夏幸福以 2017 年歸屬於母公司的凈利潤為基礎，約定 2018-2020 年凈利潤增速分別不低於 114 億、144 億和 180 億元。如未達標，華夏幸福將按照持股比例對平安進行現金補償。它 2017 年凈利潤是 87 億元。

華夏幸福似乎用比較低的「姿態」拿到平安的投資。

《北京商報》報道，綠城近期下發內部文件，要求員工加快銷售，堅決執行「早銷、多銷、快銷」的策略，加大應收款項催收力度，「傾盡一切努力」獲得受限價政策影響項目的預售許可證。對於不受限價政策影響的項目，要爭取把原計劃 2019 年供貨的房源提前至 2018 年開盤銷售，嚴格控制付款。

再早些時候，澎湃報道稱今年上半年房產銷售冠軍碧桂園也放慢擴張進度，不再提在三四五線城市所有的縣城、甚至發達鎮區都要有碧桂園項目的口號，目的就是為了緩解融資政策收緊帶來的壓力。碧桂園不惜犧牲利潤，也要儘快退出項目（賣光房子）以保證現金流。

幾大房地產公司不同的經營策略，可能都跟當下信貸緊縮、地產企業融資難有關。

宏源證券一份研究報告提出，自 2016 年以來，銀保監會、證監會和發改委相繼出台各種函、管理辦法和指導意見，基本目的相同，即控制資金過度流入房地產企業。

據《21 世紀經濟報道》整理，華夏幸福 2017 年通過經營活動（賣房）凈流出 162 億元，近三年來第一次。上海證券交易所要求華夏幸福解釋相關原因、影響，以及應對的措施。

中國指數研究院發布的研究報告指出，房企目前採用的主要融資手段是債券融資。其中，貸款擔保和公司債券數額相對較大。但是今年以來，已經有包括碧桂園、龍湖、富力等全國大型房企終止發債，其中碧桂園一筆 200 億元的擬發行債券就在不到兩月前終止。

房企為此赴海外融資或者通過信託融資。中原地產研究中心統計數據顯示，截至 2018 年 4 月底，今年房地產企業海外資本市場融資數據達到了 233.2 億，同比上漲幅度達到了 107%。

而地產行業信託融資方面，截至 2017 年底，資金信託投向房地產的餘額為 2.28 萬億，較前一年增加 0.85 萬億。但隨著 2017 年四季度開始，監管機構出台資管新規、規範銀行/信託業務，海通證券首席經濟學家姜超預計對信託通道業務影響非常大。

除此之外，地產企業更大的壓力還在於還來自前期存量債務的集中到期。

宏源證券統計顯示，從今年四季度至 2020 年二季度，全國房企累計到期人民幣信用債金額約為 1.37 萬億元、美元債約為 606 億美元（約合 4020 億元）。2019 年一季度、三季度，2020 年三四季度以及 2021 年一季度均是集中到期節點。

題圖由作者拍攝。

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