樓市兩顆「炸彈」如何影響房價走向？在三四線城市買房會後悔嗎？

三四線城市的房價一直都是大家關注的重點，因為它忽然間漲勢洶洶，未來卻又充滿著很多不確定性。因此，人們的擔心並非沒有道理。舉個簡單的例子，大家都說買房者就像隨時被割的一茬又一茬的韭菜，不過筆者認為這在大城市來說是比較形象的說法，比如北上廣，又比如一些大的省會城市。不過在三四線城市的購房者卻不像韭菜，更像是麥子，割完一茬短時間內可以說也就沒了。進入2018年以來，許多熱點大城市都在不遺餘力的搶人才，這也點破了如今城市發展最缺的究竟是什麼，反觀三四線城市則往往扮演著提供人才的角色。

在這輪樓市調控中，被捲入的三四線城市無疑是有些涼涼的，房價被嚴重透支，特別對於當地的普通購房者來說，已經被提前透支了未來的購買力，甚至幸福感。畢竟，月薪3000左右的工資水平如何支撐得起破萬的房價呢？在融資渠道收緊，資金壓力加大的當前，那些深耕三四五線城市的開發商可以說最有發言權了，每到一個城市都要把當地幾乎還沒成熟的麥子們採用「多、快、狠」的方式收割一波兒。

收割完麥子，至於下一波兒要等到啥時候誰也說不清。

不知道誰說過這麼一句話，房地產是政策變動最大的行業了。也正因為變動大，它帶來的風險自然而然也是最高的。高槓桿的房地產行業，可以讓一個人甚至一個中小型房企短時間內賺的盆滿缽滿，當然也可以讓他們一夜之間傾家蕩產。如今樓市調控已經到了關鍵的階段，去槓桿與控風險成為了重要任務之一，樓市不確定性因素增加，這一點在三四線城市同樣突出。

提到三四線城市的未來，就不得不提及貨幣化安置的棚改政策。棚改政策主要是為了改善民生，可一定程度上卻成了加快三四線城市房價上漲得主要推動器。

關於最近鬧得沸沸揚揚的三四線城市貨幣化安置棚改政策是否繼續的消息，7月12日住建部負責人已經定調了，筆者認為用4個字形容就是因地制宜。說白了，庫存不足並且房價上漲壓力較大的城市，鼓勵採用實物安置，關於這一點山東、湖南等地已經開始了；如果庫存量依然很大，去庫存政策都很難消化掉的話，那可以繼續推進棚改貨幣化安置。

雖然貨幣化安置棚改政策並沒有一刀切的停止，但也足以看出貨幣化安置政策確實收緊了，從對三四線城市鼓勵貨幣化安置到如今是一城一策，再加上國開行總部收回棚改審批權，這也是政策趨緊的信號，可以說是以控制房價為前提了。可以肯定的是，還指望在三四線城市買房致富的可以歇歇了。

當然，除了控制房價的重要目標以外，棚改政策鼓勵實物安置還有其他原因。

在過去一兩年去庫存任務的推動下，如今全國庫存規模已經跌至6年前的水平了。最近業內不少專家都建議去庫存政策在一些城市可以退出了。筆者認為，未來要面對的也許不是還要增建多少住宅，因為中國建的房子實在太多了，完全夠住了，而是要如何盤活存量房，使之得到充分的利用。最後一點，棚改不可能一下子停止，緩慢退出才是現實需要。不得不說，對於三四線城市而言棚改也是財政收入的重要來源之一，因此不可以避免的形成依賴了。

根據總的棚改規劃，2020年才是基本完成之年，也許也需要留給這些城市一些喘息的機會。

地產界大咖張寶全曾說過這樣一句話，現在有兩顆「炸彈」，一顆是房地產泡沫，另一顆則是地方債務。其中任何一顆爆炸的話都對中國經濟是摧毀性的。因此，筆者認為，對於三四線城市而言，不考慮自身實際能力盲目舉債鋪攤子是斷不可取的，金融機構把錢借給地方，本身就是地方的債務，而且這筆資金的流動監管，以及後期配套的建設開銷等，都存在一定的風險，同樣也是壓力，也就是說棚改債務作為三四線城市的債務形式，反過來又容易造成財政負擔。

關於另一顆「炸彈」樓市泡沫，之前筆者討論過很多次了，房地產發展了20年，樓市泡沫破裂說，樓市崩盤說從來沒有停止過，這隻能說明樓市的確存在風險和隱患。但是，這些泡沫只能靠一點點擠掉，如果破了大家都遭殃，無論你有沒有房子，促使其實現軟著陸才是唯一之道。所以才有了今天的防範金融風險，加強金融監管，房地產長效機制等等。現如今，脫虛向實已經到了關鍵的時候，經濟需要轉型，資金必然不可能大把大把的流入房地產領域了，因此穩定房價預期的前提還是保證房價平穩運行，逐步消除房價上漲的各種潛在條件。

對於沒有支撐面的三四線城市而言，還是那句老話，待大潮退去，裸泳的又會是誰呢？

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