任大炮萬字長文說了什麼？看漲樓市還是看空房價？

任大炮的言論總是「語不驚人死不休」。作為開發商的老總，有些話是顧忌的；如今退居二線，加上處處被禁聲，如今他的觀點，開始試著向真相靠攏了。近日，一篇萬字長文在網上盛傳，這次任大炮既不看漲，也不看空，而是從根本上批評了房地產數據和理論。

一、房價收入比，真相還是謊言？

任大炮認為，房價收入比，在國內並不能反映真實的市場狀況。原因在於，國際通行的標準考察的是房價收入比，我們盲目套用，卻發現得到的數據和真相大相徑庭。比如說，我們總說房價收入比到了危險的地步，卻發現房價一直上漲，其原因就是本該應用房價中位數來計算的數據，卻採取了平均數。這兩者有什麼區別呢？比如說王健林這一周實現了小目標，掙了一個億，而你失業了沒有收入，但你和王健林的人均收入是5000萬。也就是說，平均數的統計拉高了低收入人群的「收入」，數據沒有體現出真實的市場情況，反而使低房價、低收入向較高水平靠攏。這樣的結論，無疑會造成一種「繁榮」的景象，從而給市場注入了莫名的信心。

二、私有化率高？總市值很大？過去認為，國內住房私有化率是很高的，但實際上這並不能反映市場的真實情況。兩點問題：一是福利分房的影響，二是統計口徑的擴大。按照任大炮的說法，「中國的住房私有化率高，和個人財產中住房比例高，並非市場化之後人民的自由選擇，而是福利分房制度造成的必然結果」。此外，統計數據中大量的私有住房是自建房，這些房既不能用於交易，也不能視為資產。由此，這類數據，也難以作為房產大數據的基礎組成部分。

三、人均住房面積之前有個數據，說中國人均住房面積40平米，已經不缺房子啦！實際上呢？首先，前文說了，「人均」就是個問題。其次，眾所周知，國內商品房有個非常特殊的「公攤」，這個公攤比例，在全球也是領先的（中國的開發商真幸福）。所以說，即便「40平米」坐實，那也是含有公攤的「40平米」；如果放到國際上對比，那就更糟糕了。或許有人會把這個看成「國人還需要改善住房，還會繼續買房，所以房價還會漲」的佐證。但實際上呢？我們對於房地產的認識，來源於數據分析，而錯誤的統計和分析方法，完全攪亂了對未來房地產發展的預判。可以這麼說，第一批靠房子發跡的人，是在福利分房中拔得頭籌的人，第二批靠房子發跡的人，是有遠見囤房的人；這兩批人已經把肉分食殆盡了，接下來的只能說是運氣不錯，賺點「小錢」的人。畢竟錯誤的信息和判斷，無法引領投資者走向正確的財富之路，也難以維持健康的市場態勢。此時盲目買房投資，不就相當於把財富綁到了一輛隨時偏離軌道的列車上嗎？

本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資鍊金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。

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