下半年樓市怎麼走？滬寧杭房價可能要漲！

一二手房的價格倒掛使得居民排隊搖號購買新房、住建部等七部委對30個城市房地產市場亂象展開整治工作……上半年的房地產市場和股票市場表現截然相反，一個炒作氛圍濃厚，一個成了股住不炒。

展望下半年，房價何去何從？哪些城市的房地產市場值得期待？今天就來分析一下。

樓市正接近平衡狀態

自上而下看房地產市場，目前市場正處於政策打壓和需求支撐接近平衡的狀態。

從政策角度，目前打壓剛需最嚴重的政策當屬按揭貸款利率的不斷上行。從剛需角度，按揭利率直接決定了月供的多寡，在按揭利率不斷上行的環境下，月供壓力也越來越大，這對剛需形成抑制。

站在地方政府角度，化解房地產市場壓力、維持土地市場融資功能的核心政策包括兩個：

一是新房限價。新房限價不僅完成了房價的考核任務，重要的是一二手房價格倒掛使得市場需求湧向新房，大開發商迅速回籠現金流的能力增強，於是土地市場也能繼續維持一定的熱度。

二是人才引進。二線城市的人才引進政策無疑是保持城市中長期競爭力的核心，而西安、南京、天津等城市人才引進的火爆，也說明二線城市的一紙戶口本對在一線城市拿不到戶口的年輕人來說有著巨大的吸引力。

從這個角度就可以理解，為什麼很多城市被住建部約談，但後續卻沒有出台過於嚴厲的政策。因為目前的政策和需求接近平衡狀態，地方政府沒有意願讓房地產市場進一步降溫。比如昆明被約談後採取了限售政策，西安被約談後禁止企業買房，這些政策對當地樓市的降溫作用不大。

房價漲幅相比去年有所擴大

從上半年30大中城市的銷售看，在金三銀四旺季不旺後，五六月市場銷量出現回暖，目前的銷售水平大體與2017年同期水平接近。這表明，市場已經從底部走出，並進入穩定狀態（參見圖1）。

從上半年房價表現看，隨著五六月市場回暖，今年上半年房價漲幅相比去年下半年有所擴大。

目前統計局還未公布六月份房價數據。從前5個月的數據來看，今年二月份是房價壓力最大的月份——二月份70個大中城市中，房價環比下跌的城市數量達到16個，等到五月份已經縮減到7個。

從一二三線房價表現看，今年前5個月，一二三線城市房價漲幅相比去年下半年都有所擴大，其中，三四線房價漲幅高於二線、二線高於一線。這是因為在經歷了2015年下半年開始的一輪房價上漲後，價值窪地的三四線和西部城市、人才引進的二線城市出現補漲行情（參見圖2）。

但是，由於一二手房的價格倒掛，市場需求湧入新房市場，倒掛嚴重城市的二手房市場有「無量下跌」的可能。

根據統計局公布的一二手房價格數據，目前70個大中城市中，有21個一手房價格要低於二手房，其中無錫、杭州、深圳、武漢和福州的新房倒掛較為嚴重（參見圖3）。這些城市如果新房限價措施不取消，那麼二手房市場將面臨流動性消失、逐步無量下跌的情況，意味著市場將自發通過二手房價格陰跌使得最終一二手房價並軌。

利率見頂，滬寧杭的房價可能會漲

如果政策保持當前調控力度不變，那麼房地產市場大概率會處在一個比較穩定的階段。但目前有兩個變數出現了邊際變化，使得下半年乃至未來1-2年，一二線城市房地產市場出現復甦的概率較大，但三四線城市房地產市場可能進入調整。

第一個變數是按揭貸款利率上行最快的階段已經過去，按揭貸款利率見頂會對剛需的釋放形成支撐。

由於銀行在不斷收緊按揭貸款投放，所以按揭利率在不斷上行。以南京為例，目前銀行按揭貸款利率普遍上浮20%。從數據來看，目前按揭貸款投放增速已經負增長，今年5月按揭貸款投放資金額度同比下降-3.6%。按揭貸款資金額度的緊張也導致按揭貸款平均利率不斷上行，今年1季度按揭貸款利率為5.42%。

但如果觀察按揭貸款利率的變動，那麼2017年3季度是按揭利率上行最快的時候，2017年4季度和2018年1季度按揭貸款利率上行的幅度已經明顯收窄（參見圖4）。這意味著如果按揭貸款利率即將見頂，那麼按揭貸款利率對剛需的抑制作用將會消失，從而有利於一二線城市剛需的釋放。

那麼哪些城市的房價上漲彈性會更大一些呢？這裡可以觀察各個城市的庫存情況。

從今年6月末各個城市的可售數量來看，一線城市中的上海、二線城市中的杭州和南京、三四線城市中的安慶和惠州，可售數量處在較低水平，房價上漲彈性可能較大。相反，可售數量相對充足的東莞、金華、廈門等城市，房價上漲彈性可能較弱（參見圖5）。

三四線樓市可能迎來一輪陰跌

第二個變數是棚改貨幣化收緊，預計未來三四線城市的房價可能會持續陰跌。

三四線城市的房價崛起，主要依賴於PSL（抵押補充貸款）支撐的棚改貨幣化。2016年PSL新增9700億，2017年新增6400億，今年上半年已經新增5000億（參見圖6）。但是，隨著PSL許可權上收國開行總行，預計基於PSL模式的貨幣化棚改會受到抑制。

那麼，貨幣化棚改對三四線城市房價有什麼影響呢？

首先，來看統計數據——2016年棚改貨幣化安置消化庫存2.5億平方米，佔全年商品房銷售面積的15%。由此可以預計，如果棚改貨幣化安置力度出現明顯下降，對三四線城市商品房銷售的影響會立竿見影。

其次，春江水暖鴨先知，深耕三四線城市的開發商如碧桂園、恆大等，已經把現金流放到戰略首位，這意味著大開發商在三四線城市的戰略變為「多賣房、少拿地」，據此預計，下半年到明年三四線城市的商品房供給會出現明顯的放量。

總之，如果下半年PSL投放速度出現明顯的放緩，下半年甚至明後年三四線城市將面臨需求下滑和供給放量的雙重壓力，房價持續陰跌的概率較大。

來源：蘇寧財富資訊 ；作者：蘇寧金融研究院高級研究員 左俊義

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！