終於，樓市調控開始動土地了！

來源：金融界愛投顧

上半年數據新鮮出爐，房地產依舊獨領風騷。

其中，2018年上半年商品房銷售面積高達7.7億平米，銷售額高達6.69萬億，均刷新了歷史同期記錄。

銷售火爆的背後，全國去庫存的任務也基本宣告完成。6月份，房地產庫存數據已經跌至47個月最低，連續4年下調。

3年時間，我們見證了史上最長的中國房地產上漲周期，見證了一到四線、甚至貧困縣房價的瘋狂演繹。見證了最喜歡存款的中國居民為了房子開始「超前消費」，槓桿率直奔發達國家水平。

如果說此前為了穩定經濟、緩解地方政府債務，對房地產這個夜壺太過於依賴，那麼內需不足、貿易摩擦之下外部風險不斷累積，房地產泡沫已經不能再吹了。

目前調控已經進入下半場，「反炒房攻堅戰」正式打響。

7月上旬，有超過20個地區發布了房地產調控措施與執法通知，調控措施更加細化，且更加深入。

例如7月10日，福建寧德發布的舉措中，包括新房每年漲幅控制在6%以內，今年下半年漲幅控制在3%以內，直接限定了房價漲幅。

而7月8日廈門出台的調控政策中，除了擬確定年度控價目標，還包含支持「職住一致」的剛需，堅決遏制投機炒房，穩控房價等「整頓市場秩序」方面的內容。

當然房地產市場之所以在限購，限貸，限價，限售等嚴厲的調控之下仍然不斷膨脹，關鍵是沒有觸及根本，未觸及到土地財政。

現在房地產調控已經開始「打七寸」了，去槓桿已經蔓延至土拍市場。

7月16日華爾街見聞報道，北京土地儲備整理中心消息人士稱，下半年北京土拍將強化監管競拍主體的資金來源。

報道稱，其中強調銀行貸款、轉貸、股東借款和私募資金都不能用於支付土地出讓金，對於以企業應付賬為基礎的供應鏈ABN融資資金等結構複雜的非自有資金，也將聯合央行大數據進行穿透、禁止。

我們都知道，房企今年以來拿地很瘋狂，樓市調控不斷深入，拿地勢頭卻有增無減。

1-6月份，房地產開發企業土地購置面積11085萬平方米，同比增長7.2%，增速比1-5月份提高5.1個百分點；土地成交價款5265億元，增長20.3%。

然而拿地需要錢，今年房企又普遍缺錢。陽光城於6月7日發行的10億元2018年度第一期中期票據（永續中票），利率為8%，而市場普遍利率為5.5%—7.5%。被稱「豪賭式融資」。

房企如此瘋狂拿地的勢頭之下，錢從哪來？

1-6月份，房地產開發企業到位資金79287億元，同比增長4.6%，增速比1-5月份回落0.5個百分點。

其中，國內貸款12292億元，下降7.9%；利用外資28億元，下降73.1%；自籌資金25541億元，增長9.7%；定金及預收款26123億元，增長12.5%；個人按揭貸款11524億元，下降4.0%。

貸款是下降的，海外發債更是大幅縮水，所以說房企的錢主要來自以銷售回款以及自籌資金（資本金、信託、向股東借款等），銷售回款可以理解，這個自籌資金來源就比較複雜了。

6月20日，審計署就針對金融風險防控報告中，就有銀行表外資產流向房地產的信號。根據審計署當時披露的報告，工商銀行、農業銀行、中信集團3家金融機構9家大型國有銀行，違規向房地產行業提供融資360.87億元。

所以說，此次北京對於土地市場上競拍主體的資金來源進行穿透式監管，必然會對房企、房價產生較大的影響。

就房企而言，項目的成功40%取決於土地，土拍市場「去槓桿」之後，中小房企獲取不了後續發展的資源，無米開鍋，長期就要退出房地產行業。而大房企在資金壓力下也會變得謹慎，瘋狂拿地的現象將趨於理性。

對房價而言，由於土地價格在房價中佔比較大，例如，2017年土地平均成交價格與商品房平均銷售價格的比值達到0.68。因此，競爭減少會導致土地成本下降，像上半年那樣賣地數量、價格「雙豐收」的現象將成為歷史。

當然北京等一線城市往往是調控的先鋒，未來這種「土拍去槓桿」的模式將很快滲透到三四線城市，到時候樓市的炒作真的要唱一首「涼涼」了！

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