房企可不是「華帝」，退房談何容易？

國家去庫存任務完成，房企補庫存+降價賣房，下半年樓市還要生變？

2015年底中央經濟工作會議提出「去庫存」，隨後，樓市去庫存大戰打響。熱烈程度堪比如今的「人才大戰」。這項國家任務進行得怎麼樣了呢？

7月16日，國家統計局發布的數據顯示，截至6月末，商品房待售面積55083萬平方米，比5月末減少927萬平方米。其中，住宅待售面積減少642萬平方米，辦公樓待售面積減少47萬平方米，商業營業用房待售面積減少168萬平方米。

按照中原地產研究中心數據，2014年7月末，商品房待售面積55230萬平方米，2018年6月市場庫存為55083萬平方米。庫存數據已經跌至47個月最低。連續4年下調。整體看，全國性的去庫存周期已經完成。

從趨勢上看，三四線庫存在繼續減少，在一二線進入補庫存後，三四線也開啟庫存短缺時代，當下除個別區域外，庫存基本進入平穩時代。

而去庫存周期基本完成的另一個信號，則來自近期傳得沸沸揚揚的國開行總行收回棚改貸款權的新聞。這是一個具有轉折意義的市場「暗號」，意即庫存去得差不多了。

一位地產老總曾告訴和訊房產，棚改貨幣化安置提出的背景是國家要積極進行去庫存，現在去庫存已差不多了，國開行及時收回審批權也說明了國家戰略層面的一個及時調整，恰恰是精準調控！

但是，去庫存任務只能說「基本完成」。因為根據國家統計局新聞發言人毛盛勇的表述，從70個大中城市的房價運行情況來看，房價總體比較平穩。但是房地產還存在一些結構性矛盾，一些邊遠地區、人口外流壓力比較大的地區還有一些庫存。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對和訊房產分析，對於庫存來說，接下來縣城去庫存會繼續，所以這類區域棚改方面的力度也會增大。當然對於補庫存來說，至少有50%的城市是需要補庫存的，尤其是部分地級市也需要加入到補庫存的階段。

在7月12日住建部召開的媒體吹風會上，住建部也明確表示「棚改不會停，但會因地制宜」，具體做法是，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多採取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。

一方面，國家去庫存任務基本完成；另一方面，房企卻在積極補庫存中。根據國家統計局數據顯示，2018年1-6月份，全國房地產開發投資55531億元，同比名義增長9.7%。房地產開發企業土地購置面積11085萬平方米，同比增長7.2%；土地成交價款5265億元，增長20.3%，增速提高4.3個百分點。

從數據來看，百強房企在積極拿地。不過，百強房企拿地態度也有著微妙變化，從中也可以看出不同排位段房企懷揣的各自小心思。

根據克而瑞數據，上半年百強房企拿地力度同比減弱，2018年1-6月銷售百強房企平均拿地銷售比為0.45，相比2017年0.53仍有一定差距。分梯隊看，TOP30的房企拿地銷售比均較2017年有大幅下滑。僅銷售排名在50以後的房企拿地依然相對積極，拿地銷售比達到0.6，高於2017年的0.48。

大量中型房企拿地相對更為積極，顯示出追求規模的緊迫感。

不過，在此過程中，房企仍面臨資金壓力。國家統計局的統計，1-6月份，房地產開發企業到位資金79287億元，同比增長4.6%，增速比1-5月份回落0.5個百分點。其中，國內貸款12292億元，下降7.9%；利用外資28億元，下降73.1%；自籌資金25541億元，增長9.7%；定金及預收款26123億元，增長12.5%；個人按揭貸款11524億元，下降4.0%。

易居企業集團首席執行官丁祖昱曾分析，2018年房企業壓力明顯會比2017年大，一方面來自不斷上漲的銷售壓力，無論是前100強還是30強，銷售規模基本上都在去年基礎上有大幅提升。另一方面就是金融環境對於房企的限制，使得房企銷售壓力比較大。前十強今年上半年土地投資比去年有所下降，一定程度上反映了當前房企資金上的壓力。而在消費者端，對按揭的限制、對利率的提升，都是影響房企資金回籠的重要因素，房企資金面壓力較大。

在此背景下，下半年，房企以及房價的走勢會是什麼樣的呢？數據或許能帶給我們一些深思

據克而瑞地產研究統計，對於目前已提出全年目標的房企，截至5月末，目標完成率普遍較低。其中，37家房企中僅有8家房企目標完成率高於40%。克而瑞分析，這意味著，下半年，在融資收緊、短期償債壓力增加的背景下，三四季度房企將加大推盤量以此來兌現現金流。

其實，還未到三四季度，房企的加大供貨節奏就已迫不及待從6月開始。以房企首創置業為例，首創置業今年前六月銷售360.7億元，還不到800億元銷售目標的一半。但是銷售高峰卻出現在6月份，單月銷售202.8億元，同比大增262.1%。對此，首創置業新任總裁鍾北辰告訴和訊房產，今年供貨從6月份開始，重倉就在三四季度。

而根據國家統計局此次公布的數據，張大偉也指出，從月度數據看，6月單月，全國商品房銷售面積超過2億平米，銷售額高達1.8萬億均刷新了年內最高紀錄。

房企加大推盤量是下半年的其中一個走勢，以價換量則是另一個信號。嚴躍進告訴和訊房產，從市場的表現看，下半年還是會有降價做法，這和資金面持續收緊的因素有關，本質上也是為了回籠資金，防範企業經營出現困難。後續銷售上到了年底，或是隨著年度銷售目標完成，這個時候會出現一波漲價的現象。選擇以價換量，通過降低預售價格加速項目入市，儘早搶收業績以完成全年銷售目標，也符合預期。

其實，這種降價現象在下半年一開始就有了風吹草動，某房企被曝出剛開盤的時候4萬多，現在售價卻腰斬價達到了2萬多，引得購房者群起而攻之要求退房。

降價，是市場對開發商的一種倒逼行為，開發商也無奈。至於退款，這可不是世界盃期間的「華帝事件」，談何容易？！

文章來源：和訊房產 苗雪艷

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