房企的「至暗時刻」：精緻如綠城，也開始慌了

摘要

如果說房企老大碧桂園此前流出的「24小時出圖」堪稱規模化房企高周轉樣本，那麼以高端盤、品質盤著稱的綠城也拋出高周轉的口號，則讓市場感受到了房企的資金壓力到底有多危險。

董事會聯席主席及執行董事 宋衛平

綠城高周轉的背後

7月初有消息稱，在綠城披露的一份內部文件中，綠城要求員工加快銷售，堅決執行「早銷、多銷、快銷」的策略。加大應收款項催收力度，「傾盡一切努力」獲得受限價政策影響項目的預售許可證；對於不受限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售，嚴格控制付款。

上述消息無疑觸碰到了房企融資難的話題，一時間市場關於高周轉的討論再度強勢「霸屏」。

一位不願具名的房企人士對記者表示，高周轉的核心競爭力在於「快」，快速拿地、快速開發建設、快速銷售以及快速回籠資金，房地產的每一個環節的「快」形成高周轉模式。在融資收緊、房價地價差價較小的雙重壓力下，房企面臨著融資難以及利潤空間受到擠壓的窘境。

而在綠城推出高周轉的背後，是公司居高不下的負債率。具體來看，綠城在2015-2017年以及2018年一季度的負債率一直呈上升的態勢。財務數據顯示，在報告期內，綠城合併口徑資產負債率分別為80.56%、82.13%、84.76%和84.91%，逐年提升。

某不願具名的資深房企人士對記者表示，對於一直以來以高端項目為主的綠城而言，除了自身居高不下的資產負債率導致公司也要高周轉之外，綠城的這一舉動也反映出了目前整個房企市場的資金壓力繁重。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受北京商報記者採訪時亦表示，當前地產企業資金方面必須要求穩健，否則壓力會很大，所以類似高周轉的思路，其實也是為了維護現金流的穩定，綠城此類策略，具有一定的行業共同點。針對此次高周轉事項，記者聯繫了綠城方面進行採訪，對方表示「具體戰略不太清楚」。

高周轉大軍持續擴容

實際上，房企高周轉的陣營並不「寂寞」。今年6月泰禾在與投資者交流時也曾明確表示，「公司今年重點執行高周轉策略，新增獲取土地項目一般要在6-8個月具備銷售條件（一線城市除外）」。

此外，碧桂園在今年4月加速高周轉的消息也引發了市場的熱議。據悉，碧桂園在一周之內連發三文，強調推進高周轉，幾個文件的核心均指向一個主題，即不斷提速高周轉。按照要求，碧桂園在一些項目上要做到拿地3個月開盤，而此次提速也再次刷新了高周轉的底線。在這背後，是2017年碧桂園的負債有所增加，其中銀行及其他借款同比增加近96%。

但在今年6月曝出的安全事故問題無疑給碧桂園蒙上了一層「陰影」，由此高周轉帶來的「併發症」也被推上了風口浪尖。

對此，泰禾在與投資者交流時曾強調，「高周轉是公司今年的重點任務之一，但公司的高周轉不是以降價、降低產品品質和趕工期來實現的，而是通過提高經營決策和管理效率實現的，施工質量和產品品質必須得到保障」。

嚴躍進則表示，高周轉的模式要警惕單純的規模至上思路。企業在積極進取的同時還需避免「大躍進」。例如盲目定指標、壓縮工期，制定獎懲刺激銷售往往是欲速則不達，尤其是對於產品質量和品質風險的控制。

下半年現金為王恐將繼續

在目前融資環境持續收緊的情況下，越來越多的房企開始高周轉，由此體現出了當下現金為王，現金對於房企的重要性不言而喻。

「現金為王也在很大程度上釋放了一個信號，即很多房企對於下半年是悲觀的，預計下半年現金為王仍將繼續。」嚴躍進如是說。

除了融資難導致房企開始加速回籠資金之外，在中原地產首席分析師張大偉看來，地價、房價的價差較小，土地款可以後付、資金成本比較高等因素也是房企開始高周轉的原因。

「因為在三四線城市房價漲的幅度遠遠抵不上資金成本帶給房企的壓力。」張大偉表示。

在今年上半年政策傳言不斷，諸如，各地政府加碼限購力度、棚改資金收緊、銀根收緊等都使得上半年的房企市場變得格外緊張。而一系列的政策組合拳也對房地產銷售進行收緊，如果棚改貨幣化安置的推動減弱，三四線城市是否能夠繼續保持房企高周轉模式的運行則需要進一步觀察。由此市場上傳出了房企高周轉模式恐將遭遇「堰塞湖」，對此，張大偉在接受北京商報記者採訪時表示，預計不會存在高周轉的「堰塞湖」現象，對於企業來說高周轉只是要快銷售、快回款，單位時間內減少投資收益的周期。

另外，嚴躍進指出，出於回款目標、資金兌付的壓力，預計部分房企下半年會主動進行降價銷售策略。在高負債、現金流緊張的情形下，綠城此次推高周轉策略，不排除未來也會出現各類新的降價銷售或促銷的做法。因為手握現金比較充裕的房企在下半年一些潛在的收併購及拿地機會面前，將會更為主動。

轉載自北京商報

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