觀察共享辦公行業的正確姿勢
導 讀
拋去泡沫和PPT上耀眼的故事，共享辦公是一個「二房東」生意，算不算得過來賬是企業能不能發展好的核心。
地產壹線 汪瑞傑 發自北京
共享辦公行業分為兩個陣營，誰都瞧不起誰。
以氪空間為代表的CBD路線，走的是「城市中心」道路。拿物業一定得是城市核心地段，最好是地標大樓。品牌調性要高端、大氣、上檔次，媒體宣傳一定要提「共享辦公和孵化器不是一個概念。」運營能力是重中之重，桌子間距由1.3m調整為1.1m是一定要說的，專註裝修、採購這些與成本相關的內容。
相比之下，以優客工場為代表的孵化器路線畫風就不太一樣。選址往往在產業園區等比較偏遠的地方，除了一線城市，三四線也有政府合作項目。營業面積是一定要拿出來大書特書的，今天加盟了XX家，明天拓展了多少平方米，後天我們又收購誰誰誰了。連隔壁的氪空間都忍不住出來吐槽「我是直營，直營和加盟的面積能比嗎？」
熱鬧的公關口水戰和層出不窮的估值故事，始終伴隨著這個行業。要想真正的看懂共享辦公，我們得從最基礎的問題開始問起。
共享辦公如何盈利，它解決了什麼問題？
壹
兩種路線的背後，是兩種不同的客群
戴德梁行北中國區寫字樓—企業服務部主管嚴區海點出共享辦公盈利模式的核心：「只要企業租用共享辦公工位的成本低於企業租用辦公樓、自建行政管理的成本，共享辦公就能實現持續盈利。」
企業租用辦公樓的成本不只是租金，還需要考慮到辦公設備維護採購以及折舊、行政部門人力成本、裝修辦公樓需要佔用的時間成本等一系列因素。除此之外，企業租用辦公樓還面臨這一個天然問題——使用效率不高，典型案例是會議室的大量空置。由於共享辦公公區和會議室的實行預約共享制，單位面積辦公空間能夠容納下更多工位，提供更多的辦公服務，從而提升了空間效率。
共享辦公的客群特點是，不願意單獨租用辦公室、組建行政部門，或者公司人員規模彈性較大。中小企業、大企業的靈活團隊和初創公司成為共享辦公的天然客戶。CBD路線針對的是中小企業以及大企業的靈活團隊，孵化器路線針對的大多是初創公司。
貳
兩種路線的分化和延展
共享辦公的盈利主要來源是租金差，租下舊物業改裝之後，以工位為單位進行散租。雖然盈利來源一樣，但是不同路線的運營模式有非常明顯的區別。
CBD路線原始物業價格高，地段好的高檔寫字樓不缺需求。戴德梁行的數據顯示，北京核心商圈寫字樓空置率常年維持在5%以下，也就是說基本沒有空置。共享辦公企業要在CBD拿樓，並沒有議價優勢。
中小企業以及大企業的靈活團隊，對地段以及辦公環境有比較高的要求。這一類客戶有比較穩定的收入來源，租金承載力也比較高。拿樓成本降不下來，CBD路線的盈利策略就變成「提升品質推高工位價格，強化運營削成本要利潤。」
以氪空間為例，公司自己擁有設計團隊和工程管理團隊，讓項目工程進度加速的同時，整體裝修成本能下降20%~30%。除此之外，氪空間還定製了自己的桌椅辦公等設備，桌子在保持桌腿距離不變的情況下，長度由市場上常見的1.3米縮短到1.12米，目的就是為了能在2.4米寬的房間里多塞進一個工位。
相比之下，孵化器模式在物業獲取成本方面佔有更多優勢，但是孵化器模式也帶來一個問題，工位價格不高。在嚴區海眼中，這一路線如果大規模擴張規模，將為面臨一個非常嚴峻的挑戰——入駐率。「在核心地區，由於需求較為旺盛，入住率是有保障的。」相比之下，孵化器的公司由於創業風險問題，直接影響了此類共享辦公企業的出租率。
不久前運營共享辦公SOHO 3Q的潘石屹公開表態，從2015年開始到現在，SOHO 3Q經過3年的運營後發現，專註於創業公司的出租會使得工位的轉換率較高，幾乎每半年就換一批，也使得工作出租率一直徘徊在88%左右，無法繼續增長。
但是孵化器類共享辦公企業有一個特別的收入來源——政府補貼。某共享辦公頭部企業高管表示，「優客工場基本上選址都是郊區，也是因為它走的是政府補貼的路線。優客工場在各個城市有和政府合作的項目，成本很低。據說現在已經開始走授權代理，依靠自身品牌做溢價。」
叄
行業前景：光明還是黑暗？
「理論上，聯合辦公發展最快的國家在中國。」嚴區海表示，「一個季度我們觀察到有500個聯合辦公網點開業，這個租賃物業的數量讓我們非常震驚，而且出租速度很快，能夠迅速租滿，說明這個需求是有的。」他認為，中國共享辦公發展速度遠超其他國家的原因，主要是中國的高科技產業已經走到了世界前列。同時中國擁有各個經濟體中最活躍的新經濟。科技作為共享辦公的基礎設施，支撐共享辦公行業的快速發展，而蓬勃發展的新經濟源源不斷創造需求，使得共享辦公仍能以一個較為健康的姿態進行發展。
科技的快速發展直接作用是讓公司和團隊小型化。依託互聯網平台，無論公司大小，幾人或者幾十人的團隊已經成為公司的核心組織結構。小型化的公司結構讓共享辦公擁有了大量潛在客戶。
行業的天花板在哪兒 ？嚴區海認為預計未來5年內，共享辦公的規模將佔到商業地產的10%左右。「共享辦公某種程度上成為了寫字樓的配套措施。部分企業短期內出現人員增長的情況下，可以選擇分流一部分去共享辦公空間。」
另一方面，共享辦公在短期的燒錢擴張期結束之後，應該會迎來價格上調的調整階段。「現有的行業利潤率還是太低了，有一部分企業在運營、選址上如果出現問題，應該會被行業淘汰。剩下的企業在幾年後的時間內，應該會讓整個行業的投資回報率回正到正常的水平。」
作者 汪瑞傑
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