出售酒店房間產權模式 紐西蘭Safari Group是怎麼玩轉的

失敗和成功，只有一線之隔，且非容易轉換。尤其是出售酒店房間產權的模式，容不得一次摔倒。

同樣是單位產權(Unit Titles)的物業，Safari Group創始人Robert Neil在10多年前就選擇了酒店的開發投資形態。紐西蘭數以萬套的公寓，怎麼在國內外的投資者面前脫穎而出?這個問題促使Robert不斷在思考最佳的地產開發形態。

酒店是綜合體的靈魂

最初，Safari Group只開發純粹的酒店項目，起步於800萬紐西蘭元的開發規模，後單個規模穩定在700至1500萬紐西蘭元。前幾年，產品混搭的理念被引入到開發模式中。

「生意突然開始成功，這讓我很興奮」，Robert指出，Safari Group不再局限於單一的酒店項目，而是根據不同的地理位置，在酒店項目的基礎上，融入公寓、辦公室或零售物業，進行綜合開發。

「人們喜歡綜合體。在奧克蘭，只有少部分的公寓和酒店形成一體。從投資的角度，這種形態具有獨特性。在此之上，他們也可以受益於這種獨特性，獲得更好的回報。」 Robert 告訴《逸居紐西蘭》。酒店幾乎是Safari Group開發項目的靈魂。

選址、定位、產權銷售和酒店管理等各種環節，已被打通，成為Robert的常識之一。他堅持把酒店項目的每個客房分割成獨立的單位產權出售，並先後和澳新市場最大的公寓式酒店品牌Quest、全球大型酒店管理集團溫德姆合作。

每個客房出售的同時已經帶有一份單獨的租賃合同。投資者購買後無需考慮後續的打理，就能獲取周期性的固定投資回報。為了減少物業管理上的成本支出，Safari Group的酒店項目通常把餐廳和健身房單獨運營，因此不會增加物業管理的費用。

簡單的投資形式、酒店管理方的品牌效益和穩定回報，讓這個小而美公司在國際市場積累了一定的客戶基礎。紐西蘭國內的運動明星和新加坡等國際買家，都是多次投資的老客戶。Robert指出，「65%購買酒店房間產權的投資者會再次購買。」

Safari Group已經形成品牌效應了。「他提到了剛開始出售的皇后鎮某項目，項目發布僅5周，80%的公寓和酒店房間(單位產權)已售出。」

酒店開發的良性循環

酒店買家重複購買以及互相推薦的特點，讓Safari Group在酒店綜合體的開發路上幾乎沒有停歇。目前已完工10個項目，7個項目正在進行中。穩定的客戶基礎、已打通且梳理清楚的開發流程和自有的施工公司，這一切縮短了項目的周期。

Robert指出，平均每個項目的周期是2年到2年半。而市面上的類似項目多數是五六年的周期。ASB、KiwiBank和CCB等主流銀行的融資支持，一定程度上也減少了等待資金到位的時間。

率先進入酒店開發領域、積累一定實力的Safari Group很快成為了酒店管理集團理想的合作方。主動上門的合作請求中，Robert拒絕了大多數。

他只選擇有利於酒店單元產權房長期經營的方式。根據經營業績分成的委託管理模式，在入住率不高時不利於投資者。他更傾向於，直接整體出租酒店物業，上百位購買酒店房間產權的投資者可以旱澇保收。

「如果酒店運營失敗，沒有付租金，投資者受到傷害，就不會有動力再來找我。」眼下，超過一半的買家都是老客戶或是被朋友推薦而來。Robert沒有太深地沉浸在這種成功中，而是未雨綢繆，考慮著如何讓現在的成功延續到未來。

溫德姆酒店集團正在布局紐西蘭市場，Safari Group與其達成商業租賃的合作。Safari Group跟著地區品牌Quest完成起步階段後，又搭上了全球酒店品牌的發展快車。Robert指出，「這是很好的機會。」

Robert不懼怕市面上競爭對手的效仿。「這看起來很容易。」他指出，但要知道，每個酒店房間的產權都附帶一個租約。完成出售後，還要整合上百個業主的產權統一出租給一個酒店管理方，並發放租金。

現在對Robert來說「很簡單」的開發模式，背後牽涉到諸多複雜的事宜。

酒店短缺的風口，迎來了各路資本。Robert曾聽說，皇后鎮有個開發商打算開發酒店，並設置了「酒店開發失敗的預案」，即轉為住宅公寓。「這只是想想而已，行不通的。」他指出，一個建築面積28平方米的酒店房間沒有辦法作為公寓。

失敗和成功，只有一線之隔，且非容易轉換。尤其是出售酒店房間產權的模式，容不得一次摔倒。Robert最大限度地消除每一個失敗的可能，以至對酒店房間數量有著嚴格的控制。在他看來，「200多間的酒店房間，風險太大了。」

本文來自逸居紐西蘭，創業家系授權發布，略經編輯修改，版權歸作者所有，內容僅代表作者獨立觀點。[ 下載創業家APP，讀懂中國最賺錢的7000種生意 ]

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