全面解讀：2018年下半年中國樓市走向，房價還控的住嗎？

中國樓市現已正式步入下半場，住房市場內外部形勢出現了一些令人關注的重大變化。與此相適應，住房市場結構也將發生新的變動，三四線城市房價上漲動能減退。

一、從政策層面來看

上半年的調控效果並不理想，樓市高溫不降，特別是在限價政策影響下的熱點城市，一二手房房價倒掛嚴重，頻頻爆出「關係戶」、「炒房號」、「茶水費」、「虛假搖號」等有違市場的醜聞。

住建部於「五一」前後連續約談12個城市的負責人，被約談的城市陸續升級樓市調控措施。緊接著，七月初，又宣布：從7月初至12月底，將在全國30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動，後續更多城市列入治理名單。調控政策由一二線城市向三四線城市深入，採取「因城施策」的策略。

二、從市場供給來看

據國家統計局每月公布的數據，除四個一線城市房價原地做俯卧撐外，其餘城市幾乎全是上漲，部分城市庫存緊張，新房供求嚴重失衡的直接原因是2014年以來受去庫存政策等的影響，新房供應相對萎縮而需求快速增長，而限價政策對對新房的價格管制，不僅沒能平抑房價反而成了很多人的套利工具。

三、從市場需求看

在加上棚改貨幣化政策正在收緊，將對快速上漲的三四線城市房價起到釜底抽薪的作用。其實，三四線城市的房價暴漲歸功於貨幣化安置，其對房地產最大的作用就是：促銷！拆遷戶拆遷戶一下子拿到那麼多錢，不會去存銀行，最實在的做法就是去搶房子，搶最好位置的房子，就這樣不斷推高當地房價。

隨著三四線城市住房去庫存階段的基本結束，棚改貨幣化安置比例下降成為必然。但我國仍處於城鎮化和工業化進程之中，存在大量的住房真實需求作為房價支撐，所以，三四線城市房價並不會出現斷崖式下跌。

四、從融資條件來看

雖說房貸政策收緊，房貸利率已經實現了18連漲，但實際上，房貸利率仍處歷史正常水準，對房價影響極其有限。此時房貸利率進入的是一個新周期，周期循環周期為10年，現在是新波谷的開端，若要等到比現在還低的房貸利率基本還要8年。

五、從外部環境來看

國際經濟形勢複雜多變，中美貿易大戰正如火如荼，後續或有更多國家趟入這灘渾水之中，住房市場不確定性顯著增加。貿易戰的爆發將促使中國產業升級轉型與結構優化，從而間接影響國民收入結構和區域經濟結構，這兩種變化都將對未來樓市的格局產生深遠的影響，從而導致房價長期不確定性增加。

綜合以上因素推測，隨著棚改貨幣化政策收緊，以及三四線城市加入調控行列，2018年下半年，二三四線城市的房價將仍慣性上漲，但漲速將會有所下降。一線城市的房價在高壓調控下，還是一個穩字當頭。

小小金融編輯——風月

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