136億上海拿地後 港資瑞房也要快起來

「這次拿地對於瑞安來說具有里程碑式的意義。」

在上海土地公開市場上多年未拿地的瑞安房地產（00272.HK），於7月5日聯合太保壽險、永業集團以136.1億元拿下黃浦區新天地地塊後，瑞安管理（上海）有限公司執行董事張斌近日向界面新聞記者講述了瑞安拿地背後的投資邏輯，「從這個節點開始，瑞安拿項目和開發的速度都將加快」。

瑞安過去一直是港企裡面大規模拿地分階段開發、重自持運營的典型，在目前流行規模擴張、高周轉的時代，港企聲勢漸弱。不過隨著今年恆隆107億拿下杭州最貴商地、瑞安此次拿下上海總價第三高地塊，港企正在重回視野，他們的市場選擇與布局仍然值得研究。

瑞安在上海開發建設運營的住宅、商業、辦公項目都成為了區域地標，比如上海新天地、翠湖天地、創智天地等，這些項目張斌也都曾參與，而接下來他的重要任務是主導新拿下的淮海中路街道123、124、132地塊的產品研發和項目開發。

談及拿地原因，除瑞安堅持了20年開發太平橋區域的歷史情感之外，張斌表示，地塊的稀缺性也是重要考量。在拿地策略上，瑞安注重資產優化和輕資產策略。

「我們在土地市場火熱的時候，保持了謹慎的思考，過去幾年做了很多資產交易，一是實現資產價值提高了資產周轉率，降低了負債率，公司的現金資源得以提升。成功獲得這個地塊後，我們在上海與合作夥伴共同持有、開發及管理的建築面積超過了167萬平方米。」

張斌表示，此次聯合競拍也符合公司近年來實施的輕資產策略，瑞安與太保壽險及永業集團聯手投資，瑞安股權佔比25%，太保壽險70%，永業5%，瑞安可以利用多元化的資金來源，以較低的資本和財務風險投資新項目。

在大手筆拿地之前，瑞安房地產經歷了一波主動調整，大約歷時三年，從2015年時起，瑞安開啟輕資產策略。過去瑞安的項目大多數是重資產持有型的，少數是和政府或者第三方合作，即使合作，瑞安也在其中佔主導地位，這樣的操作模式逐漸導致財務壓力。

據張斌介紹，實施輕資產策略三年來，瑞安的凈資產負債率實現了超過30%的下調幅度。根據瑞房公開財報資料，2015年6月30日其凈資產負債率曾到了87%，2016年降到了68%，而到2017年年末則降至51%。「這對於瑞安來說，已經達到了健康水平。」

「去年瑞房完全退出了大連天地項目，出售了重慶天地部分項目79.2%的股權給萬科，而今年瑞房首進南京，敲定了兩個輕資產類型的項目」，張斌表示，我們會在南京繼續深耕，還有其他類似於南京的、我們認為有潛力的城市，都會去重點突破，上海仍然是我們最重要的投資城市。與此同時，我們退出了一兩個城市。我們對城市的選擇越來越清楚，對於資產持有的類型也越來越清楚。

在產品研發上，瑞房也有新變化。界面新聞記者了解到，瑞房子公司中國新天地即將推出升級版的辦公產品線INNO，能為不同規模的公司提供不同的配置和解決方案。

中國新天地業務佔比中有體量龐大的寫字樓。張斌表示，這種改變源於目標企業客戶對空間形態需求的改變，以及年輕人的工作狀態變化。「國內辦公空間正在經歷升級進化，技術日新月異，產業更新換代，千禧一代興起，這些都影響到了商業的模式和辦公樓產業的趨勢。」

首批推出的兩個項目是上海INNO創智和南京INNO未來城，在年內都會正式亮相，分別位於上海新江灣城板塊和南京珠江路。

上海和南京正是目前瑞房所認為的最重要和最具潛力城市。南京的另一個輕資產項目則是南京新天地，張斌透露，這也將是一個不同於以往任何新天地項目的新型態產品。

在輕資產策略中，瑞安可能成為小股東一方，但張斌表示，跟股權比例不相關的是，瑞安的角色將是開發者、管理者、運營者，項目的運作都將以瑞安為主體，發揮瑞安的專長和品牌優勢。

瑞安堅持擔任操盤者的好處是，可以最大程度地營造一個瑞安風格的綜合性社區，其中包括了商業區、辦公區和居住區。

張斌說，未來瑞安房地產將通過輕資產策略在商業和辦公領域加速，在住宅上等待時機，最好是通過商業項目同步獲取住宅，維持一個區域的「生態系統」平衡。

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