新房企紮根進沈土拍「熱」高溫不降

最新 07-18

【寫在前面】很幸運能夠一起走過上半年的181天，見證瀋陽樓市的喜怒哀樂。

其實，不論是誰，我們所經歷的東西都極其相似，壓力、困難、前進、奮鬥、收穫、喜悅…… 於是，我們試圖從瀋陽樓市的上半年截取那些或鬥志昂揚、或激動人心、或艱苦卓絕、或滿心喜悅的時刻，並且放大分析，並留刻。

按照土地、數據、市場和城市四個方面，形成聚視、據實、局勢和居市系列盤點，希望能給予大家一些勇氣，相信未來的瀋陽樓市，就會有更多意外的收穫。

來吧，請接收這份誠意，惟願半年過去，仍有一顆奮鬥心。

181天，是2018年的二分之一分界線，也意味著瀋陽樓市已經走過半程。回望2018上半年的瀋陽土地市場，有驚喜，有亮點，有溫度也有心跳。

撥動181天的時間軸，一場又一場的搶地大戰不斷上演，主城區地塊接連拍出高價，南派新興房企相繼紮根瀋陽，土拍市場熱度持續高漲，伴隨而來的是瀋陽樓市進入了積極健康、平穩向上的發展階段。

32宗地 181億 181天賣地不停歇

2018年上半年，全國房地產政策調控進入新的階段。一方面繼續積極抑制非理性需求，另一方面重點調整中長期供給結構。儘管各線城市的樓市成交狀況有所放緩，但絕對規模仍處於歷史較高水平，這其中，從瀋陽的「土地熱」現象不難看出房地產市場的火熱。

要知道，在市場的不斷洗牌中，開發企業尤其是品牌房企越來越認識到土地在房地產開發過程中的重要性，紛紛意識到土地市場是房地產爭奪賽的有力砝碼，往往土地附加的地段、配套與發展價值，會直接決定該地塊項目未來的成交趨勢。

延續2017年下半年瀋陽土地市場的熱度，2018年上半年的181天，瀋陽市招拍掛成交經營性用地總計32宗地塊，其中拍賣成交30宗地塊，掛牌成交2宗地塊，流拍1宗地塊。總成交面積超過189萬平，總成交金額約181億元，與去年同期相比，供應面積增加約242%，總成交金額同比增長約320%（去年上半年受連續4個月零供地影響）。2018上半年，成交商住用地23宗，平均樓面地價突破6000元大關，達到約6028元/㎡，較2017年全年平均樓面地價4971元／㎡相比，又有大幅增長。另，100%商業用地成交9宗。

盤點：2018上半年瀋陽土拍市場亮點

亮點①：南派新晉房企強勢入沈豪奪4宗居住用地

上半年的13場土拍，每一次都會引起各路房企的競相追逐。除了有紮根瀋陽多年的萬科、華潤、保利、龍湖、金地、碧桂園等品牌房企之外，一些新晉的南方房企譬如金科、陽光城、中梁，開始進軍瀋陽房地產市場，通過多輪的加價贏得了4宗居住用地，成為了上半年土拍市場備受關注的焦點。

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［金科］布局經開區、渾南新南站、北皇姑

來自重慶的品牌開放商金科地產，自2017年年底奪得渾南高鐵街西地塊成功進駐瀋陽後，在2018短短半年間又分別以2.3億和10.69億的總價拿下了經開區瀋陽星光玻璃纖維有限公司地塊和北皇姑水廠地塊，順利成為瀋陽人家喻戶曉的新晉房企。

經過20年的深耕發展，渝系開發商領路者「金科」已經躋身國內一線房企的行列，為成為領先城市進程中最堅定的「美好生活服務商」而努力著。瀋陽作為金科地產進軍東北市場戰略布局的第一步，最為關注。從去年年底到2018年6月21日短短200天里拍下3宗地塊的驚人速度無疑成為拓城速度最快的新派房企。

另外，從高鐵街西和星光玻璃廠地塊最新釋放的信息來看，金科以合作開發的方式，為瀋陽人帶來系列高品產品。高鐵街西地塊將有金科、龍湖、金輝三家品牌房企聯合打造，並定名為集美萬象；而星光玻璃廠地塊則由金科、中南兩家房企合作打造。

［陽光城］布局鐵西主城沈遼路核心地段我喜歡成熟的男生

2018年4月19日，限購後的首場土拍，來自福建的中國地產20強房企陽光城歷經多輪舉牌終於以限價10000元／㎡拿下鐵西主城區裝備西地塊，強勢挺進瀋陽房地產市場。

作為世界500強陽光控股旗下，以房地產開發為主業的全國化品牌企業，陽光城集團歷經23年的發展，擁有了豐富的地產開發經驗及獨到的品牌特色，不僅在全國30大區域打造了人居標杆，同時也在商業運營、物業服務兩大領域名列前茅，為城市人居的改善與提升起到了良好的示範作用。

此次進駐瀋陽，期待陽光城繼續延續並深化精緻生活的品牌風格，用美好的建築作品帶給沈遼路一個嶄新的變化，帶給瀋陽人一個全新的美好生活方式。

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［中梁］進駐和平主城南十一馬路地區

剛剛結束的6月21土拍中，和平主城區南十一馬路南側棚戶區改造項目被來自上海的中梁地產以樓麵價5700元／㎡、總價1.68億摘得，成功進軍東北，入駐瀋陽市場。

2018年躋身綜合實力25強的中梁地產，已在南方多個城市拿地布局，加速發展，並贏得良好口碑。儘管瀋陽人並不熟悉，但隨著此次的成功拿地，標誌了中梁地產正式開啟深耕東北地區的戰略步伐，為實現「百城戰略規模」有了更進一步的推進，相信未來，中梁地產在沈定會不斷拿地、不斷拓展、不斷進行新的動作。

有業內人士認為：「目前百強房企中已有約40家房企先後進駐瀋陽，未來不排除瀋陽房企還有擴張的可能，相信在經濟實力增強、人口吸附能力不斷提升的情況下，會有更多全國性質的實力房企進駐瀋陽。」

亮點②：5宗地價破萬地塊強勢拍出主城區依舊火熱

從瀋陽上半年成交地塊詳情表中不難看出，相比於2017年土拍市場僅出現一宗樓麵價破萬的地塊。2018年的短短181天里就出現了5宗地價破萬的地塊，且這幾宗地塊的共同點在於均分布在城市一環內以及一二環之間的主城區，屬於名副其實的稀缺板塊的稀缺地塊。

據統計，5宗地價破萬地塊分別為渥爾夫皇姑區鐵路機械學校地塊、萬科和平區曹仲南堤西路南-1地塊、陽光城鐵西區裝備西地塊、中南鐵西區時代包裝地塊、中悅和平區華光燈泡廠地塊。

這其中，渥爾夫摘得的鐵路機械學校地塊以11900元／㎡的樓麵價成為了上半年土拍市場的單價地王，究其原因，無外乎該宗地塊較為優越的皇姑主城核心地理位置、學區配套、交通配套和生態環境。

此外，萬科摘得的和平區曹仲南堤西路南-1地塊是5宗地塊中唯一一個不在老城規劃區的地塊，該宗地塊雖然屬於和平區，臨近長白島經濟區，但是由於曹仲板塊周邊尚未開發，對於開發商而言，著實是一個未知的挑戰。就在7月5日，該宗地塊舉行了開工奠基儀式，並定名為萬科翡翠濱江，期待萬科用精心的規劃和開發在和平新興板塊建立一個新的「城中城」。

亮點③：丁香湖板塊拿地價>當前商品房售價

曾在2017年12月27日流拍的丁香湖19－1號地塊，在2018年6月21日的土拍中，歷經眾多房企多輪舉牌競拍，被中鐵以高達9600元／㎡的樓麵價，約18.7億的總價，99.6%的高溢價率收入囊中。

土拍過後，不少瀋陽人被丁香湖的「天價」地價震驚到，直呼：如今的丁香湖板塊地價已經高於房價。

從丁香湖板塊目前在售項目的價格不難看出，中鐵丁香水岸在售價格8000元／㎡，中鐵香湖12000元／㎡，華潤置地八號院12500元／㎡。而此次拍出9600元樓麵價的丁香湖19號東-1號地塊，不禁讓人感慨，未來丁香湖板塊的售價將直奔20000元／㎡。

我們做個已成定局的猜想，兩年後的丁香湖板塊，將不再是剛需族購房的首選，或因為地鐵10號線的開通運營，多所學校的建成開學，丁香湖公園周邊的生態不斷密布修復，多家品牌房企的深耕布局建盤，而成為瀋陽人新的宜居佳地。

如此看來，當下丁香湖板塊的「地價大於房價」現象，或許是瀋陽房地產市場可期的表現。而從近兩年瀋陽樓市狀況來看，瀋陽市場具有一定的彈性空間，在地價日益提升、改善性產品橫行的瀋陽，不僅市場沒有受到冷落，反而有越來越多的購房者前來購房，即使價格漲幅較大，但是購房現象依舊狂熱，此現象也在一定程度上助長了品牌房企拿地、布局、銷售的信心，這也是瀋陽「土拍熱」高溫不降的原因之一。

附2018上半年土拍一覽表：