實業-地產-園區：一家產業運營商的轉型「三級跳」

火花S-Park產業地產30強調研

走進鴻海環球控股集團

火花S-Park2018產業地產30強調研之旅正如火如荼展開。近日我們的調研團隊來到改革開放的橋頭堡珠三角，對一家由作坊式小工廠一路發展成為民營綜合性集團公司的產業地產新銳——鴻海環球控股集團（下稱「鴻海集團」）進行了探訪。鴻海環球控股集團總裁兼CEO彭海泉參與了此次調研交流。

回顧鴻海集團的發展歷程，1995年以塑膠製品公司起家，2004年在東莞成立玩具製造廠，2008年開始在珠三角、長三角兩大區域大舉進軍工業地產，2009年將地產與物流管理相結合，加大物流地產投資，2011年以舊城改造為契機切入商住地產，2015年定位「產業綜合運營商」，嘗試輕資產業務轉型，2017年則明確了「產業運營+資本運營」為兩翼的發展路徑。

鴻海集團的發展路徑，幾乎完全吻合了珠三角區域一路走來的產業發展歷程——以基礎物流與中低端製造業為起點，隨後開始產業升級，再之後是地產與金融進入高速發展階段，充滿各類機會型進入的機遇，在房地產與金融狂飆之後，則是重新開始尋求回歸實體經濟，產業構建與產業運營成為各方關注重點——起承轉合，一一呼應，可謂是一家很會趁勢、借勢發展壯大自己的民營企業。

「我們早年以實業起家，最大的企業基因就是適應市場。」彭海泉表示。

鴻海集團在2015年和2017年進行的兩次戰略調整，也的確充分體現了其對發展趨勢和市場熱點的嗅覺。通過這兩次調整，鴻海集團對整個公司架構進行了重新梳理，包括一些原有業務的取捨、剝離與重置，最終形成土地獲取與拓展、房地產開發、產業運營、文化旅遊、資本金融、海外投資、健康養老等業務板塊，形成深圳、上海、香港三大總部布局態勢。

截至2017年底，鴻海環球已有建成運營項目超過10個，運營物業面積超過200萬平方米，待建面積1000萬平方米，土地儲備頗為可觀。已運營和在建的物業品類豐富，既有工業園區與物流園區，也有酒店與寫字樓，還有文旅小鎮與田園綜合體，所處位置主要集中於深圳、廣州及其輻射的珠三角周邊區域，以上海為中心的長三角區域，以及武漢、重慶為支點的華中與成渝區域。

談到由實業轉型商住地產，再轉型到產業地產的發展定位變化，彭海泉表示，一開始只做實業，隨著規模擴大漸漸感到融資渠道難以徹底打通，各地政府對實業的扶持力度難以滿足企業發展，此時開闢商住開發業務，通過商住物業的銷售回籠資金支持集團業務發展，成為前些年很多同類企業的選擇。與此同時，也通過實業業務自用廠房需求，反客為主，逐漸過渡到工業園區與物流園區開發運營。

在這個實踐過程中，鴻海也逐步認識到以這些園區作為樞紐載體，通過為入園企業提供服務與產業鏈條深度結合的價值所在，努力向有資源控制力並能夠通過多元化產業服務立足市場的平台化企業發展。

在火花S-Park看來，無論是金控平台還是產業投資，亦或是商住地產、健康養老與文旅產業，鴻海環球的產業布局與發展重心應該始終圍繞一個核心點，即在區域經濟發展與產業成長中尋找機會與贏利點。我們認為，其過往的業務布局，更多有著機會型進入的意味，先搶佔資源，雖然很有特點和創新思路，但仍然還需要尋找一條清晰的頂層設計路線，對其產業地產架構搭建進行指導與梳理。

產業地產與商住地產最大的不同在於，商住地產拿到好地基本項目成功大半，產業地產拿地成功僅僅是剛剛開始，後續的產業定位、產業孵化、產業招商、項目運營、核心服務、政府關係構建、盈利模式搭建、合作模式建立等，每一步都是真正考驗產業地產商們是否具有核心競爭力——或稱之為「護城河」的關鍵。

鴻海集團從一家作坊式小廠，能夠從小到大，由弱變強，在強手如林卻風雲起落的珠三角企業群體中衝殺出來，其團隊執行力與對市場的敏感度毋庸置疑，但轉型進入產業地產，必然對其從多方面提出了更高要求，包括核心產業資源的控制力、產業構建與運營能力、產城融合與產融結合能力、產品創新能力以及與政府正向良性博弈能力等，這些都需要其在面對「市場與政府」兩個維度的磨練與實踐中給出答案。

截止7月15日，報名參與火花S-Park出品：2018中國產業地產夏季培訓班（7月30~31日，上海）的企業包括：

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