暴雨也澆不滅日本炒房熱情？去東京當房東真穩賺不賠？
1、奧運紅利！——暴雨也澆不滅炒房熱情！
最近粉絲一直在諮詢目前國內炒的很火爆的東京奧運會的投資短租公寓概念。那東京奧運紅利在哪呢？商機何在呢？
2016年，到日本旅遊的外國遊客已經突破了2400萬人，據日本政府的估計，每年遞增15%的話，在2020年東京奧運會開幕時，外國遊客總數一年將達到4000萬人。
如此一來，日本主要旅遊城市比如東京、大阪的酒店就會顯得不夠。因此，日本政府就積極鼓勵發展民宿來接待外國遊客。
圖為東京Airbnb平台上的日本民宿
這就讓一部分中國投資者看到了商機，買房開民宿租到Airbnb，因此導致東京等一些城市二手房價格的上升。
然而天公不作美，日本一場百年不遇的暴雨似乎正提醒著來日本這塊兒熱土上的中國投資者要保持冷靜。
據日本NHK報道，截至當地時間7月9日，受梅雨鋒面影響的西日本暴雨災情9日在各地繼續擴大，已造成至少109人死亡，失聯人員達到87人。
山體滑坡與洪水造成數百萬日本居民流離失所，許多日本居民還未逃離直接被淹沒。
不是洪水就是地震，但這依然阻擋不了中國投資者對日本房產的熱情。
2、東京房產市場分析
1.日本地價現狀
每年3月，國土交通省都會例行公布前一年的地價統計信息。2018年3月份公布的最新全國土地價格信息內容摘要如下：
圖為日本國土交通省公布原文截圖
1.東京、大阪、橫濱等大城市為中心的住宅房價地價已經連續三年持續上漲。
2.日本全國土地均價，自2008年經濟危機以來，時隔10年首次轉為正增長。其中，全國商業用地均價是26年以來的首次上漲。
2.日本地價上漲原因
1.就業和收入持續改善的大背景下，高便利性區域為中心的住宅地價在回升。
2.伴隨外國遊客增加而產生的商鋪，賓館等需求的提高，推動了商業地價格的堅挺發展。
3.東京房價分布及現狀
東京是日本最大的都市，東京的城市核心區，是以環城的輕軌列車山手線為界，山手線之內為核心城區，山手線之外，為非核心城區。
東京的房產市場以山手線作為房價的分界線，核心城區就相當於上海中環。
圖為東京23區房價分布地圖
東京市叫做東京23區，其中裡面核心5區，相當於上海內環內，均價是9.8萬人民幣/平f米；
中間一圈，相當於上海中環，平均價格是5.2萬人民幣/平米，外邊一圈，相當於外環，均價是4.2萬人民幣/平米。
可見，除了東京都心價格跟上海內環內價格相當，別的區域同比上海，都比上海便宜，越遠的便宜的越多。
2018年4月東京公寓成交3237套，同比增加了2.3％；公寓成交均價52.04萬日元／平米，同比上漲3.3％；
4月東京地區獨立屋成交182套，比上年減少4％，連續7個月高於去年同期；
4月東京地區獨立屋成交價5567萬日元／套，比去年同期上漲8.2％，6個月來首次低於去年同月。
總之，東京的土地和房價自然是日本全國最貴的，比大阪京都地區都要貴。
4.東京華人買房群體
現在在東京買房子最多的中國人，其實不是投資家，而是在日本工作的中國人。
因為有許多的孩子，他們在日本讀完大學以後就在日本工作和生活，也準備在日本結婚安家，那麼父母親本來要在中國國內給孩子買一套婚房，現在就改在日本買。
日本不動產研究所的市場調查部長本田稱中國人在日本買房的比例佔到了外國人買房總數大概在60%左右。
那麼日本的房價會不會像中國那樣狂漲呢?今年年初東京的房價，與5年前的房價相比，平均是上漲了15%左右。
3、大部分人看好東京房產的原因
1.虹吸效應帶動人口增長
東京奧運會效益，遊客持續增加，日本人口向東京等大都會集中等多種因素會推動東京房價上漲。
圖為日本未來50年人口預測（數據來源：日本法務省）
圖為日本各地市人口增長率（數據來源：日本統計局）
儘管總體上日本人口減少，但東京人口卻在增加，作為特大城市的東京的虹吸效應必將吸引大量人口湧入，其房產市場預期看漲也是情理之中。
2.日元資產成國內避險選擇
在中美貿易局勢進一步趨緊的影響下，國內避險情緒急劇升溫，A股市場幾乎全線下跌，人民幣持續疲軟。
眾多國內高凈值人群面臨一個十字路口，下半年投資怎麼辦？
國內高凈值人群看來，如果這些錢在國內進行投資，除了金融理財，陷入p2p陷阱之外，似乎並沒有更好的投資項目。
投資國內房產明顯不夠、投資股票風險更高、放銀行里利息還沒有人民幣貶值速度快。
國內投資變數及風險不斷增大，為了減少風險而重新平衡配置資金很有必要。
圖為近期日經225指數變化情況
近期日本股市及投資活躍，經濟轉好且就業率不斷提高，甚至出現較大範圍的用工荒，一定程度上日本經濟大環境有見好趨勢。
圖為日本就業率變化
金融市場成熟，法制健全和匯率穩定，有著安全穩定收益的日本就引起國內投資者的廣泛關注。
另外，日本是距離中國最近的最發達國家，投資日本的一大益處，中國投資者打理起來最方便。
3.房產市場抄底信號明顯
一向穩重低調的日本專家，近期卻一致認為東京房價目前處於最底部且開始上漲階段，仍處於可抄底時期。
日本房價拐點已過，且逐步上升中。低迷徘徊近30年的日本房價已經迎來了變化，價格曲線已經從最低處拐出來。
雖然日本大城市房價已經連續3年上漲，但漲幅很有限，東京房價仍舊處於歷史偏低水平。
另外，投資東京房產的中國投資者也樂觀地認為不斷壯大的華人和外國購房群體也有望成為他們的接盤俠。
4.貸款利率低
日本對海外人士購房置業幾乎沒有限制。最主要的是日本是一個負利率國家，貸款利率極低。
日本當地的中資銀行，比如中國銀行、交通銀行、工商銀行，都可以為一般的中國客戶提供利率較低的貸款，基本在2.8%左右，比國內公積金貸款還低很多！
可貸5成以上，期限在15-20年。但這兩家銀行對貸款申請還是有一定的門檻的，一般在3000萬元日元（約合人民幣175萬元）以上的房產才能貸款。
另外，這兩家中資銀行對貸款人的審核也相對嚴格，所有貸款材料必須真實。
不過低息+相對較長的年限完全可以跑贏通脹，因此，在日本買房可利用槓桿的空間很大。
5.民宿市場成長空間大
日本是一個對民宿十分友好的國家。
儘管民宿在全球大部分國家屬於法律灰色地帶，但日本政府很早就允許符合條件的民居做簡易旅館，在一些特定的地區還設有「戰略特區民宿」。
日本今年全面解禁的民宿新法已於6月15日開始施行。
以往不能作為酒店或旅館營業的住宅區，只要滿足向都道府縣等提交申請的條件，全年最多可提供180天的住宿服務。
考慮到日本的國情，民宿應該大有可為。
東京是世界上酒店入住率最高，而且最穩定的城市之一。
實際上，在日本尤其是東京，酒店常年處於短缺的狀態，常常是客多酒店少且貴。
而日本土地私有，拆遷困難，因此要大規模興建酒店很難。考慮到2020年東京奧運會，酒店供應不足的情況還會加劇。
因此，日本的民宿市場未來10年應該還有很大的成長空間。
4、我不推薦的原因
1.環境惡劣不宜居
日本處於環太平洋地震帶。房屋質量再好，保障再多，危險的不確定性也很大。
圖為環太平洋地震帶（日本全境位於地震帶上）
另外，日本四面環海，受海洋季風影響較大。近年受全球變暖影響，近年來日本極端氣候較多，夏季暴雨洪水、冬季暴風雪且災情嚴重。
因此，日本長遠來看不適合居住，不推薦自住，投資也不建議高層公寓。
2.稅費雜多
日本房價相對於北上廣的確是有優勢，但是日本人對房地產的買賣，持有和轉讓都是需要繳納稅的。
比如房地產取得稅，印花稅，固定資產稅，所有權轉移登記稅，都市計劃稅，火災或地震保險等費用等等。
如果把房子留給子女還要繳納贈與稅和繼承稅，這麼一堆稅收成本和負擔，也成為很多日本人買房時權衡的重要因素。
圖為日本不動產各項稅費
所以日本當地的工薪階層一般買不起房，而一般有錢人也不會出於投資而囤積多套住房，畢竟稅收都要交到吐血。
另外固定資產稅和所得稅是每年一交，因為享有對房屋和土地的永久所有權，所以就有這個費用。
因此，在東京買房的時候得自己注意稅費問題，房價的確是北上深的一半，但買完你就會發現有一堆雜稅要交。
3.房屋設計尷尬
日本許多房屋用木材建造，尤其在鄉間，傳統木造房屋很受歡迎。這類房屋的木造地基較有彈性，是防震的理想選擇，但遇上洪水或土石流的巨大壓力就無法承受。
因此，雖然日本房子安全係數高，但總有一個自然災害無法應對。
4.新房不賺二手房折舊費又高
如果要買日本房產用於投資目的，國內隨便一個中介，都會告訴你，投資肯定是選擇二手房。
記住，這個建議是完全沒錯的。因為日本的新房折舊很快，而且一折就可能是50%，跟二手房幾乎沒啥差別了。
另外，隨著申奧成功後，日本人工費暴漲，導致同等地段同樣面積新房價格遠高於二手房。
因此，在東京買房到底是為了自住還是投資，需要想清楚。
就算是二手房也不意味著高租金回報高，現在東京市場上有許多房齡為三四十年的房子。
打出高回報率的二手房，這樣的房子本身老舊，還沒有運營幾年房齡就達到了50年或者60年。
所以這類房子不僅達不到保值的效果，還存在一定的投資風險。畢竟等著你翻修，翻修也得花個幾百萬日元。
5、我的建議
1.總的來說不建議長期投資持有日本房產。首先經歷過房價泡沫破裂，房產市場變數較大；其次多天災，位於地震帶活躍部分，長遠來看，不適合居住。
我還是那句話，危邦不居，亂邦不入。日本屬於危邦，不建議自住 ，投資只建議短期避險保值。
2.仍堅持投資日本建議重點投資東京都市圈中心區。中國人去海外買房無非就是看重資產的保值、抄底機遇以及增值潛力。目前基本符合這些條件的只有東京都市圈中心區。
3.以投資為目的投資東京房產建議投資房齡十年內，離車站近又在東京23區以內的高租金回報的二手房，不建議考慮新房。
4.如果你抱著跟炒國內一線城市房產一樣穩漲不跌的心態想來日本投資，期待日本什麼奧運會推動經濟復甦能讓房價漲一波，那真的別來日本炒房。日本房產仍以保值避險作用為主。
