碧桂園物業登陸港股 資本持續看好中國龍頭面積和服務領域雙擴張

6月19日，國內龍頭房企碧桂園控股分拆旗下物業板塊碧桂園服務(HK.6098)在香港聯交所主板上市，交易首日股價報收10港元，市值突破281.5億港元，登上港股物業服務板塊第一的位置。這也是繼今年2月品牌開發商雅居樂物業板塊雅生活服務登陸香港資本市場以來，再有紅籌分拆H股物業企業。

碧桂園服務穩居中國物業服務百強企業綜合實力前三，從披露分拆碧桂園物業管理業務及在聯交所主板以介紹方式獨立上市交易，這家公司只用了短短3個月時間。眾所周知，介紹上市被認為是適用於「有錢人」的上市方式。碧桂園服務的確是目前現金最多、最賺錢的物業上市公司。招股書也顯示，2017年碧桂園服務的收入為31.2億元，現金及現金等價物達26.34億元，凈利潤為4.4億元。在2018年中指院發布排名中，碧桂園服務經營績效名列第一。

截至2018年4月30日，公司的合同管理總面積已經擴大到約3.654億平方米，覆蓋超過中國28個省、市及自治區的260多個城市。除了通過內生式增長擴充業務，公司向獨立第三方物業開發商提供物業管理服務的合同管理總面積，已從2015年底的770萬平方米增加到2017年底的4680萬平方米，複合年增長率高達147.4%。碧桂園服務執行董事兼總經理透露，按合約面積算，第三方小區整體佔比20%。

據了解，從2014年彩生活敲開資本市場大門，到目前為止，共有包括綠城服務、雅生活服務、彩生活、中海物業、中奧到家、浦江中國、祈福生活服務在內的7家物業公司登陸香港主板，1家在A股上市，62家掛牌新三板，資本正以前所未有的速度進入該行業。此外，實力房企如萬科、富力等也在緊鑼密鼓籌劃分拆物業上市。

相比國外，中國物業管理服務行業更具廣度和深度。由於新房開發規模更大，中國的物業龍頭拓展在管面積更加方便；由於小區制的居住形態不同，社區自治組織程度、公共服務與社區活動開展程度不同，這就留給了品質化物業管理公司更多業務空間，故中國物業龍頭的服務種類比國外更豐富。近年來，中國物業管理公司不斷拓展服務廣度，其增值服務也就不再局限於家政和維修，而是深入到社區生活的每一個領域（長租，物業置換，教育、新零售、養老等），還創新性結合社區O2O或物業管理A PP推進物業服務的平台化、智能化發展。

展望未來，若戰略得當，中國物業龍頭的歷史成就理應高於國外同行。但中國物業管理公司增值服務普遍尚未成熟，盈利能力有待驗證的風險。物業公司拓展增值服務，其管理團隊的專業性有待驗證。分析人士指出，此次以碧桂園服務為代表的物業管理公司的上市打開了行業高估值空間，大幅跑贏恆指的港股物業管理板塊或打開新一輪增長空間。

圖1：中國物業管理公司的增值服務

圖2：中美物業增值服務發展思路差異

圖3：美國龍頭物業管理上市公司FirstService Brands 的服務內容

註：中國的物業管理行業相比國外服務內容存在較大差別，這源於國外住宅密度相對較小，以美國為例，據美國統計署，2014 年美國共有住宅1.34 億棟。美國家庭擁有自己房屋的比率是65%，其中的60%為獨棟別墅、6%是聯排別墅、8%為活動房屋，剩下26%為公寓。人口居住相對分散，且街區制的居住方式安排，物業之間的空間要麼屬於私人產權所有，要麼屬於市政道路，美國的物業公司本身缺乏「小區業主共有的物理空間」這種具象化的業務開展場所，比起中國來說業務開展的可能性大幅下降。

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