你可聽過買房需要看外三內四？業內人士特意整理獨家秘笈

看房看的都要吐血了，地段好的又貴又小，房型好的又太偏。特意整理業內獨家秘笈，買房必備哦

去看房前，除了區域與價格之外，更需要了解的是產品，大到樓位、戶型，小到通風、採光，能夠居住體驗的枝梢末節都不要放過。外3內4，獨家秘笈送給你~

外三

第一步 選樓位

樓位是在選一個合適戶型首要考慮的問題，也是一個綜合分析因素最多的一個抉擇：

1、 樓間距大：《中華人民共和國國家標準城市居住區規劃設計》規定：大城市住宅日照標準大寒日≥2小時，冬至日≥1小時，老年人居住建築不應低於冬至日日照2小時的標準。

一般要求南北朝向排列的房屋樓距是樓高的0.7倍，東西向則為0.5倍。只有樓間距大才能避免採光、通風、私密性、安全、噪音所帶來的五大問題。

2、 不臨馬路、停車場入口、商業等：車、人集中的地方必然會帶來噪音。其實自從有了廣場舞大媽，現在的廣場也成一個隱患。

3、 不臨加氣站、變電站等：毫無疑問這些不安全因素盡量避免，至少要保證在安全範圍之類。我國目前對設備與建築物之間的距離要求：10KV—35KV變電站，要求正面距居民住宅12米以上，側面8米以上；

35KV以上變電站的建設，要求正面距居民住宅15米以上，側面12米以上；110千伏的地下高壓變電站工程項目，明確要求距離不得少於300米。根據《汽車加油加氣站設計與施工規範》的國家標準，城市裡的加油（氣）站距離一般民用住宅至少都應該在10米以外。

4、遠離不確定因素地塊：所選樓位的東南西北有待規劃地塊，這無疑會對未來居住造成隱患。例如之前出現因隔壁建設超高層而導致自身樓體下陷的安全問題；北地塊起樓遮擋小區大門和北面樓位視野的問題。

第二步 選樓層

這個問題同樣需要綜合來考慮：樓間距、建築物業類型、梯戶比等都需要考慮在內。

1、洋房：洋房產品一般為6+1、7+1層。選擇洋房產品大多以底躍、頂躍或送花園、露台的二樓、三樓為首選，其主要目的就是為了改善過往的常規戶型，實現對「花園」的追求。這也就是為什麼4、5層的平層戶型價格較低的原因。

2、高層：正常樓間距和梯戶比的情況下，可以選擇相對較高的樓層，通風、視野、採光都會有所保證，一般33層的高層黃金分割點位置最好，所以20層左右最好。

第三步 看朝向

北方城市為保證採光以正南正比房為主，但有時因為樓位布局會有一定角度的傾斜。但至少保證兩間房間朝南（客戶、主卧），而對於不同梯戶比的房子，朝向的選擇也是不同的。

1、一梯兩戶的純板樓：兩個單元以上東西把頭的戶型自然採光面肯定是要比中間兩戶更好一些

2、兩梯四戶的點板樓：提醒一點在選兩頭南北通透的戶型時一定要注意中間兩戶朝南向戶型外凸距離，是否對南北通透戶型有遮擋。

3、高梯戶比點式樓：事實上目前西安成交土地的容積率比過去已明顯下降，產品也在快速的更替迭代優化，高梯戶比的住宅已逐步淘汰出市場，目前大多數見到的以公寓產品為主。

在選擇如此產品僅從採光面考慮，東南（西南）＞南向＞東戶（西戶）＞東北（西北）＞北向。

內四

第一步 看布局

布局是否合理，不僅影響居住舒適度也影響生活便利性，合理的布局從這些方面來體現：

1、通透性：是衡量戶型好壞的重要標誌之一，面寬越大、進深越小的房子通風能力越好，需要注意的是，住宅的進深不宜超過14米。

進深與面寬比例為6:4，需要注意的是，住宅的進深不宜超過14米；

追求南北通透是正確的，但要小心市面上的「假通透」戶型哦

（典型的「假通透」戶型）

2、動靜分離：動區（客廳、餐廳、廚房、次衛等）是人們活動較為頻繁的區域，應該靠近入戶門設置，尤其是廚房；而靜區（卧室、書房、主衛等）主要供主人休息，相對比較安靜，應當盡量布置在戶型內側。兩者分離，一方面使會客、娛樂或者進行家務的人能夠放心活動，另一方面也不會過多打擾休息、學習的人，減少相互之間的干擾。

動靜分區合理的戶型（卧室布置在戶型深側，距離入戶門較遠）：

動靜分區不合理的戶型（次卧距離入戶門較近，客廳活動對次卧影響較大）：

3、風水：風水是門很深的學問，：入戶門不要對著衛生間，其他的且聽下回分解

第二步 看尺寸

以下尺寸以滿足居住最小空間尺寸為主：

客廳開間不宜小於3.6m；

主卧一般採用3.3m*3.6m、3.6m*3.9m、3.9m*4.2m或4.5m這幾個尺寸，最小不得小於3m*3.3m；

次卧一般採用3m*3.3m、3.3m*3.6m；

書房面積比次卧更小一些，面積6-8㎡都在合理範疇；

U型設計的廚房操作面更廣、L型廚房凈長不小於2.1m，凈寬不小於1.5m；

衛生間一般4㎡左右，尺寸多為2m*2m、1.8m*2.2m；

第三步 看層高

我們先來區分一下「層高」和「凈高」，層高=室內凈高+樓板厚度；室內凈高為地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離，商品房的樓板厚度為12cm-15cm。

S姐提醒各位，《商品房買賣合同》中約束的是房屋高，很多購房者在交房驗收時測量的是室內凈高，別忽視了樓板厚度，進而產生誤差。

按照《住宅設計規範》規定：普通住宅層高宜為2.80米；客廳、卧室的室內凈高不應低於2.40米。在西安高層產品的層高多為2.8m-3.0m，洋房產品層高多為2.9m-3.1m，符合設計規範，S姐忍不住吐槽一句，浙江省的住宅層高必須在3m以上才會通過相關部門的審批、准建。

第四步 看得房率

得房率關乎到房屋最終使用面積，直接影響到業主的生活、起居，得房率=（套內建築面積+贈送面積）/建築面積，套內建築面積=建築面積-公攤面積（主要是指電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室以及其他功能上為整棟建築服務的公用用房和管理用房建築面積），注意哦，實際使用面積≠套內建築面積，套內建築面積=套內使用面積+外牆?面積+內牆面積。

得房率還有一個演算法：得房率=1-公攤率，那麼公攤率=公攤面積/建築面積，注意公攤率≠公攤係數，公攤係數=公攤面積/套內建築面積（如下圖），所以公攤係數都是大於公攤率的，公攤係數在售樓部的預測報告和交房時的實測報告中都有公示哦～

得房面積即使用面積，得房率與使用面積息息相關，使用面積越大則得房率越高。所以在產品線里，別墅的得房率最高，其次是洋房、小高層、高層，但得房率絕非越高越好，舉個例子，如果一套房子的得房率是100%，那這套房子肯定是沒有樓梯和走道的。

這樣的房子該怎麼住人，所以，不能片面地看待所謂的高得房率，主要還得看公攤面積設計得是否科學合理。

...完...

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