從城市輪漲看長三角城市投資邏輯
研究意義：「人」和「錢」是影響城市房價最主要的兩個因素，通過對城市房價輪漲的研究，我們可以發現城市之間人口流動和資金流動的規律，「逐利」是資金最大的特徵，哪裡有利可圖資金就會流向哪裡，所以通過對城市輪漲的研究我們也可以看到投資客的投資邏輯，這對於我們做市場的分析和研判，把握投資的機會具有重要的指導意義。
圖：2015.9-2018.6長三角主要城市同比價格指數
以下為拆分圖（需要輪漲圖底表的可關注後私信）
備註：黃色為同比漲幅大於10%月度，藍色為調控月度； 數據來源：Wind
圖：本輪長三角城市輪漲邏輯圖
我們可以從「優先性」和「持續性」兩個層面分析城市輪漲特徵。本輪上漲首先從上海開始，緊接著上海周邊及長三角其他核心城市迅速做出反應，在最先上漲的這一波被逐步收緊之後，房價上漲的熱度開始向核心城市周邊蔓延，最後是有高鐵等利好規劃的三四線城市。具有明顯的「由內向外、由南向北，沿高鐵線」的特徵。
上海作為長三角的「心臟」，全國的金融中心，領漲長三角。上海最新的城市定位為「國際經濟中心、金融中心、貿易中心、航運中心和科技創新中心」，由此形成「五個中心」的新定位。何為「中心」？中心就是「風向標」。「中心」意味著「敏感」，對經濟的敏感、對政策的敏感和對市場的敏感，這也是為什麼越來越多的房企將公司的總部搬到上海。其實很多企業在上海並沒有項目，但是上海作為企業的戰略高地可以接觸到一手的信息、可以獲取更多的資源包括人才、資金、項目等等。
上海周邊及核心城市反應迅速。作為「風向標」的上海房地產市場火熱，房價迅速上漲，這一方面擠壓了一部分沒有能力在上海置業，但是又想留在上海工作的需求去與上海聯接最緊密的崑山購房，帶動了崑山房地產市場的繁榮，而作為核心城市的蘇州、南京歷來唯上海「馬首是瞻」，自然也不甘示弱，看準了樓市將迎來大幅上漲的投資客紛紛入場。杭州這座城市本輪確實後知後覺，主要是15年受了太重的傷，心理有陰影同時恰逢G20峰會，但是可能是憋壞了的原因，上漲後的杭州樓市一發不可收拾，成為了長三角最具潛力的核心城市。
高壓政策擠壓需求至三四線及規劃利好城市。隨著一系列高壓政策、查漏補缺政策等奇葩政策的狂轟濫炸，中國的樓市在達到峰值之後也迎來了史上最嚴的調控。一二線的強壓疊加「去庫存」的下沉，使得多年微漲的三四線城市也迎來了樓市的春天。同時在高鐵沿線的城市享受了高鐵帶來的紅利之後，一些有高鐵規劃的城市如南通、揚州等城市也開始受到越來越多的關注。
房價大幅上漲的背後是投資客的投機行為，所以城市的輪漲可以視為投資客的投機路徑，通過對城市輪漲驅動因素的分析，我們可以發現投資客的投資邏輯。雖然投資客在投資的時候不會進行這樣的數據分析，但是他們的實戰經驗卻給這個邏輯做了最好的佐證。
邏輯一：基本面是亘古不變的真理
圖：長三角主要城市GDP、人口情況
備註：人口流入比=常住人口/戶籍人口
房地產的發展永遠跳不開「人口」和「經濟」，「人口」能解決有沒有人買的問題，「經濟」能解決買不買得起的問題。我們可以看到在長三角，上海無論是從經濟和人口都佔據了絕對的優勢，我相信把上海放到全國來看也同樣會是這個結果，而蘇州、南京、杭州這三個核心城市也同樣在經濟、人口上遙遙領先其他的長三角城市，這背後是產業、交通、消費等多個因素的綜合考量。
邏輯二：外溢拉動——承接外溢型城市與中心城市關聯越密切越有潛力
我們可以看到本輪上漲中，核心城市周邊的城市成為了受利最多的一類城市，如上海周邊的崑山、嘉興、太倉等，蘇州周邊的無錫、常熟、張家港等，南京周邊的滁州、鎮江等。這裡面主要是兩方面的原因，一方面核心城市由於對周邊具有「虹吸」效應吸引了大量的人前去就業、居住，但是高昂的房價和嚴厲的限購政策擠壓了一大部分的購房需求向周邊轉移；另一方面，核心城市周邊的城市確實具有很大的潛力，這個潛力來自城市的協同。中國的城市化到現在這個階段需要城市組團發展以達到1+1>2的效果，所以我們可以看到國家頂層設計提出了「城市群」「大灣區」的概念，城市群內部又形成了一個個小的都市圈，充分發揮城市的集聚效應，由中心城市帶動周邊城市共同發展，中心城市吸收高質量的人才和資源來發展高端產業，提升城市競爭力，輻射城市承接中心城市中低端的產業轉移，填補產業的短板。在長三角這個城市群里已經形成了「一心多核」的發展格局，即以上海為「心臟」，蘇州、南京、杭州、合肥為核心帶動整個長三角協同發展的格局。
圖：長三角「一心多核」格局
但是不同城市由於與中心城市的關聯度不同，所以承接中心城市的外溢程度也有很大差異，通常來說與中心城市關聯度越高，承接外溢越多。以上海周邊為例，崑山、嘉善、太倉這三個城市是離上海最近的，也是受上海外溢影響最大的，但是這三個城市的房地產發展卻有著天壤之別。崑山作為上海的後花園是唯一一個與上海有軌道交通連接的城市，高鐵、高速來往都非常方便，與上海協同度最高，毫無疑問是受利最多的；嘉善承接了上海很多的產業，高鐵20分鐘到上海也是十分方便了，而且已經與上海共享區號且與上海的協同性還在增強，所以同樣受利匪淺，但跟崑山仍有差距；太倉雖然在空間上離上海比嘉善更近但是受限於交通等各方面因素，房地產市場卻一直不溫不火，遠遠不及崑山和嘉興的熱度。
表：崑山、太倉、嘉善與上海關聯度
邏輯三：城建拉動——沿高鐵線布局
從長三角城市的輪漲規律圖中我們可以發現這些城市基本都處在高鐵的沿線，而且高度集中在「滬寧」和「滬甬」兩條核心高鐵線上。高鐵對於城市的價值在於增強了城市之間的聯動，使城市之間的協同性大大提高，所以高鐵已經成為助力一個城市樓市上行最有利的規劃。以南通為例，南通不管是與上海之間的距離還是城市本身的素質較太倉、嘉興都有一定的優勢，但是交通一直是最為人們詬病的問題，所以一直沒有享受到上海外溢的紅利。但是這兩年南通高鐵規劃落地，市場迅速火熱起來，房企扎堆，土拍競爭激烈，新房一房難求，房價快速上漲，臨近上海的優勢終於得到了釋放。在發現這樣的規律之後，正在建設中的長三角第三條重要的高鐵線路——北沿江高鐵理所當然的吸引了投資客們的目光。所以我們可以看到今年江蘇北部有高鐵規劃的城市如揚州、泰州、鹽城、連雲港等城市的房地產市場也熱了起來。
圖：長三角主要高鐵線路
投資的邏輯無非如是，長三角只是一個縮影。
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