對保利康橋物業管理工作的幾點建議
「保利康橋」在全瀋陽，曾經是一個多麼響亮的名字，記得開盤時，看房者必須要有一定的資產證明才可以進去看房，地理位置更是得天獨厚，園區裡面是鬱鬱蔥蔥的小花園，茶餘飯後清閑的遛彎之地，五里河公園相當於我們的後花園，一河兩岸風光無限美，這麼一個高大上的樓盤，誰住在這裡都會自豪的說一句，我家住在「保利康橋」。而如今，保利康橋，面臨著許多困擾業主的問題......
2014年萬科董事會主席王石發表的「房地產進入白銀時代」的觀點，引起業內關注。一部分人認為「白銀時代」市場行情依然會高增長，但行業會發生分化；另一部分人則認為「白銀時代」就是衰退的到來。在王石眼裡，「白銀時代」是指「需要動一番腦筋、費一番功夫，才能尋找到機會」。
作為房地產的下遊行業，「物業管理」已經被政府重新定義為「物業服務」。我認為地產公司與物業公司已經一起進入了拼品質拼服務的新時代。這兩者息息相關，一榮俱榮，一損俱損。兩者的存在與發展都離不開他們的顧客——業主。究其源頭，房地產和物業都要從業主的需求入手，更多的考慮業主需求和房屋今後的升值空間。這就要求樓盤建設具備高品質，物業服務具有高水平。
我個人將品質一詞理解為「品味+質量」，品質對於市場的拓展及公司的後續發展顯得尤其重要。對於保利品牌的進一步提升，物業公司的順利接管，都具有重要意義。樓盤建設的品質，決定樓盤未來價格走勢，影響樓盤銷售工作，「保利康橋」作為保利地產的一個項目，應該說比較成功，很多人都因為沒有及時購買康橋的房子捶胸頓足。
物業服務行業作為一個人員密集型的服務行業，現有管理模式、管理方法已經非常成熟，加上地產公司的支持，物業服務工作很快就能在所在區域樹立起標杆，為地產公司的後續開發經營提供足夠的支撐，保利地產，這麼大的一個國企，在物業管理方面應該說比較成熟了，也肯定不會比萬科這樣的差，但是，作為一個入住一年多的業主來說，還是感覺到有很多地方需要改進，就康橋情況，我總結幾點建議，供大家討論。
1、要抓好物業基礎服務工作，理順公司管理服務流程。抓好員工招聘、培訓、管理、監督工作，做到人盡其才，物盡其用，減少不必要的崗位設置，做到一崗多責，一人多專。建立健全各項規章制度，做到制度明確，責任到人，獎罰分明。保利康橋這麼一個小小園區，物業工作人員達到80多人，而且還反覆遭到業主吐槽，工作不到位，服務不到位，保利和物業管理者應該找找上面的原因，比如，管家服務24小時，就是一個全方位保障業主安全、服務業主需求的一個舉措，深受業主歡迎，也體現出高檔小區的管理服務，但是在有些時候業主是看不到管家在大堂值班的，一問就說吃飯去了，上廁所去了等等理由，這期間，業主有需求，如何能滿足呢？物業可以借鑒部隊的管理模式，在部隊是有戰備值班規定的，你在崗位值班，就是有天大的事也不能離開崗位，確實要離開的，必須有能夠勝任值班崗位的人員來臨時頂替，管家有時也要臨時處理一些事情，這個業主是可以理解的，解決辦法很簡單，找一個能夠代替管家履職的人來頂替一會就行嘛！或者物業食堂可以送餐到大堂嘛！我想說的是，既然制度規定了，就要嚴格遵守，這樣，業主也就不會有什麼意見了。再有，就是保安的問題，物業總說，保安不好招，工資待遇低，沒人願意干，現在社會上失業的人多得去了，保安公司人也多，我們園區的保安隊伍，值班期間玩手機有之，不認真履行職責的有之，一崗多人的有之，怎能有競爭力？地產物業高層，可以建立嚴密的監督機制啊，可以按照時間結點簽到，安防隊長巡查制度，有效杜絕在崗不盡職問題。物業工作人員要做到對待業主熱情，最起碼點個頭，給個笑臉，天天在門崗值班，也差不多熟悉一些業主和業主的車輛吧，該敬禮的敬禮，該正規的一定要正規。還有，一個人能幹的事情，為什麼非得派兩個人，把另一個人的工資加到一個人身上，您看他工作幹勁足不足，能不能幹好工作。物業也可以建立賞罰機制，考核機制，好的就獎勵，考核不合格的就罰，或者直接辭退，任何人只要有壓力，工作一定會幹好的。
2、實行首問負責制，切實提高員工責任心和工作效率。讓業主動態監督物業服務工作質量，內部定期開展員工績效考核，把那些能力差、服務意識差，當公司面一套，當業主面一套的員工暴露出來，及時清理出公司，營造積極向上的工作氛圍。鼓勵員工提合理化建議，多做對公司對業主有利的事情。教育員工在工作中做到換位思考，把業主的事情當成自己的事情去考慮、去處理。只有這樣，才能為業主提供方便、快捷、安心的物業服務，讓業主滿意，讓地產公司放心。另外，要加強對小區設施設備的日常巡查養護力度，延長設備使用壽命，降低故障率、維修費用支出，提高服務可靠性。同時也要做好大風、大雨、消防等突發惡劣事件的應急處置培訓工作，將企業經營風險降到最低。很多時候，康橋物業服務都是業主提出的建議，物業被動去落實，哪裡有問題了，物業先是不知道，都是業主提出來，這樣就顯得特被動，建立巡查制度是非常重要的，這裡包括衛生巡查、設備巡查、安防巡查等等，要主動作為，主動發現問題隱患，當然，業主們也會積極配合物業搞好配合報修活動。
3、要利用現有房屋及人員裝備開展一系列特色便民服務。增加物業服務亮點，比如可以利用物業餐廳開展便民服務，為不方便做飯的業主提供高質量高營養，衛生健康的餐飲服務，園區居民可以訂餐，按照成本收費就可以嘛，還可以組織代購蔬菜、代送洗衣、鄰里出遊、健身跑步、棋牌比賽、露天電影等社區文化活動及便民服務，為保利品牌的建設助力。之前物業開展的端午節活動、清洗地墊活動就很好，希望能夠大力開展這些服務於居民的舉措。
4、及時更換老舊設備設施，加強維護保養。保利康橋的電梯問題一直是廣大業主的心病，當時購樓時，售樓處的工作人員介紹這個電梯如何如何好，可是從運行的狀態來看，故障頻發，影響廣大居民出行。解決方法，要麼徹底維修，要麼就更換一個終身免費維護的品牌電梯，我岳父家所住的小區是一部三菱電梯，一年內除了偶爾跳閘，還真沒出現過什麼故障。還有我們的智能門禁系統，在屋裡僅僅當個可視門鈴使用，其他智能安防功能都沒有開發出來，實屬可惜了這麼個高檔設備，能否聯繫所在公司，繼續完善升級一下功能。比如，來個訪客，還要驚動物業安保，再打電話核實信息，本來親朋好友來聚會都很高興，一下吃了個閉門羹，心情頓時不爽，這麼高檔的設備，為什麼不能把功能開發全了呢？來訪客，按門鈴，直接就能看到是誰，直接就可以開門，還要煩勞保安嗎？這些高大上的設備，我們一定要用好，如果物業覺得這些設備老舊了，該更換的就更換，該升級的就升級，小區智能化管理水平，對於提升小區幸福指數也是非常重要的一個參數。還有，我們售樓處的大門，基本不好使，弄個防尾隨門就那麼費勁嗎？以前，物業張經理在這時，答應在地下車庫的樓梯處安裝緩步梯，方便手推車使用，張經理一走，這事就一直沒落實；門口費了好大勁安裝的豐巢，極大方便了居民的郵寄物品需要，不聲不響地就被撤走了，再也見不到蹤影；別的小區識別車牌系統精度非常高，抬杠也非常快，咱們小區新換的系統就這樣的水平，明顯不符合小區的氣質。這些問題，都得不到物業公司很好的解決和答覆。
現在科技這麼發達了，我想，把系統好好做一下，好好升級一下，有些東西是不需要布線的，現在網路這麼發達，建立一個無線網，有些問題一下就能迎刃而解的。
5、物業嚴格管理，加大宣傳，廣大業主積極配合，減少矛盾問題。物業公司制定的一些管理規章適時與官大業主公布，請求廣大業主積極配合，適時公布物業費使用情況，讓廣大業主監督。比如總有業主車堵門的事件，和大家說清楚，沒有卡，沒有特殊情況，外來車輛不讓進，這也是維護園區良好秩序的保障，相信全體業主都會有這個素質積極配合。還比如，對於小區內遛狗的居民要及時提醒拴好束縛帶，防止犬類傷人事件發生；還有，我們的會所問題，希望物業與保利公司高層反饋一下，大家無非就是想知道會所的歸屬問題，保利地產拿出相關證據，給廣大居民一個合理解釋，很好地解決居民心中的疑惑了。另外，這麼一個高大上的小區，沒有一個專門的會所，它的價值一定會貶值的。
6、利用好各項資源，維護好園區內人文生態環境。物業管理條例說了，可以聘請專門的綠化公司進行小區園林規劃嘛，小區草坪弄得像是斑禿病人似的，看得人都難受，自己物業感覺力不從心，那咱就聘請專門的綠化公司，把咱小區環境好好弄弄，裝一個噴水系統確實提升了一些活力，咱再努力努力，在噴水的地方設計一個石雕噴水造型，那不就更好嘛！當然，這也得看花費情況，用最少的錢做更大的事，園區內不少做生意的業主，看看能不能都為園區建設貢獻點力量，成本價給咱小區服務服務。
細節決定成敗。我搬來小區一年多，換了這是第三任經理，物業管理不容易，上面有保利地產，下面有小區業主，夾在中間不好受，特別是保利地產的評分機制 搞得物業工作人員人心惶惶，如果業主評分不高，就會被扣工資，或者免職。所以，就會導致物業工作人員幹什麼事都小心翼翼的，或者不按照規章制度來落實，因為，說白了，怕是會得罪人，怕得到惡意的差評，所以導致，物業管理水平一直在徘徊不前，希望我們的鄰居們能公平公正的給物業服務人員評分；希望我們新上任的經理，能夠大刀闊斧地干一些實實在在的事情，把小區物業管理水平有個新的提升。
其實，歸根到底，小區的很多問題物業公司都是可以避免的，居民自己家裝個陽台，物業管得非常嚴格，沒經允許車輛不能進院，不能超標準安裝，那麼大的一個違建項目，眼瞅著一點點變大，變實，其他居民看到了怎麼管？那物業就可以管啊，那些材料是怎麼運進來的？物業的管理監督在哪裡？這些，物業肯定也有自己的難處，怕得罪人，怕與業主發生矛盾，但我想，未雨綢繆，「凡事預則立不預則廢」，只要把預想工作做實了，按照規章制度執行，雖然開頭很難，等捋順好了，大家就都習慣了，好習慣一旦養成，那麼康橋就會越來越好了。
物業的管理儘管非常重要，但是架起物業與居民溝通橋樑的業主委員會作用也是非常巨大的，如果去年的業主委員會成立了，那麼今天的會所問題、違建問題等等也許就不會這麼快的出現，或者根本就不會出現。業主委員會是我們全體業主的娘家，辦事機構，是能夠保障全體業主的最大權益化。
在沒進業主大會籌備組之前，業主委員會是啥，我真的不知道，我就覺得小區還行，這組織成立不成立與我無關，真的就是這種態度，接觸了相關條例後，我才發現，成立這麼一個業主委員會真的會解決小區很多棘手問題，它是代表一個組織跟有關部門去交涉溝通問題的，比起一個人或者幾個人的力量更加巨大。一個好的業主委員會，的確是溝通的橋樑，它能夠更好地促進物業服務質量，但它的工作也是慢慢開展的，也不能對這個組織的期望值過高，解決問題都是有個時間的。
這些日子，一直在忙於籌備成立小區業主委員會事宜，康橋小區不缺智慧之人，不缺熱心公益之人，不缺有能力敢幹事之人，但為什麼就沒有更多的業主加入到報名業主委員會候選人的行列中呢？這個問題讓我百思不得其解，這明明是件對全體園區業主的好事，為什麼大家不願意參與呢？還是那句話，人心齊，泰山移，我們這屆籌備組會繼續加油，爭取成立一屆充滿正能量的業主委員會，成立一屆確實能為小區建設無私奉獻的業主委員會，大家不要擔心進到業委會工作干不好會受到鄰居們的指責，我相信您只要有一顆公心，想為園區居民幹事，就能得到鄰居們的認可。大家可能會認為報名的條件比較繁瑣，比較苛刻，這也是籌備組嚴格審查候選人的約束機制啊，您只要有為園區幹事的心，這些條件不算啥。再次呼籲全體鄰居們，大家一起加油，能夠趕快加入到報名行列中，只要您符合相關報名條件規定，我們籌備組熱烈歡迎。
另外，以上幾點個人對物業的建議可能還有不成熟，個人理解而已，請物業管理人員給予諒解，也請新上任的經理攜全體員工更加努力工作，多想辦法，提升物業服務水準。
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