新房源登記開始！如何看御錦城·智慧樹/綠城新興玉園置業價值？

7月13日，御錦城·智慧樹、綠城新興·玉園等項目新一批房源獲得預售證。消息發布後，多位粉絲詢問這兩個項目怎麼樣，能否購買？7月18日，編輯實地走訪了這兩個項目，對將推出的新房源情況進行考察。

從考察的情況看，御錦城·智慧樹項目的配套情況及推出的房源，相對比較適合剛需剛改置業選擇，而綠城新興·玉園因區位、產品等因素，戶型偏大、價格不低，總體較為適合改善型置業家庭選擇。

—— 御錦城·智慧樹 ——

知道御錦城項目的人知道，位於長樂東路與滻河交匯處，東三環內，總佔地規模比較大，有2000餘畝，分期建設，從2008年開始第一期，到目前已經到了第10、11期。目前建成部分已交付約15000餘戶，入住率達到80%以上。

「智慧樹」部分是其第10期，位於項目東部靠北位置，佔地約154畝，共11幢，毛坯房，公攤率21%，容積率在3.1，綠化率為42%。大部分是兩梯四戶，少部分是兩梯五戶，戶型面積在66㎡-126㎡。截止目前1-5幢，已經售完，6-11幢正在陸續出售。

7月13日獲得預售證的是其9#和10#兩棟高層（預售證審批備註是28#和29#），層數均為33層，均為兩梯四戶，每棟各兩個單元，共四個單元，共528套。

具體看：9#樓有兩個單元，其中1單元在售戶型面積為94㎡、109㎡、126㎡，2單元在售戶型面積為84㎡、109㎡、126㎡。因臨近三環，均價在11000元/㎡，而10#樓，相對靠里一些，均價在12000元/㎡，在售戶型面積有94㎡、109㎡、129㎡。

從在售戶型面積來看，84㎡的是兩室，126㎡和129㎡的則是緊湊四室，94㎡和109㎡的都是緊湊三室。從戶型面積和價格看，還比較適合剛需置業和首次改善置業選擇。

具體看一下戶型怎麼樣：

84㎡兩室兩廳一衛。

94㎡三室兩廳一衛

109㎡三室兩廳兩衛

126㎡四室兩廳兩衛

總體看，戶型都帶有飄窗、落地陽台，整體布局合理，南北通透，空間利用率大。因沒有看到平層圖和無法深入施工現場，具體的採光度和通透度怎麼樣，有待進一步了解。

在綜合配套上，御錦城項目主要三個亮點：

1、教育配套。大家關心的教育配套問題，編輯了解到，目前有2所幼兒園、1所小學（民辦），還有1所幼兒園和1所小學（公辦）、1所中學（公辦）規劃待建。2所已投入使用的幼兒園分別是新加坡艾毅雙語多元智能幼兒園和北京銳博銀座幼兒園，目前使用的小學是陝師大御景城小學，去年已擴容。從樓盤總體事宜模型上看，待建的幼兒園和中小學地塊均已預留。

可觀看，從學校規模和未來社區的入住人口看，很難說是否保證有需要的家庭孩子能全部按時入學，但從有3所幼兒園、2所小學、1所中學看，教育資源還是不錯的，尤其是待建的學校均為公辦。從西安學區劃分每年有所變動看，屆時即便社區內的學校不能滿足入學的話，也會根據情況納入就近學區。

2、商業配套。最大的亮點是項目南側靠近長樂東路滻河邊，將有約13萬㎡的商業體——凱德廣場，目前已完成90%左右的招商，結構已經封頂，預計在2019年可開業。此外，社區內目前已有約2萬㎡的獨立商業體——壹街，以及部分社區底商，大部分已開業，目前可滿足基本生活需要。

3、地鐵交通。項目南側緊鄰地鐵1號線滻河站，總體上看算是個地鐵盤。但具體看，給每個組團與地鐵站的距離遠近不一，從家門口到地鐵站需要的時間也長短不一，越往北需要的時間越長，需要藉助駁接交通工具，如小黃車等。

地鐵1號線在通化門站與3號線換乘，在北大街與2號線換乘，從這一因素看，項目適合的置業範圍就很廣了。如有私家車的話，從東三環、長樂路、滻河東路、咸寧路等，到東城各地都較為方便。

編輯在現場了解到，在本次528套房源之後，年內項目還將推出1300套左右的房源。後期選擇的餘地也還不小。

—— 綠城新興·玉園 ——

綠城新興·玉園是綠城管理集團和新興地產合作代建的項目，位於灞河新區灞河西岸，與灞河濕地公園為鄰。不久前舉行了工地開放日，施工給人的印象和感覺還挺不錯的。上次推出的5#、6#登記已結束，已經入公示期，等待搖號選房中。

本次取得預售證的是7#和8#，共201套毛坯房源，均為33層高層，兩個單元兩梯兩戶，單層層高3.1米，物業費2.5元/㎡；採用品牌電梯，入戶將採用層孔刷卡，也就是住在哪一層，刷卡後直接到哪一層。產品外觀不同於一般的高層，採用的是綠城二代高層產品體系。

從具體戶型和價格看，戶型主要有約140㎡（中間戶），單價在12500-13400元/㎡，總價約167萬-187萬/套；約142㎡（西邊戶），單價在12000-13000元/㎡，總價約171萬-185萬；約162㎡（東邊戶），單價在13000-15600元/㎡，總價約212萬-252萬/套三種，屬於典型的改善型住房。

中間戶：約140㎡三室兩廳兩衛

西邊戶：約142㎡三室兩廳兩衛

東邊戶：約162㎡四室兩廳兩衛

從戶型圖上看，功能和舒適度還不錯，尤其是三房都規劃有2個衛生間。但或許是地塊位置條件的影響，戶型方正度距想像中有些差距。

小區配套上，設有約400㎡的標準泳池和約2700㎡的商業。泳池規劃審批僅能夏天使用，年齡在3-18歲的業主可免費使用，成年人則需辦卡，約100-200元/季，其它三季僅當景觀使用。

在教育配套上，小區規劃建設約3680㎡的幼兒園，附近有西安市灞橋區實驗小學、西安市三十四中等公辦學校，距項目車行約5分鐘。附近還有民辦鐵一中濱河校區，孩子要入學的話，得參加考試和搖號。

從5#、6#號樓登記的人群區域結構看，地緣性購買為主，城南和外地新落戶的各有一部分。從年齡看，基本在35歲以上，純改善型需要或者父母給孩子買。

—— 叄 ——

今天上午9:00，這兩個盤都已經在登記平台上接受登記，截止下午6時至，御錦城·智慧樹登記家庭已有439個，剛需家庭170個，普通家庭269個；綠城新興·玉園登記人數為14個，其中剛需家庭5個，普通家庭9個。

置業和登記建議：

1、御錦城·智慧樹的產品從戶型和價格看，不僅是本次房源，後續幾棟樓的房源獲也是如此，適合剛需和剛改置業。從交通和配套發展看，已有和正在建設的，相對比較完善了，周邊環境除了東三環或有噪音和電廠因素外，總體已不錯。

2、登記購買御錦城·智慧樹，可按照房源數和登記人數1:2.5衡量，本次登記人數如達到1300個以上，則應謹慎加入。剛需家庭登記達到550個以上，也應小心些。

3、綠城新興·玉園的產品定位是改善型，項目周邊最大的亮點是東側的灞河濕地公園，環境不錯，生態性也好。但地段總體尚在發展完善中，對公共配套有硬性要求的剛需置業應謹慎選擇，改善型置業可考慮。

編輯=周鑫 編審=徐紅

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