三四線樓市，到底有沒有涼？這裡的房子還能不能買？

文丨子木

1

樓市邏輯

一人驚呼：「中國樓市危矣！」

兩人驚呼：「中國樓市要涼！」

眾人齊呼：「中國樓市要完蛋了！」

那麼，樓市房價是不是就真的會跌？？

答案是會的。

因為樓市是一部心理學，充滿情緒化和盲從性。問題是，誰能保證你看到的、聽到的，以及媒體的聲音，幾天之後會不會劇情又變了。樓市和股市，向來都是信息泛濫之地，泛濫得難辨真偽。

但縱使信息再泛濫，你也要搞懂樓市背後的邏輯。

例如三四線城市這段時間沸沸揚揚的棚改計劃。一朝時，棚改一刀切，地產股暴跌，3000億市值蒸發；又一朝時，棚改不搞一刀切要因城施策，地產股回暖。

其實無論如何變化，肯定的是，棚改貨幣化即將成為中國房地產歷史上濃重的一筆，隨時間漫漫淡去，也會成為這輪三四線房價購房者最不願意提及的一個字眼。

2

三四線周期

政府的聲音是圍繞著公平。

但很多人說，按這兩年的實際情況來講，市場亂象頻出，炒房客橫行霸道，身為弱者的剛需們買不起又買不上房，算什麼公平？

但如果你站在操盤者的角度看，你會發現，在公平之前有一個東西遠遠要比公平更重要。

那就是穩定。

回過頭來看，上輪全國房價暴漲的起源點2015年就是最不穩定的一年。

2015年是地方債務還債年。

根據2013年末的全國債務審計結果，2015年將有1.9萬億元地方政府負有償還責任的債務到期。

但是到了2015年時，幾乎所有地方政府對債務償還的事情隻字未提。財政部很生氣，下令徹查，強制要求地方政府按實上報。

要知道，財政部發布的數據顯示，截止2014年末，地方債務餘額是可以剩下15.4萬億元的。

結果按照中央的「債務甄別清理」政策要求，各地按實上報匯總的債務竟然超過了40萬億元…

40萬億是什麼概念可能大家都理解不了。但是08年四萬億計劃憑空造出來的4萬億貨幣對市場造成的後遺症，大家可都是親身經歷過的。

至於為什麼敢借這麼多，包克辛曾說過這麼一句話。

由於我們國家尚無政府破產的先例，政府債務基本就等同於債權人無風險的無限責任債務，再加上體制方面的原因，使借貸雙方的衝動都遠大於其他國家。

簡單之意就是，不管怎麼造，崩不了的，肯定有人給托底。

財政部無奈，責問地方為何欠款這麼多，怎麼還？

答曰：要發展，沒得還。

此事無解，惡性循環。

因為要發展，基建得造，企業得扶持，人才得引進，這都是錢。而對於大部分三四線城市來說，他們是沒有產業根基的，納稅得來的錢還不夠造路。

事實上，在2014年，三四線大部分實體企業就陷入了產能過剩的陷阱中。

居高的成本，微薄的利潤讓很多企業也是靠銀行借新還舊續命的，至於他們為什麼「立而不能倒」，那是因為背後是千千萬萬需要養家糊口的工人和填不住的金融窟窿。

說實話，2014-2015年政府是很照顧剛需的，因為政策下首付低，房貸利率也低（8折），那時候可是剛需買房的最佳時期。

無奈中央政策下的再好，喊的累死，就是沒人買房！

「情緒購房」讓中國房地產市場成了「房價不漲就死」的感性市場。因為所有人都相信，只要房價不漲就會下跌，再等等跌得再狠一些，不是更賺嗎？

地方債務黑洞巨大，實體經濟產能過剩，腦袋上盤旋著的黑天鵝即將落地。

問題無解，只能從床下再次拉出「房地產」。

一二線房價上漲是很容易的，製造地王媒體一吹風就好了。但是對於房子比人多的三四線城市可不那麼容易。

於是大家所熟知的棚改貨幣化出台了。內容是直接把房子拆了，給農民錢，補貼進城。

這個方法很好，一方面補充了三四線需求不足的短板，另一方面也符合中國城市化發展道路。

農民進城拿著補貼的50萬買房，很開心，地產商看到這一幕更開心，偷偷地把之前積壓難銷的庫存房子漲了價。

一看房價漲了起來，本地有積蓄沒積蓄的都參與了進來，開始買房。房價在這種買漲不買跌的心態下發酵，一路高歌猛進。

地產商有了錢，然後拿著得來的錢又從地方政府手裡搶地。

但不好意思，這麼好的行情，這次的地可和原來不一樣了，招拍掛之下，經過一輪又一輪的爭搶，地價隨之跟著暴漲，資金迴流到地方政府手裡。

你看，本來資金本是可以從央行直接到地方政府手裡解決債務危機的，但卻從「央行」—「棚改受眾」—「地產商」一「地方政府」兜了一大圈。為什麼？

因為直接印的錢是沒有價值的，如果直接印它40萬億給地方政府解決債務危機，不用想，惡性通脹，經濟直接就崩了。

但是通過棚改貨幣化安置，就激活了房地產市場。房價上漲，城市居民有錢的「掏老本消費」，沒錢的「貸款消費」，這個錢是有價值的，背後可都是居民幾十年的勞動力。

誰都知道雞蛋不放在一個籃子的道理，那叫分散風險。現在風險都分散給了城市居民，大家替地方政府背了債，地方債務危機解除，黑天鵝飛走了，皆大歡喜。

可惜這場「盛世運動」馬上就要結束了。

前段時間，央行發布了收緊棚改貨幣計劃，準備將棚改撥款許可權從地方收回中央，一是因為全國三四線城市去庫存計劃快要完成了。

二是因為地方政府又出禍亂了。什麼把城市周邊的爛尾別墅棚改了，棚改專挑好地段了，棚改過程中把反抗的農民給打了，把貧困縣房價棚改到1萬以上了…

但是沒過幾天，棚改又換了口風。說是不搞一刀切，要分城實施。原因是什麼？

很簡單，這是因為有些「落後」的三四線城市沒跟上棚改貨幣化計劃，棚改計劃提前結束了，地方債務還在那杵著，怎麼解決？

繼續改唄。

3

房地產被拋棄？

從目前的形式來看，棚改貨幣化的結束意味著三四線的房價即將進入漫漫無邊的冰封季節。

有的三四線城市出於不自信，開始用限售來鎖定流動性防止房地產危機，例如最近福建省三線城市寧德，竟然玩起了一二線才有資格玩的「限價+限售+限購+搖號」的組合套路。

有的三四線城市開始有投資客規模性拋盤，例如經過棚改房價從5000竄到10000的四線城市安徽阜陽。

但是否能從這個全國人口凈流出全中國排名第三的城市順利解套就不得而語了。

但是為了防止泡沫破裂房價暴跌，接下來操盤者將會出台一系列的政策去保護這個泡沫。例如讓更多的三四線城市出台限售令，例如加強監管，嚴控中小型房企資金匱乏導致大量拋售房源崩盤。

三四線，真的該歇一歇了。

三四線房地產的結束預示著中國房地產市場將從黃金時代跌落到白銀時代，未來將會呈現一個更加分化的理性市場。

至於有人說，中國房地產要完蛋了，就連萬科這樣的品牌房企都要放棄地產生意了。緣由是前幾天萬科的郁亮說了一句話。

「十年後萬科還是房地產公司的話，應該是比較慘的。我現在在琢磨我們各地的公司把「地產」這幾個字都拿掉，萬科的名字取得太好了，沒有叫萬科地產，而是萬科企業。」

其實也不用討論這句話是否真誠。那王健林還做電影呢，許家印還做汽車呢。你能說他們都拋棄地產了嗎？

商人愛說圓話，無非是感覺接下來幾年地產生意沒那麼賺錢了，想多找找賺錢渠道而已，認真你就輸了。你查一下就知道，這些大型房企早已囤了大量土地，等待下一波漲勢的到來。

至於前幾天有人在「房產研習社」里問我，房地產未來還有大漲概率嗎？

這裡送給大家幾個判斷依據。影響房價是否上漲的因素有四個：

1.貧富差距日益擴大的收入分配製度

2.招拍掛為主的土地出讓制度

3.連續10年以上貨幣超發政策

4.城市化帶來的住房需求。

這四個因素在前二十年適用，在未來5-10年仍然適用；而推動房價快速上漲的三個主要因素，貧富差距和土地制度及其城市化，在可見的將來仍然適用，以超發貨幣為代表的貨幣政策有轉向的跡象，但需要5年左右的過渡期。

按照近幾年的調控思路，在主要因素未發生根本變化的情況下，房價上漲仍是大概率事件。

當然還有兩個變數的影響，一個是保障房的建設規模，一個是房地產稅的出台，會因為這兩個變數改變房地產市場趨勢變化，但也需要給其以時間。

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