揚州樓市風雲將起，怎樣的房子才有出手的價值？房超C4深度解讀為您解惑

撰稿：主編伍豪 房超C4 歡迎加微信yzfccs520諮詢買房賣房問題

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到底是誰在高抬揚州房價？他又是怎麼做到的？

住房屬於商品，既然是商品就遵循兩個最基本的經濟學規律：一是價值決定價格，第二是供需影響價格！

房屋的價值主要源自土拍地價和建築成本，而供需的決定因素在於政府政策和實際民情。至於地權和房權的分離對樓市的影響太過複雜，我們之後會用專欄文章為大家詳細解讀。

首先我們談一下土拍，揚州樓市出現異常增速大致是從2017年年初開始的，對照土地供應收縮，直接影響的是地價上漲，建築成本進一步增加。

揚州2017年共計推出35塊土地，總出讓面積超過196萬㎡，出讓總價格更是高達163億。而幾乎每一次土拍，成交單價都會有所提升。2018年已經過去一半，揚州樓市平均定價悄然迎來2萬+的時代，這背後最大的支撐就是土地出讓收緊，土地價格飆漲。

地價上漲可以很好解釋樓面高定價，但是高定價基礎上的高速增長來自哪裡呢？當然來自供需階段。

影響供需的因素

1、地價和建造成本直接影響高定價

2、買房需求旺盛造成房價上漲

3、買房需求來自剛需和投資兩個塊

1.先說住房需求，住房需求俗稱剛需，也是目前比較糾結和痛苦的一個群體。大致分為以下兩類人群，棚改拆遷戶，工作結婚定居的小青年。小青年就不多說了，大致就是小編這種，初來揚州工作，工資不高房價高，想要結婚先買房！重點我們講一下棚改政策，就目前而言這是一項直接影響房價的重要政策，對它的準確解讀直接影響揚州未來的房市總體變化！

什麼是棚改政策？：棚戶區改造是為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民生工程。

2014年3月的《國家新型城鎮化規劃（2014－2020年）》，將棚戶區和城中村改造納入國家新型城鎮化發展戰略中，並提出到2020年基本完成城市棚戶區改造的任務。

注意時間節點，2020年之前基本完成改造。網傳的棚改叫停等信息是不準確的，小編猜測，棚改只會在實施補助環節有所調整，補助房方式可能改變，但絕不會輕易叫停。因為這背後還有十九大報告做支撐，在黨的十九大上曾提出要在2020年建成全面的小康社會。兩個時間節點是重合，也印證了國家在舊城改造上決心！

棚改不會叫停，拆遷戶也會一波接著一波的湧現樓市，就揚州而言2020年之前，這波助力不會減退！

2.近幾年投資房產的高收益相對於頹廢的股市，逐漸吸引企業和富人將多餘資金投入房地產

下圖是截止今年8月數據，由此可見一斑。這也是房價突然飆漲的主要原因之一。揚州是一個擁有一線城市名聲的三線中型城市！資本市場彷彿逐肉的蒼蠅，在大型城市調控收緊的時候，揚州無可奈何的成為犧牲品。

炒高的房價會帶來諸多社會問題，最嚴重的就是人口的流失。但是高房價同時又那麼有魔力，房地產市場的高收益，能帶動當地GDP飛速增長，很難讓人抗拒。

以上花了較長的篇幅論述了揚州樓市現場和一個清晰的趨勢。2020年之前整體會持續上漲。

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揚州房價未來走勢，不只是高位橫盤

伴隨著通貨膨脹和人民幣貶值，未來幾年居民資產縮水加快。如何更好的配置自己的資金，成為越來越多的人關注的焦點。房地產爬升到歷史高位，也讓投資房產風險增加。

揚州的樓市同樣如此，小編總結了以下三種比較合理的推斷，以幫助諸君參考自己的實際，來做出最佳決策：

1.高位橫盤是主流，即房價繼續上漲然後穩定在較高的售價區間：綜合多種原因，高位橫盤是一種比較理想的市場狀態，即滿足政府的調控政策落地，又能安撫已購房者的信心當然也兼顧了小編剛需一族的心理狀態，要不然房價漲，工資不漲那是想當絕望的。橫盤可以說是市場價值規律和社會現實的妥協，相當中庸，也相當的中國特色！

圖片來自網路

2.部分高質量樓盤，會逆勢而上，實現長久增長：哪些樓盤最抗跌，或者會實現奇蹟增長，相信這是大家關心的問題。

小編告訴你，縱觀改革之後的幾十年，最能抗擊市場風險的投資是購買藝術品，因為稀缺。那麼揚州最稀缺的又是什麼呢？揚州最稀缺的是瘦西湖！

400萬揚州人口才配備了一個瘦西湖。我們說西區的商業發達生活方便，東區的廣陵新城氣勢恢弘發展潛力巨大，這些都沒錯。但是相對於北區的瘦西湖，東西的商業資源教育資源都是可以複製的，唯獨瘦西湖背後的百年歷史是完全無法復刻的。

環繞瘦西湖周邊的樓盤，將會成為揚州樓市未來逆勢而上的勇者，只要瘦西湖還在，這些樓盤在揚州樓市地位就不會下降，價格也會穩如泰山，甚至逆勢而上。典型代表有萬科第五園，石榴院子，以及揚州樓市的皇冠唐郡等。

3.也有名不副實，靠炒作上位的低劣樓盤將出現惡性下跌。我們的平台前不久報道了揚州某個樓盤物業混亂，工程粗糙的現象，引起不小反響。其實像這一類倉促上馬的樓盤還有很多，開發商往往是趁著樓市火熱，虛假宣傳吸引目光。等揚州這波樓市熱情逐漸冷卻，人們購房投資趨於理性，這一類房源首先會被市場拋棄。

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多種因素彙集於樓市，2018年會成為揚州樓市的分水嶺

房地產稅時間已定，大體是力爭在2019年完成全部立法程序，2020年完成「落實稅收法定原則」的改革任務。

影響供需的因素還有很多，目前最突出的是棚改政策，緊隨其後的便是房產稅的落地，還有二孩政策，教育資源整合政策等等，包括未來的高考政策都會間接影響到房價和整體樓市的走向。

作為揚州最專業的房產微信公眾號平台，小編很榮幸在接下來的時間裡大家分享我們獲得的相關資訊信息。

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