倫敦一區泰晤士南岸Elephant＆Castle地區投資點解析，為什麼這裡是南岸的Piccadilly？

最新 07-22

倫敦的Piccadilly，好比紐約的Time square一般，是人潮聚集的必訪逛街購物市中心，各種名牌精品、好吃好玩的新奇商品，通通都能在這裡找得到。

而Elephant & Castle所在的Southwark，被世人譽為倫敦南岸Piccadilly，卻在過去很長一段時間，房地產價格和他的名聲不成正比，直至近年始有所成長。以下將以各角度分析比較Elephant &Castle的投資點。

消費能力來看，倫敦政府自2013年起，投入約30億英鎊，執行一系列的都市更新規劃，預期能為Southwark地區帶來一萬個以上的就業崗位。而根據英國國家統計局的統計，該地區過去15年間薪資成長率為2.3%，當前的薪資水平也略高於倫敦市區。

因此相較於倫敦市區，Southwark的居民具備相較於倫敦市區更高的消費能力，又考慮到當前市場機制下，倫敦市區（一區北岸和西岸）的房地產價格是略高於Southwark的。因此，即使當前該地區房價略遜於倫敦（一區北岸和西岸），基於較高的人均所得，Southwark的房價在未來仍是有不小的可能性會超越倫敦地區的房地產價格。

接著考慮人口層面，Southwark的市民平均年齡為34歲，比英國國民整體平均年齡少了7歲，Southwark的人口組成更有42%為20~39歲的就業人口，相對年輕、具生產力的人口，代表的是較多的就業機會與較快的產業、經濟發展。

不僅如此，目前Southwark人口也處於快速增長期，根據英國國家統計局

預測，到了2041年，Southwark的年均人口成長率將達到19%，高於倫敦的18%。可預期的人口移入，倫敦地區既有房產供不應求的問題，房價的上漲是必然會發生的。

接著考慮產業方面，根據是此次倫敦政府的都市更新計劃，目前倫敦政府預計將都市更新計劃分為19個項目，其中兩個計劃改建核心是Elephant Park和Town Centre。

Elephant Park將會是一個綜合體，包括2500套住宅，50家配套商店、餐館和咖啡店和倫敦最大的新綠地。Town Centre將會成為商業中心，這裡將會有London College of Communication的新校區，大型購物商場和1000套新建住宅。更加適宜的居住環境，以及就業機會的增加(自2001年以來，Southwark增加了41%，74,000的就業機會)，更能吸引人口進駐。

此外，根據Southwark Council發布的統計數據，Southwark產業結構主要為科技業，其24.4%的就業人口也大過於倫敦的15%，相較倫敦更加的產業密集，有更多機會受到跨國企業的青睞。

不僅如此，產業的興盛，也帶動城市的快速成長。2010~2013年間，Southwark在英國城市評比中，一口氣自第十名跳躍至第四名，增幅速度之快，搭配較低的入手成本，成為投資的極佳選擇。

就地理位置層面，Southwark市區本身擁有London Bridge和Waterloo兩個車站可以抵達其他市區，地鐵距離金融城也僅有一站之遙，相對倫敦更加便宜的房價，也是吸引人民流入Southwark的一大誘因。

儘管倫敦人傳統認為倫敦的泰晤士南岸不如北岸，但近年來因為水患問題獲得解決，地鐵與火車的開通也使得南案發展越來越好。與倫敦市區只有一江之隔、一站之隔的情況下，就算要回北岸的市區上班通勤亦不成問題。Southwark可作為年輕人購房與租屋首選。

此外在倫敦交通局（TFL）規劃中的地鐵線Bakerloo Line 將會延伸並途徑Old Kent Road地區，並於2030年開通至倫敦Lewisham 區，同時將新建大約25,000戶新宅。

倫敦交通局計劃在接下來的15年內，將投資20-30億英鎊到地鐵改線中。Bakerloo地鐵線將從終點站Elephant Castle向東南方向延伸，經過Southwark地區，然後再向東南延長至Lewisham地區，當中途徑Ladywell, Catford Bridge, Lower Sydenham, New Beckenham，繼續向南經過Clock House, Elmers End, Eden Park, West Wickham 等站點，最後終點在東南區的Bromley區Hays。

規劃案中還在考慮新建另外一個分支，東南途徑Beckenham Junction後，可通往Bromley區的核心鎮。

從英國房產投資的角度來看，這次地鐵延伸工程將會為刺激倫敦房市並帶來巨大影響，此次延伸工程還伴隨而來的是將要新建的25,000套新房來滿足市場需求，更重要的是，Bakerloo地鐵線延長部分站點周邊地區的房價必定會因為新地鐵開通有所上漲。

另外，工程建好後將會為倫敦東南地區的交通狀況帶來巨大改善，每個方向的運輸載客量可達65,000人次，到達倫敦市中心通勤時間縮短20分鐘，到時沿線居民能夠直達倫敦各大中心站點如：Waterloo、Piccadilly Circus 、Oxford Circus、和Paddington等。發車的頻率也會由現階段的每小時6班地鐵增加至每小時15班地鐵。