慌的一逼！大水是不是又要來了？房價會如何？
2013年6月錢慌，刀剛磨破了手腕一層皮馬上抬起來大聲喊疼，接著就是2014創業板帶著股市瘋牛房子瘋漲。
房地產市場從2014年930作為轉折點，開始了持續4年的這一輪瘋牛市場。剛剛有部分城市有消停的跡象的時候，這幾天很多人剛開始考慮不買房的時候，資本市場又開始風起雲湧了。
人民幣匯率也應聲大漲，回到6.8下方。做空股票的，做多國債的，做空匯率的，幾十分鐘之內，情緒全線崩潰，慌得一筆！
水又來了嗎？又要買房了嗎？
對於老百姓來說，見慣了放水，而一提到信貸放水，普通人能做的只有買房！
這最簡單，最樸素的一句話，其實也反應了房地產過去20年給所有人帶來的影響，誰會相信房價會跌啊！說房價跌的，或者相信房價會跌的，都被人看成二傻子。這的確不正常。在房地產，誰能騙到錢、騙到貸款，買到房，就是贏家！
胖哥哥姓徐，活動在南京。是我的偶像，南大高材生，高中的時候就知道暗戀學習好的女神，結果現在平均每年買2套房。
從過去數據看，房地產的確是普通人能找到抵禦通貨膨脹的辦法：
其實對於買不買房，有幾點：
1：決定房地產發展的不是口號，是經濟穩定發展。
房價短期看政策，中期看政策，長期還是看政策。
房地產不論長效機制還是短期機制，都是經濟穩定發展下的一個環節。經濟穩定了，才有穩定的房地產發展。
經濟穩定發展，1100萬人的充分就業，這些都是基礎。6.5%的GDP上漲速度是一切調控的基礎。
2：防範金融風險，降低槓桿是2018年的主流趨勢
中國經濟總量已達80多萬億元，銀行資產有250多萬億元，過去幾年的加槓桿是為了維持穩定，過高的槓桿下，必須降低槓桿。
但喝習慣了大水的中國經濟，是不可能突然收緊的。所以防止金融風險比降槓桿更關鍵！
2015-2016年的爆髮式加槓桿不可能持續。換什麼行長，並不能影響信貸的寬鬆與否。
3：房地產不按照城市級別發展
城市級別這個概念失效了，一二線和三四線的劃分意義不大，反而是城市圈、城市群會成為房地產投資的熱點。
4：房地產調控分化，三四線危險。
2016-2017年上半年，很多城市成交了很多地王。這些項目已經有項目入市，少部分是限價日光，大部分是雙合同。
這種情況下，有多個城市有待簽約項目，在後續會出現簽約均價的繼續上行。
2018年一線城市的成交量也會比2017年有明顯上行。
所以2018年對於購房者來說，是一個買一二線房的時機。三四線人口流出，產業沒有支撐，大水漫灌也會水漲船高，但限售下，雖然還會漲但是風險更大。
5：三四線城市2018年依然會漲。
三四線城市及三四線下的縣級城市，在過去房地產調控政策執行上，處於真空狀態。基本相比2015年沒有出現價格翻倍的城市，依然有上漲的預期。
從版塊輪動看，東北、中部的三四線城市，依然有上行趨勢。但之前已經上漲明顯的區域，會在2018年逐漸進入平穩。
6：房地產稅的落地？
風聲不斷雨滴不掉，1月偉哥就判斷過，房地產稅不是短期影響房地產市場的因素，而且注意了，房地產稅只是工具，而不是政策。房地產稅的落地效果看稅基與稅率。
3年內肯定收不了，3年後也不一定有什麼影響，當然對於市場來說，因為肯定會有存量影響，所以這一政策肯定對未來市場有打擊作用。
7：房貸利率會漲到多少？
目前市場的主流房貸利率是首套房基準上浮10%，這和2015-2016年的主流85折上漲明顯。但看歷史長期，當下的利率依然屬於中等。
不要看媒體瞎說每個月漲多少，只要首套房不破6，都屬於中低利率時代。
8：房地產市場還有沒有發展？
中國房地產還遠遠沒有到崩潰的時候，因為城鎮化率戶籍人口城鎮化率,兩者之間存在著16.2個百分點的差距（數據未更新）。這其中，除部分城市落戶難外，大部分都是買不起房的打工族，需求基礎依然存在。
9：房地產關係到民生，關係到經濟，關係到金融，它是構成整個經濟大廈的基石。去庫存目的，是要促進房地產平穩健康可持續發展，要站在這個高度，對房地產市場進行長遠謀劃。
房價高漲也是一個貨幣現象，十年左右時間M2（廣義貨幣）從不到20萬億元增加到超過170萬億元，房地產承擔了貨幣最主要蓄水池作用。
10：好房子永遠不缺購買力
別因為單價10萬就嫌貴，別因為單價1萬就瘋買。即使總價一樣好，城區的小房子遠比郊區的大房子保值。不要提前還貸，房貸是你唯一能從銀行借錢的辦法，存量房貸現在看，都相當於是優質資產，特別是過去7折的優惠利率、85折的優惠利率。
偉哥給大家的建議還是那句話：房地產越來越危險是肯定的，但這艘大船依然在向前看，所以你能做的是不要棄船，而是選擇船上最安全的地方，買房三四線謹慎，回歸一二線，回歸流動性。
對於普通人來說，除了這個辦法，你沒有其他選擇！
TAG:大偉看樓市 |