新加坡私宅降溫了，不如考慮店屋？

位於牛車水保留區內的老店屋。（張麗蘋攝）

作者

李敏雯

私宅市場從去年下半年復甦以來，特別吸睛，每當有新項目登場，示範單位必定爆棚。

比如今年最新登場、位於淡濱尼10道的新公寓「薈錦嘉園」（The Tapestry），一開盤就售出第一階段450個單位中的329個單位，中位數尺價達1408元。這個價位也比在其毗鄰的The Alps Residences前年10月登場時1208元的中位數尺價，高出了17%。

獲頒「建設局Green Mark白金獎」的薈錦嘉園（構想圖），是城市發展採用預製建築科技建造的第二個私宅項目。（城市發展）

然而好景不長，本月5日，政府突然宣布降溫措施，令市場措手不及。三個原本要在本月陸續登場的新私宅漏夜開盤，示範單位人潮洶湧，買家蜂擁而至，似乎錯過了當晚就沒有明天了。

不過也的確如此，這一輪的降溫，再次增加了購置成本，這也意味著整體投資回報的降低。再說額外買方印花稅（Additional Buyer"s Stamp Duty，簡稱ABSD）現在全面增加5個百分點，尤其是對外國買家而言，20%的稅率更加令他們卻步。

在這樣的政策大環境下，投資私宅的長期展望將面對不少風險。相比之下，非住宅領域如商用房地產和工業房地產幾乎不受降溫措施的影響（除了工業房地產也面對在三年內轉賣必須繳交賣方印花稅（Seller』s Stamp Duty，簡稱SSD）的條例），或許將在目前這個流資充斥的大環境重新獲得投資者的青睞。

在商用房地產領域中，非住宅用途的店屋由於不受政策限制而受到高凈值人士（high-net-worth-individuals，簡稱HNWIs）、家族理財室和小型房地產投資基金的追捧。即使是在過去四年私宅價格走下坡的時候，店屋價格走勢和成交量都一支獨秀表現都不俗。

老店屋外部必須保留現狀，但內部竟徹底「搞頭換面」後，成了溫馨現代化的餐飲場所。（互聯網）

根據高緯環球（Cushman & Wakefield）的研究數據顯示，店屋的交易量和成交價都在2017年有所上升。隨著2018年整體經濟表現進一步得到提振，辦公樓和零售租金市場開始回暖，店屋的價格相信也會受益於這些領域的增長而繼續看漲。

什麼是店屋?

店屋一般建於19世紀40年代和60年代之間，在街道兩側整齊排列，不少還塗上了鮮艷的顏色，格外吸引眼球。它們可說是新加坡歷史和文化遺產的見證。

林立於街道兩旁的店屋。（海峽時報）

由於具有歷史意義，許多店屋被當局保留，以繼續保留建築的歷史特色和集體記憶。保留準則也根據地點、店屋本身的特色、屋齡等有所不同。有些店屋可在後方興建新建築或新翼以增加使用面積。一旦店屋展開增建工程，價值和租金回報率也能顯著提高。

位於牛車水的受保留店屋，在修復方面的限制最多也最嚴格。（聯合早報）

不過，位於牛車水、丹戎巴葛、駁船碼頭、甘榜格南和小印度的受保留店屋，在修復方面的限制最多也最嚴格。這類歷史街區的店屋必須完全保留原貌，業主不允許在後方興建新翼，只能在內部作裝修。根據市區重建局的資料，全新加坡有超過6500棟受保留店屋。

武吉士村（Bugis Village）共有34間三層樓二戰前店屋，用作辦公室、音樂學院、補習中心、餐館以及零售商店。（海峽時報）

店屋一般兩到三層樓高，每層樓面的面積由1000到1500平方英尺不等，對中小企業或者那些尋求獨特個性和異國情調跨國企業都很有吸引力，這些包括起步公司、創意領域以及基金公司。

多數這些在中央商業區的受保留店屋屬於非住宅用途，這意味著外國買家能在不用支付ABSD的情況下購買。加上沒有像私宅和工業房地產一樣的賣方印花稅，購買了這類店屋後，投資者也能自由地轉賣，無需承擔高額的印花稅。有些投資者或者基金甚至在購買店屋後因為資產升值，不到一年就轉手賺取利潤。

需求增加

店屋需求過去四年逐年增加，2017年總共有148間店屋成交，這比2016年激增了38%。不過店屋成交量最旺的時期還是在2010年和2012年之間，當時每年的平均成交量達到280間。

根據市建局的數據，店屋的中位數價格在2014年一度達到每平方英尺3824元（按土地面積計算），之後有所下滑，主要也是因為受到總償債率（Total Debt Servicing Ratio，簡稱TDSR）的影響，在2017年，店屋的中位數價格滑落了13.7%，報每平方英尺3301元。

各資產類別的價格增幅。（市區重建局、高緯環球研究部）

即使如此，過去四年，雖然私宅價格處於調整狀態，店屋投資者中不乏高額投資回報的成功案例。比如，一棟位於牛車水/丹戎巴葛一帶的永久地契店屋，在2013年以620萬元成交。之後這棟店屋在去年以910萬元轉手，也就是說，店屋在四年內升值了47%。

其實根據高緯環球的統計，過去四年至少有10宗成功投資的個案，但平均資本利得達到27%；多數投資者都在2013至2015年購買，並在2017年賣出，投資期平均不到四年。

這證明了在大市疲弱的時候，店屋有良好的防禦能力，也正如此，店屋才如此受到高凈值人士和家族理財室的青睞。

店屋租金走勢相對持穩

在租金方面，整體店屋租金與辦公室和零售租金密切相關。雖然整體辦公樓租金在2017年開始有所復甦，但受零售租金持續疲軟的影響，過去三年，店屋租金依然有所下滑。

然而，中央商業區的店屋卻由於地點優越，吸引了相對較高的人流量，租金的走勢相對持穩。加上那些位於中央區以外的租戶也因為看準了中央商業區的人流量和較有吸引力的租金，也紛紛迴流。這促使中央商業區的店屋租金在過去三年內每年僅下調2%，優越於平均每年下滑3%的中央區以外的店屋租金。

位於里峇峇利路附近的這棟三層樓戰前店屋是少數可以用來居住的老店屋。（聯合早報）

屋內陳設中西合併。為了突顯舊店屋的獨有氣質，屋主盧淑娟在擺設方面花了一點心思，結合東西方的精髓。屋主將天井改建成採光十足的飯廳，與開放式的廚房連成一氣。（聯合早報）

展望未來，整體辦公樓和零售租金將隨著2018年的經濟表現而繼續向復甦邁進，這意味著未來兩至三年內的租金展望樂觀。這對店屋是個利好因素，因為更樂觀的租金走勢將有助於提升店屋的收益率。

店屋的投資價值在於它能為財富提供保障和升值。一般來說，投資房地產時，須留意未來的供應情況，因為如果需求不變而供應大量增加，價格和租金都會走下坡。這也就是為什麼私宅的租金市場在大量供應進駐後，過去四年幾乎毫無起色的緣故。

然而，店屋這個資產類別有別於私宅，因為店屋領域是沒有未來供應的。這樣一來，「物以稀為貴」，在投資需求增加，尤其是在更多外國買家、房地產基金進場的情況下，這個領域的前景依然被看好。

目前，多數店屋依然由資金充裕的高凈值人士持有，所以除非買家願意支付溢價，他們一般都不急於出售。

儘管如此，仍有一些房地產基金會在投資期成熟後將店屋放到市場上求售以重新配置資金，這將給有能力負擔店屋的投資者帶來機遇。

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