探尋城市人的居所精神，從分散式存量資產切入高端租房市場

新一代租房群體消費升級，加之政策紅利和資本追捧，長租公寓成為住房租賃市場的新生力量。但目前市場上的長租公寓主打白領人群，高端租賃產品仍供給不足。

今天要介紹的「昔舍」於2015年在上海成立，是一家專註於高端分散式公寓的綜合運營商。昔舍定位於改善型租賃，立足於上海城市核心區，房源類型包括老洋房、老公房、公寓等存量物業。

創始人任培穎告訴36氪，高端租賃產品需解決兩大痛點：一是中高端客群的居住要求不僅僅是舒適便利，對於美學體驗、個人品味認同的需求尤為迫切；二是存量資產更新，一線城市的核心地段已經很少有新樓盤，以上海為例，內環以內的存量房源，只有30%是90年代以後建的，這意味著70%的樓盤都不再適應現代租客的需求。

昔舍重新對這些存量資產進行設計改造及綜合運營，提升房屋的在地性、人文性、體驗性，滿足租客需求的同時提升資產的再生價值，她認為，這是一件具有社會價值的事情。

目前昔舍在上海核心城區運營高端物業200餘處，總面積達15000平方米，管理物業資產市值逾20億元。昔舍定位月收入3萬以上的高凈值群體，包括企業高管、留學海歸、青年創客、時尚達人等對家有高品質及美學需求的高端用戶。公寓為套房整租，平均月租金18000元，高於周邊產品30%左右。

在運營模式上，昔舍按照「年月日時」的縱向時間刻度來劃分，以長租為基礎，1-3月中短租為補充，日租增強多頻次的客戶體驗。以公寓為入口，橫向形成了「昔寓」高端長租公寓、「昔客」城市民宿、「昔社」分時共享空間、「昔物」家居用品四大系列產品。

有趣的是，「昔社」共享空間對家的功能進行解構，具體可分為分散式「共享家」及集中式「社區鄰里中心」兩種模式。共享家通過分時租賃的方式提供共享客廳、市井書房、中古廚房等社交活動空間，社區鄰里中心則構建了家庭居住空間的外延平台，結合了社區商業、社區服務、家居零售等生活美學。

由於天然的家居場景，昔舍推出了家居零售品牌「昔物」，挑選設計原創作品和國內外有歲月感和使用感的老物件，未來也會與其它零售品牌合作，打造居住空間場景下的新零售體驗。

在高端租賃市場，消費者對空間、服務、承載的理念都有更高的要求。任培穎表示，現代人更樂於選擇能讓自己有身份認同感的場所，而家是最直觀的身份宣言。昔舍想做的不僅是促進城市區域更新，更希望推動「家宅文化」復興，讓家無處不在，讓家不止於家。

根據團隊提供的信息，目前昔舍整體出租率95%以上，單月租金收入可達360萬元，年收益總額近5000萬。自成立以來，累計投入資金約5000萬，主要用於房源的長期租入（8-12年）及設計改造。目前長租公寓面臨的行業問題是盈利水平低，而昔舍的長租產品平均溢價為2.4-3倍，短租產品可以實現3-6倍，單個項目平均回收期為18-24個月。

昔舍團隊

團隊表示，從物業獲取、產品定位、設計實施至服務運營，整套流程已非常成熟。至2020年，昔舍計劃在上海核心城區打造四個半集中式服務單元，共計1000套，每個服務單元內有200套長租公寓、40套城市民宿、10處共享空間，打造具有綜合配套、長短租結合的高端居住體驗。未來，昔舍將專註於新一線城市的高端租住需求，把市場拓展至蘇州、杭州、寧波、武漢、成都等城市，目標「十城萬間」。

昔舍團隊現共有20多人，base上海。創始人任培穎和趙旭在房地產開發及空間運營領域有近10年經歷，其他核心成員來自房地產、設計、互聯網、酒店等行業，團隊在存量資產改造、運營服務管理、垂直社群打造等方面有豐富的經驗。目前公司正在尋求Pre-A輪融資。

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