楊現領：中國房地產邁入第二曲線

自1998年全面取消福利分房以來，我國住房市場經歷了20年的繁榮周期，史無前例的人口增長與財富創造驅動了開發浪潮和房價上漲。時至今日，如果簡單概括市場與行業現狀，那就是管理學大師查爾斯·漢迪1997年的一本著作的名字：第二曲線。

第二曲線的核心含義是：（1）無論是一個人、一個企業或者一個國家，都會滑過拋物線的頂點，面臨增長的極限，持續增長的奧秘是在第一條曲線消失之前開始一條新的S曲線；（2）理論上，A點是轉型的最佳時期，這個時點接近高峰，時間與資源相對充足，有能力投入資源孵化一項暫時沒有收益的新業務；（3）實際上，B點是絕大部分企業的選擇，第一條成長曲線明顯下滑時，為了保住市場份額，企業領導者才開始轉型，此時，資源已經有限，新老競爭對手窮追猛打，最終結果往往是一敗塗地，錯過第二曲線。（4）這就是成功的悖論：使你達到現在位置的東西不會使你永遠保持現在的位置，如果過度迷戀成功的過往邏輯，那麼你就會失去未來。（5）兩條曲線交叉的部分是所謂的「混沌期」，新老業務並行、兩個團隊博弈，這是最亂的一段時期，如果能夠渡過，則迎來通向未來的「第二曲線」。

這就是當下房地產的真實寫照。

新房開發量已經進入第一曲線的頂部，開發浪潮趨於結束。

過去三年，是開發商最好的時代之一，新房交易量一次次創出歷史新高，行業集中度極速上升，是「大象跳舞」的時代。

然而，最好的時代也往往是最焦慮的時代：（1）經歷20年的開發浪潮，開工率（開工量/房屋存量）必然會下降到一個新台階。從美國經驗看，早期的城市化、戰後的郊區化以及20世紀90年代的金融化，分別驅動了三次大規模的房地產開發浪潮，開工率均值保持在3.5%左右。然而，隨著房屋總量趨於平衡，開工率出現歷史性下降，由5%的歷史峰值下降到今天不足1%。（2）反觀當下，經過連續三年的市場透支，交易量的周期性下降幾乎是不可避免的，這次下降也許不僅是周期拐點，也可能是歷史拐點。在這個大背景下，我們可以感受到市場的集體焦慮，幾乎每一個頭部企業都在轉型，這兩年的轉型方向是租賃。不過，略顯尷尬的是，似乎並沒有人真正想做租賃，而是把它當作開發的工具，為了拿地、為了融資，這是顯然的本末倒置。

從增量時代過渡到存量時代，房地產從開發製造業逐步變成居住生活服務業。

這裡的潛在含義是：（1）二手房會成為供給的主渠道，只有擴大二手房供應量才能最大限度地發揮市場功能，平抑房價。2016年有9個城市的二手房交易量超過新房，成為滿足住房需求的主要渠道。2017年，有24個城市完成這個轉變，2018年，預計超過40個城市完成這個轉變。從數據上看，最近幾年，全國超過150萬經紀人幫助500多萬家庭通過二手房市場完成了換房與改善需求。然而，對比而言，我國目前的房屋流通率只有2%，是美國等發達國家的一半，如果流通率擴大到4%，這就意味著二手房市場將解決1000萬家庭的住房問題。（2）存量時代，房地產對經濟增長的推動作用從住房投資為主轉向住房消費為主。這個階段，房地產業增加值佔GDP的比重雖然保持在一個穩定的高水平，例如美國、英國、日本這三個發達國家的比重一直保持在12%左右，但其內在的構成已經發生結構性變化，房地產業的拉動作用主要來自於存量房屋市場的交易、裝修、租賃等，以及圍繞居住服務而產生一系列房屋管理、維護、裝修、更新改造等服務類產業，房地產從一個開發製造行業變成一個居住服務行業。（3）從調控政策的角度看，隨著套戶比大於1，住房總量基本平衡，大部分城市家庭的住房問題得以解決，以增量為導向的房地產政策體系應該轉向以存量為導向的體系，以購房與土地財政為主體的生產性金融結構轉向基於存量住房消費，包括租賃、裝修等的消費性金融結構。在這個階段，所謂的基礎制度與長效機制，應該更多著眼於存量，而非增量。從這個角度看，當下的房地產政策，最大挑戰實質上在於我們仍然用增量邏輯來解決存量問題。

3.從租購失衡到租購併舉，住房租賃開啟行業發展的第二曲線。

然而，關於租賃仍然有幾個明顯誤區，需要澄清：（1）租購併舉，核心在並，不是重租輕購，更不是以租代購，核心在於兩者之間的平衡。沒有購房需求的合理有序釋放，租賃市場就缺少潛在的房源供給。反觀當下的政策措施，一線城市的土地出讓結構中，「租」的比重大幅上升，「購」的比例大幅下降，在土地供給總量沒有明顯增加的情況下，一個自然的結果是商品住房供應受到擠壓，潛在供給受限，未來的房價壓力依然居高不下。（2）租賃供給的主體在於盤活存量，而不在於增量開發。任何一個國家，哪怕是政府介入程度深的德國住房租賃市場，接近70%的租賃房源也是來源於私人市場。據統計，我國存量住房中，有超過15%的比例被空置，據調查，這些空置房有很大的比例處於毛坯狀態，如果加以裝修利用，那麼這些房源就能夠成為租賃的重要供給。此外，我國存量房源在居民家庭的分布極為不均，從六普數據的分析發現，大部分空置房集中在最富裕的15%家庭手中，他們平均每戶佔有2.4套住房，最富裕的1%家庭佔有25%的空置房，平均每戶擁有20間。從這幾組數據可以清晰地看出，發展租賃的一個關鍵措施就是盤活與利用存量閑置房源，通過金融手段支持專業化租賃運營機構對閑置房源進行裝修、改造與管理，使之順利進入租賃市場。

更為重要的是，存量房源中存在大量的「老破小」，這些房源地段好、交通便利、周邊配套設施全。但問題在於房屋老化、可居性差，這些房源最有效的利用方式是通過翻新改造，重新進入租賃市場，可以極大補充租賃房源供給。據統計，北京西城、東城、海淀、朝陽的房源中，房齡超過30年的比例高達46%、36%、30%、27%，潛在供給很大。

（本文根據楊現領博士在博鰲·21世紀房地產論壇第18屆年會上的演講整理。）

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