樓市調控沒有放鬆，房價為什麼還在持續上漲？兩大原因……

就在這幾天，北京、天津、廣州連續出台了與樓市相關的政策。

北京發布人才住房新政

7月20日，北京市住建委正式發布《關於優化住房支持政策服務保障人才發展的意見》。醞釀多時，北京拿出服務保障人才的「大招」：面向人才專配公租房、共有產權房和發放租房補貼。

天津：加強企業自持租賃住房管理

7月18日，為進一步合理引導企業自持租賃住房建設，市國土房管局日前印發《關於加強企業自持租賃住房管理的通知》，從自持租賃住房的建設要求、權屬登記、自持管理、資產處置等方面作出規定，規範我市自持租賃住房管理。查看詳細內容請點擊

廣州：打擊利用公積金炒房

7月17日，廣州公積金住房管理中心發布了《住房城鄉建設部財政部人民銀行公安部關於開展治理違規提取住房公積金工作的通知》。《通知》明確提出：對於同一人多次變更婚姻關係購房和多人頻繁買賣同一套住房等情況，不允許其申請提取住房公積金。

除了北京廣州之外，上海也在近日率先啟動了新版不動產登記信息在線查詢系統，這在全國是第一家！業內人士分析，不動產登記實現全國聯網和在線查詢，一定意義上，就是為開徵房地產稅作準備。

另外，有統計數據顯示，今年上半年累計樓市調控政策高達192次，相比2017年上半年的116次調控，增加了65%。7月首周，房地產調控超過20次，全國年內房地產調控累計已經超過了210次。

2018年，全國樓市調控並沒有放鬆，甚至有加強的趨勢。然而，一個尷尬的問題出現了：樓市調控並沒有放鬆，房價為什麼還上漲了？

上半年房價繼續瘋狂

7月17日，6月份的70城數據出爐了。

與預期基本一致，70城中，63城上漲，上漲的城市更多，上漲的幅度更大，且漲幅位居近年高位。領頭的還是那幾個，當然，也多了個攪局的。

一線城市新房全面止跌

雖然一線城市新房價格全面止跌，但總體波動幅度很小，價格管理還是比較到位的。你看不出明顯的上漲趨勢。

領漲城市，漲幅全面擴大

這幾個城市都是典型，其中丹東領漲了兩個月，現在已經到了強弩之末，接下來會繼續回落。而濟南是個另類，目前尚不清楚原因，不過照此下去，後續調控會迅速落下，漲幅會回落，走之前成都和西安的老路。

從1月份到6月份，新房價格環比下跌的城市分別是13個、16個、10個、10個、7個、4個。二手房價格環比下跌的城市分別是17個、15個、7個、9個、4個、3個。房價下跌的城市在不斷減少。

那麼，是什麼導致了房價繼續上漲呢？

房王君分析，大體可分為兩個方面，一個是階段性的需求導致供需偏緊；另一個則是大的方面，城市化進程仍未結束。

階段性的需求導致供需偏緊

在國務院發展研究中心研究員劉衛民看來，部分城市房價漲幅擴大與近期階段性住房需求釋放有關，有些是區域性利好政策，如粵港澳大灣區、海南；有些是地緣因素，如丹東，更多的是因為部分二線和強三線城市供求偏緊，城市庫存處於近年來低點。

二線城市，大家應該都感受到了，到處都在搶人，短期新增的購房人口非常多，雖然調控及時落下，但也起不到立竿見影的效果。

圖片來源/網易新聞數讀

至於三線城市，在棚改尚未完全熄火之前，依然是上漲的主力軍。

PSL是棚改貨幣化資金的主要來源，PSL的溢出效用間接拉動三四線城市的房價上漲。

整個上半年，商品房銷售面積同比增長3.3%，但銷售額同比增長了13.2%，這多出了9.9個百分點基本就是房價的漲幅。

如果調控措施沒有失效，這從側面表明，在階段性住房需求釋放階段，整個市場的運行供給壓力仍然存在。

中國城市化進程仍未結束

如果說這種階段性的需求不足以維持房價持續上漲的話，歷史經驗表明，城市化的進程是過去許多年來房地產市場在需求層面的重要支撐力量。

中國40年城市發展取得很大成就，在不到40年的時間裡，城市化率提高了41個百分點，相當於每年都超過1個百分點。

2010年第六次人口普查城市化率近50%

現在我們城鎮化率是58.52，城鎮人口8.13億，但是實際上我們戶籍人口城鎮化率是43.35%，還不到50%，在城鎮生活就業的存量農業人口大概有2.8億，雖然統計為在城鎮就業的人口，但是絕大部分，約90%多，沒有在城鎮買房。還有城鎮間流動人口，從小城市到中等城市、到大城市，這些城市間流動人口的數量粗略估計有7300萬。這兩個加在一塊就是3.5億。

當前，中國的城市化還沒走到盡頭。

在經濟學家周其仁看來，中國的城市化正在進入「下一程」。

「上一程」，改革開放後人、財、物大規模流動。但流動也帶來了問題，每年幾十億人次的春運就是一場大考。因此也有一種說法認為，北上廣深之外，中國需要更多的「一線城市」。

城市化的「下一程」很可能是從「擴、擴、擴」變成內源型的、緊湊型的，不能只從尺度看城市，更要從密度看城市。

密度包括人口的集聚。《國家人口發展規劃（2016-2030年）》指出，2016—2020年，戶籍人口城鎮化率年均提高1個百分點以上，年均轉戶1300萬人以上。

國務院發展研究中心研究員劉衛民表示，城市化體現出兩個集聚：一是人口的集聚，二是產業的集聚。在城市化發展的過程中必然帶來住房需求在某個區域的集聚。

因此，他認為中國的房地產行業具有相當的韌性。「有人擔心，房地產市場調控會造成房地產投資下滑，進而衝擊整個宏觀經濟，從上半年整個市場的表現看，這種擔心可能是過度了。」

「過去的調控以需求側調控為主，包括限價、限購等等，而下一階段調控更要從供給側、需求側兩方面同時發力。」劉衛民認為，調控的力度不會放鬆，應該抓住政策的窗口期和機遇期，根據房地產發展的內在規律出台系列基礎性制度文件。

單純的需求側調控（限購、限價、限售等）顯然已經不能解決問題。

來源 ：綜合整理自國是直通車、樓市微觀察

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