房企有多缺錢 向員工發高息理財產品以籌措資金

眾所周知，今年房企的日子並不好過，雖然上半年銷售業績喜人，不過回款的力度顯然抵不過其高企的負債。自海通證券的報告顯示，存續地產債中2018年需要償付的規模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來的2019–2021年需要償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元；此外，存續地產債在2018年進入回售期的超過3800億元，規模之大史無前例。

數據來源：海通證券

可以看出，從今年開始，房企還債的額度將逐年攀升至2021年到達頂峰，如果去槓桿持續深入，相信一大半房企就要面臨破產的風險。更重要的是，相比前幾年「借新還舊」的發債，今年以來房企在國內發債的情況並不順暢，深交所對公司債審批進度為中止審核的佔比為5%；上交所對公司債審批進度為中止審核的佔比為11%，兩者都是歷年同期之最。

前段時間，劉副總理特彆強調了「做生意要有本錢，借錢是要還的」，房企們發債不力的情況下，自然要想著辦法搞些別的路子。以高負債擴張而聞名於市場的泰禾集團便出了一個新招，其關聯方泰禾投資推出了一款面向內部員工的基金產品，認購門檻從100萬元起，預期收益率高達18%，如果認購金額超過300萬收益率則達20%。

隨後，泰禾集團7月2日在深交所互動平台表示，經了解，泰禾集團沒有向員工借款或發售融資產品，也沒有相關計劃。

不過，多名業內人士指出，多家房企都有類似的「員工福利」，有的企業甚至不光推薦員工買，還推薦給業主買。

「收益率那麼高，聯想到銀保監會主席郭樹清說收益率10%以上就要做好本金無法收回的準備，你不覺得很恐怖嗎？」前述券商債券部門人士稱。

對於身在其中的員工來說，又是怎樣一種感受？小張所在的旭輝也推出了類似的產品，但利率從之前的11%降到了8%。即便如此，小張也不敢買。「利率太高，身邊很多同事買了，但我不敢買。」

另一個原因是，小張覺得自己在這家公司也呆不久了。「我正在準備CPA（註冊會計師）考試，同時也在準備考研，先去念兩年書。」至於念完書以後的計劃，小張還沒有想得太明確，「爭取不在房地產行業了吧，下行趨勢，無力回天。」

除此以外，不少房地產企業還推出了員工持股和高管期權獎勵，但這些都不是「免費的午餐」，員工必須拿出真金白銀來購買。

在業內人士看來，這就是變相融資。

房企融資

事實上，哪怕在債務融資渠道暢通的時候，房企也還會通過其他各類渠道來進行融資，包括民間借貸等。「之前看過一家房企，融資工具超過了20多種。」一名券商分析師指出，房企的融資渠道五花八門，在行業內早已不是秘密。

近期頻頻爆雷的P2P也充當過一些房企的融資工具。一名業內人士透露，一些P2P平台的背後也有房地產企業的身影，在傳統融資渠道封死的時候，一些小房企也在各家P2P平台借錢作為過橋資金短暫解渴。

此外，精於嗅探政策風向的房企也發現了一些新口子。據易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進總結，目前有三個領域在融資方面還是會比較寬鬆的。

第一，租賃市場方面的融資會有較為寬鬆的表現，這體現了當前市場融資的導向；第二，對於農村市場的投資，包括集體建設用地等方面的用地模式，預計融資優惠力度加大；第三，帶有產業導入和產業更新的地產項目，也會有較多的融資支持，尤其是附帶人才引入等概念的產業項目。

精明的房企是否會抓住這些所謂的寬鬆政策大作文章，現在還不得而知。對於吃瓜群眾來說，更為關心的問題可能是，手頭緊了以後，房企會開始「賤賣」房子嗎？

是否犧牲價格保住現金流，是房企不得不做的一道選擇題。「對於房企融資來說，近期必然需要積極降價，這既是銷售策略，也是融資策略，通過降價來回籠資金是很關鍵的。」嚴躍進說。

不過，對於房企來說，好消息或許是現在房子還不到愁賣的時候。「房子便宜點就有人要，就算資金鏈有壓力了，房企也可以賣股權，」張大偉向中新經緯說道，「不像之前2014年、2011年和2008年，這幾個谷底的時候是你即便房子和股權便宜也沒人要。」

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