樓市起風，現在該怎麼買房？

樓市轉涼後的買房經

過了大暑，接下來就是立秋了。杭州樓市的節奏，似乎早於天氣，已經開始變涼。

曾經燥熱的市場，現在卻又重新回歸焦慮。雖然依然有人還在加槓桿衝進樓市，但卻早已有先知先覺的收割者正在從樓市裡魚貫而出。

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土地市場是一面三稜鏡，能夠折射出很多的東西。

杭州土地市場的變化是一個比較明顯的信號，尤其是從上周餘杭的兩宗土拍情況，大家就可以明顯感受到變化。崇賢作為繞城內為數不多的供應大戶，價格一直都較為穩定。今年一共出讓了2宗地塊，但價格已經從去年的12999降到12208，再到9213。雖然有位置和配建的差異，但近30%的跌幅，還是讓人詫異。

此外，良渚地鐵口的宅地，因為無人報價於開拍前一天取消，這對於之前「逢推必封頂」的市場來說，已經是較為明顯的信號。

從四月開始，不僅杭州，北京、上海、成都等城市都出現了土地流拍的情況，甚至是市中心的地塊，都開始「無人報價」。

春江水寒鴨先知。

圖：2018年上半年20家代表房企拿地金額前20城市（左）和拿地面積前20城市（右）

（數據來源：企業公布，中國指數研究院整理）

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除了土地市場，跑到售樓處，其實大家也都能感受到明顯的變化。

其實，現在杭州的市場變化，已經較為明顯。碧桂園東旭府開盤，有很多購房者都提出了「搖到了，要不要棄選」的顧慮，這在之前是極為少見的；雖然有「坍塌」事件的影響，但更多的卻是對周邊板塊在市場變化當下抗跌性的擔憂。

還有寶嘉譽府房源的二次回爐。作為享有「限價紅利「的准現房，寶嘉譽府吸引了很多投資客的目光，但結果卻出乎很多人的意料。

意料之外，情理之中。

現在，購房群的討論熱度越來越低，公眾號後台開始越來越多「XXX樓盤值不值得搖「的諮詢。此外，又開始接到很多項目的call客電話，」蕭山地鐵口的XXX項目考慮嗎?」、「未來科技城黃金位置的住宅有需要嗎？」…… 甚至，某地鐵上蓋的酒店式公寓，之前宣稱「根本就搶不到」，現在卻已經悄然推出「現場簽約9折優惠」。而對於購房者來說，很快在售樓處里又能找回「上帝「的感覺了；當然，你也可以就」產品「本身進行選擇，而不是「被挑剔」。

相較於之前閉著眼買房的狀態，現在的市場，更加理性。這是一件好事情，本來買房就不是買白菜。在樓市火熱的當下，各種房源「雞犬升天」，但當潮水退去，最後考驗的還是產品力。

這兩年的樓市，頗為特殊，我們也毫不懷疑，接下來又會有兩年的「維權高峰」。由於限價，成本轉移，未來交付之後的精裝修也將是一個頗具考驗的「環節「，絕大多數項目可能都會被「打臉」。

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一直以來，由於預售證的不確定性，開發商對於自己什麼時候開盤，也有著諸多不確定；尤其在價格受限的情況下，推盤時間「出爾反爾「、一推再推的情況時有出現。

當然，面對一直沒有跡象放鬆的限價，有項目已經抗不住了。超山某項目曾表示近期都不會有動作，但現在小編卻獲悉，項目即將啟動。包括很多高價地項目，在「虧損預案「下，已經有房企準備推盤。畢竟，並不是每一家企業都有實力，將那麼大體量的項目拿在手裡持續拖延。

在融資監管更加嚴格的大背景下，房企融資渠道逐步收緊，房企傳統的融資渠道均受到了一定影響，整體資金壓力開始逐步顯現。在剛剛舉行的博鰲論壇上，任志強也特別提到了這一點：「很多人可能對下半年的這個房地產發展的情況有所擔憂，我最擔憂的實際上不是在今年，是在去年就開始擔憂的是今年有大量的還債高峰，開發商的資金會嚴重的不足。那麼今年的還債高峰呢，可能會導致一些企業的這個資金流會出現問題，或者說一些地區的開發增速會繼續下降。」

克爾瑞的數據顯示，上周杭州主城房價繼續下跌，從49280元/㎡下降至34213元/㎡，對比前一周下降了30.6%。與此同時，成交量也繼續走下坡路，對比前一周295套的成交量，上周的成交量為259套，下降了12.2%。

數據背後，是市場的不確定性；研究房企的軌跡，是幫助我們更好的了解未來可能的變化。央行重新放水後，樓市泡沫破裂的情況雖然降低了，但是放緩了去槓桿的過程，同時也積累了風險。

而對於每一位購房者來說， 「旱天也要帶把傘」。

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