資管新規細則低於預期，行業數據或見頂小幅回落

最新觀點

1）1-6月住宅投資首次回落，房企拿地延續積極。根據國家統計局公布的數據，2018年1-6月份房地產投資完成額5.55萬億，同比名義增長9.7%，比前值回落0.5pct。其中，住宅開發投資額為3.9萬億，同比增長13.6%，較前值回落了0.6pct，為今年以來的首次同比回落。土地購置和新開工方面，主流龍頭房企拿地和新開工依然保持著積極的態勢，1-6月土地購置大幅走強，土地購置面積11,085萬方，增長7.2%，較前值提高了5.1pct。土地成交價款5,265億，增長20.3%，較前值提高了4.3pct。1-6月商品房新開工95,817萬方，增長11.8%，較前值提高了1pct，施工面積709,649萬方，增長2.5%，略微回升0.5pct。銷售方面，1-6月商品房銷售面積77,143萬方，增長3.3%，較前值提高了0.4pct。商品房銷售額66,945億，增長13.2%，較前值提高了1.4pct。6月住宅銷售均價增速再次走高，增長14.2%，較前值增長了0.48pct。1-6月房企到位資金同比增長4.6%，增速回落了0.5pct，其中定金和預收款增長12.5%，自籌資金增長9.7%，個人按揭下降4.0%。我們認為，下半年隨著調控政策進一步趨緊、棚改貨幣化安置因地制宜，以及房地產稅對預期的影響，開發投資增速或將繼續下行，維持全年開發投資增速6.4%的預測。

2）二線新房價格同比增長顯著，政策嚴控下價格承壓。7月17日，國家統計局發布2018年6月70個大中城市住宅價格指數數據。31個二線城市新建商品住宅價格指數維持上漲勢頭，同比增長5.1%，比前值增加了0.8pct，環比上漲1.3%，比前值增加了0.4pct。而一線和三線城市相對維持穩定，一線城市新房價格指數同比增速從5月的下滑改善為持平，並環比上漲0.6%，35個三線城市同比上漲6.6%，環比上漲1.1%，均比前值增加了0.2pct。總的來看，6月70個大中城市新建商品住宅價格指數同比上漲5.8%，環比上漲1.1%，比前值分別增加了0.4pct和0.3pct。從二手房數據來看，二三線存量房價格增速相對強勁，一線城市環比回落。二、三線城市二手住宅銷售價格指數增速維持在高位，分別同比上漲4.1%和4.6%，環比上漲0.8%和0.7%，環比增速均比前值增加了0.1pct。一線城市同比增速從前值的下滑0.2%改善為上漲0.1%，環比增速上漲0.1%，比前值回落了0.4pct。我們認為，二、三線房價承壓，價格上漲勢頭或將進一步緩解。

3）房企業績預增幅度較大，下半年業績確定性強。截止7月21日，申萬地產有53家公司披露了中報業績預告，其中44家公司實現盈利，24家公司業績同比增速為正，18家公司歸母凈利潤增速達50%以上，7家公司扭虧為盈。其中，陽光城（+190%）、招商蛇口（+89%）、中洲控股（+346%）、中交地產（+3130%）、保利地產（+15%）業績增速亮眼。招商蛇口中報預計歸母凈利潤約68億元，同比增長89%。保利地產預計實現半年度歸母凈利潤約64.9億元，同比增長約15%，營業收入增長約10%（上年同期增速為-1.2%），凈利潤增速高於營收增速主要原因在於結算毛利率的提升以及投資收益的增加。綠地控股18年中報預計實現歸母凈利潤59.4億元，同比增長約28%，去年同期增速為1.3%，相比而言公司房地產主業結轉收入保持穩定增長，毛利率進一步提升，利潤增幅顯著。我們認為，隨著下半年結算比例的提升，主流房企業績可期。

4）龍頭房企上周回購空前，產業資本對股價充分認可。7月19日，中國恆大發布公告，斥資4609萬港元回購公司230萬股股份，佔比0.017%，回購價格在19.9港元-20.2港元/股之間。據我們統計，自7月3日-7月20日，中國恆大合計耗資29.83億港元回購了1.43億公司股份，佔總股本比重為1.082%。6月中旬以來，以恆大、世貿、金茂、碧桂園等為代表的龍頭房企迎來了一波回購增持潮，一定程度上緩和了市場看空情緒（具體統計數據參考後文匯總表）。我們認為在當前時點，股價仍然受棚改貨幣化政策邊際惡化、房產稅預期加速等外部因素影響而承壓。縱向看，港股歷次回購後市場均先小幅反彈後震蕩調整，此次或將延續歷史行情。

5）寶能或將持續減持萬科，後續靜候買入時機。7月20日萬科發布權益變更報告，過去三個月內，寶能系減持5.00%公司股份，其中前海人壽直接減持0.08%、鉅盛華作為委託人的資管計劃減持4.92%。據公告披露，2018年4-7月期間，鉅盛華作為委託人以大宗交易方式減持19次，5月交易次數高達12次。截至公告日，鉅盛華作為委託人所持有的股份還剩5.42%，我們認為，近期萬科跟隨板塊持續下跌，後期寶能系可能加快減持剩餘部分。萬科當前市值2554億，對應18年業績為7倍，當前股價相對於NAV（每股29.42元）折讓21.3%，已逐漸接近歷史估值底部，我們繼續看好公司的長期發展，建議密切關注後續減持進程。

板塊回顧

上周A股申萬地產板塊下跌1.57%，成交金額391.51億元，環比下跌6.94%。

圖1：近一年地產板塊相對滬深300表現

數據來源：WIND，西南證券整理

上周，申萬子板塊漲跌幅情況如下。

圖2：申萬各子板塊上周絕對漲跌幅（%）

數據來源：WIND，西南證券整理

上周泛海控股、華麗家族、華聯控股等漲幅居前，中國武夷、亞太實業、海航創新等跌幅居前。

圖3：上周地產板塊漲幅靠前個股

數據來源：WIND，西南證券整理

圖4：上周地產板塊跌幅靠前個股

數據來源：WIND，西南證券整理

上周內房股漲幅顯著的包括綠景中國、力高集團、香港興業國際等。上周內房股跌幅顯著的包括融創中國、合景泰富、佳兆業集團等。

圖5：內房股上周地產板塊漲幅靠前個股

數據來源：WIND，西南證券整理

圖6：內房股上周地產板塊跌幅靠前個股

數據來源：WIND，西南證券整理

中報業績預告

數據來源：WIND，西南證券整理

模擬組合

我們的模擬組合累計絕對收益0.53%，下跌了0個百分點；相對申萬房地產收益為18.39%，上漲了1.3個百分點。整體持倉水平截止上周五為0%，處於空倉狀態。

圖7：西南地產模擬組合累計絕對收益和相對收益（對比申萬房地產指數）

數據來源：每市，西南證券整理

房企銷售

圖表：2018年1-6月房企銷售數據

數據來源：WIND，西南證券整理

房企回購

數據來源：WIND，西南證券整理

重點公告

【金地集團|融資】確定發行10億元公司債券，票面利率為5.0%。

【遠洋集團|融資】遠洋地產擬發行20億元公司債券，已獲證監會核准。

【世茂房地產|融資】發行首單住房租賃ABS，首期規模5億元票面利率5.6%。

【中航善達|融資】擬向農行深圳支行申請人民幣授信額度2億元。

【景瑞控股|融資】溢價7%配售1.28億股份，凈籌3.16億港元。

【招商蛇口|借貸擔保】上半年累計新增借款達17年凈資產的32.83%。

【禹洲地產|股權股本】根據認股權計劃，以每股價格1.875-1.892港元合共發行153.2萬股。

【中南建設|股權激勵】2018年股票期權激勵計劃擬向激勵對象授予2.33億份股票期權，約佔公司股本總額的6.27%。

【*ST金宇|外延併購】擬與天津雲科共同投資設立控股子公司北控智能雲，布局新能源和電力行業。

【碧桂園|外延併購】以1.55億元現金收購新豐泰集團汽車配件銷售公司股權。

【中南建設|資產重組】以1.1億元轉讓科技類公司金丘股份33.33% 股權，公司稱將聚焦房地產主營業務。

【中弘股份|質押凍結】控股股東中弘卓業集團持有該公司全部股票被司法凍結和司法輪候凍結，其持股比例佔總股本比例為26.55%。

個股邏輯

萬科：「買入」評級，目標價39.12元，對應18年PE 12倍。

1）業績持續超預期，經營穩健行業典範。2017年公司業績保持大幅增長，主要由於房地產業務結算毛利率提升5.2個百分點至34.2%。銷售凈利率達15.3%，同比提升3.5個百分點。截至17年末，公司持有貨幣資金1741.2億元，凈負債率僅8.8%保持在行業較低水平。2018 年 6 月份公司實現合同銷售面積 449.9 萬平方米，合同銷售金額 656.3 億元；2018年 1~6 月份公司累計實現合同銷售面積 2,035.4 萬平方米，合同銷售金額 3,046.6 億元。2018年4-7月期間，寶能系減持5.00%公司股份，其中前海人壽直接減持0.08%、鉅盛華作為委託人的資管計劃減持4.92%。截至7月20日，鉅盛華作為委託人所持有的股份還剩5.42%，近期萬科跟隨板塊持續下跌，後續需關注寶能系減持剩餘部分動態。

2）銷售穩健增長，拿地審慎積極。2017年公司實現簽約銷售金額5298.8億元，同比增長45.3%，銷售面積3595.2萬方，同比增長30.0%，市佔率上升至3.96%，同比增加0.86個百分點，並在22個城市的銷售金額位列第一。2017年獲取新項目216個，總建面4615.4 萬方（74.7%位於一二線城市），權益建面2768.1 萬方，權益地價2188.9 億元（90.0%位於一二線城市），新增項目均價為7908元/平，新進入哈爾濱、石家莊、蘭州、西昌、宜昌、吉隆坡等城市。截至17年末，在建項目總建面6852.8萬方，權益建面4374.0萬方，規劃項目總建面6321.9 萬方，權益建面4077.9 萬方，權益總貨值約1.2萬億元，公司後期存在較大的補庫存動力，超預期空間大。

3）多遠布局，穿越牛熊。公司布局廣泛，涉足物流地產、商業地產運營、長租公寓、物業管理等產業鏈。長租公寓目前已躋身全國最大的集中式服務商行列，截至17年底在全國29個城市開業96 個項目，已開業房間數超過3萬間，獲取房間數超過10萬間。截至目前，物流地產累計獲取62個項目，總建面482萬方，其中已運營項目共26個，穩定運營項目出租率達到96%。公司管理商業項目共172 個，總建面超過1千萬方，印力集團管理面積總規模已經達到行業第二。公司新啟動「萬村計劃」，與深圳市人才安居集團有限公司簽訂了戰略合作協議，將租賃住房等方面展開全方面合作。

新城控股：「買入」評級，目標價38.2元，對應2018年PE 10倍。

1）盈利能力大幅提升，資金充裕負債可控。2017年銷售毛利率達35.6%，同比提升7.7個百分點；凈利率達15.5%，同比提升4.2個百分點。預收賬款508億元，2018年收入增速有保障。目前公司在手現金219億元，銀行總授信額度653億元，可用545億元，凈負債率不足70%，整體平均融資成本僅5.32%。

2）銷售大幅增長，目標完成遠超預期。2017年公司合同銷售額達1264.7億元，同比增長94.4%，完成年初850億元銷售目標的148.79%，銷售面積928.3萬方，同比增長61.4%，銷售均價13624元/平。操盤項目資金回籠率達85%，銷售目標完成率穩居行業第一。6月份公司實現合同銷售金額約280.97億元，銷售面積約235.70萬平方米。1-6月累計合同銷售金額約953.11億元，比上年同期增長94.17%，累計銷售面積約774.56萬平方米，比上年同期增長118.25%。公司可售貨值分布區域去化良好，伴隨公司持續大力推盤，今年大概率超額完成1800億銷售目標。此外，隨著2017年的高毛利率項目於2018年結轉，預計結算毛利率有望繼續保持在高位。

3）商業地產布局全面，知名度大幅提高。公司加快商業物業區域擴張和項目連鎖速度，榮獲「2017中國房地產開發企業商業地產運營5強」。2017年公司新開業12座吾悅廣場，目前開業運營的吾悅廣場達到23座，商業收入首次突破10億，平均出租率97.9%。2018年公司計劃新開業18座吾悅廣場，商業收入突破20億。

4）拿地積極，堅持「1+3」戰略。公司堅持「以上海為中樞、長三角為核心，向珠三角、環渤海及中西部地區擴張」的「1+3」戰略布局。2017年公司共計新增土地儲備122幅，總建築面積3392.8萬方，平均樓面地價為3175元/平，其中住宅地產新增2446.0萬方，商業地產新增946.8萬方。截至2017年，公司總土地儲備超過6000萬方，貨值超過8000億元，主要布局有競爭力的一二線省會級城市及其衛星城。2018年1-5月，公司新增全口徑拿地金額92.0億（環比+38.9%，同比+28.4%），占銷售額的比重為55.3%，新增項目主要分布在杭州、徐州、金華、寧波、蘇州、嘉興、常州、紹興等長三角區域，平均樓麵價4118元/平，環比+28%，主要源於杭州兩塊地均價較高，公司1-5月平均拿地價格3052元/月，成本依然可控。

5）去槓桿影響有限，融資成本可控。公司在境外發行總額為2億美元的無抵押固定利率債券，已於6月4日在新加坡證券交易所上市，票面年息為6.5%。此次發行是繼4月23日發行3億美元債基礎上的增發，目前總計發行5億美元債。截至2018年4月底，發行債券增加27.81億元，佔2017年末凈資產比例為10.7%。隨著行業去槓桿的持續推進，市場風險偏好逐步下行，國內融資收緊，公司積極拓展境外融資，去年末加權融資成本僅5.32%，融資成本雖然上行但依舊可控。

保利地產：「買入」評級，目標價18元，對應18年PE 10倍。

1）可售資源豐富，2018年銷售額有望突破4000億。2017年，公司房地產實現銷售金額3092億（+47.2%），簽約面積為2242萬平方米（+40.3%），銷售單價為13790元/平方米（+4.9%），公司2017年銷售額排名第五，保持行業龍頭地位。公司聚焦核心城市群，重點城市表現突出，三大核心城市群銷售佔比近70%，粵港澳大灣區銷售近千億。2018年6月，公司實現簽約面積427.94萬平方米，同比增長57.19%；實現簽約金額601.93億元，同比增長57.97%。2018年1-6月，公司實現簽約面積1453.92萬平方米，同比增長37.93%；實現簽約金額2153.12億元，同比增長46.86%。我們預計公司2018年銷售額有望超過4000億。

2）拿地持續保持積極，土地儲備充足。2017年公司新增土地儲備計容建面約4520萬平方米（+88%），總成本約為2765億（128%）。公司市場化併購能力凸顯，通過併購等方式新增土儲計容建面2190萬平方米，佔比48%。截止2017年底，公司待開發項目建面約9090萬平方米，充足的土地資源為未來銷售的增長提供強力保障。公司堅持一二線重點城市布局，深耕城市群，公司一二線城市土儲佔比63%，而三線城市土儲中，珠三角、長三角和京津冀等城市圈佔比68%。

3）槓桿合理抬升，多樣化融資保持低融資成本。公司資產負債率為77.3%，較上年小幅抬升2.5個百分點。公司有息負債中，一年內到期有息負債佔比僅14%，債務風險安全可控。公司融資渠道多樣化，「中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃」獲批，成為全國首單房企租賃住房REITs；公司首單CMBS發行利率僅4.88%；公司有息負債綜合成本僅4.82%，處於行業低位。

招商蛇口：「買入」評級，目標價26.00元，對應18年PE 13倍。

1）周轉提速，銷售開啟高增長。公司發布2018年半年度業績預告，預計上半年盈利68-70億元，同增89-94%，此外，基於報告期內公司收購了招商局漳州開發區有限公司，合併追溯將上年同期歸母凈利潤由34.66億元調整為36.03億元。公司去年拿地積極，2018年可推盤貨值預計達3000億，其中2017年底留存約800億，保守按60%去化率估算2018年銷售額有望突破1800億。

2）產城聯動，拿地特點變化明顯。公司受益招商局集團資源的整合和導入能力，通過與當地政府合作，參與或主導地方產業新城項目的開發建設，大力提升公司在周邊拿地的機會。公司昆鋼、天津湯臣、南通中外運等項目持續落地，兼并收購也取得突破式增長。2017年，公司累計拿地計容建面1023萬方（+45.7%），其中權益建面594萬方（+37.8%），新增項目主要分布在一線（佔比18%）、核心二線（佔比79%）及周邊城市，70%位於京津冀、長三角和珠三角三大都市圈。為提高周轉，公司拿地降低商辦佔比（2017年降低到19%）並減少單體項目規模（去年平均拿地面積為16.5萬平米每宗，同比減少36.7%）。2018年公司拿地或更積極，特別是在央企和地方國企地產資源整合方面。

3）三大業務板塊協同發展，融資成本處於行業低位。公司聚焦社區開發與運營、園區開發與運營和郵輪產業建設與運營三大業務板塊，擁有「前港-中區-後城」獨特的發展經營模式。三大板塊營收較上年分別增長+23.0%、-18.0%和+75.1%，園區業務收入同比下降是因為上年同期出售了部分零散物業。2017年毛利率和凈利率分別為37.7%和19.9%，分別上升3.1個百分點和0.8個百分點。報告期末公司平均融資成本4.8%，較2016年小幅上升0.3個百分點，在行業內依然處於很低水平。

世榮兆業：「買入」評級，目標價16.60元，對應18年PE 8倍。

1）安全性極高，去槓桿影響小。公司2018Q1末資產負債率僅58.46%，剔除預收後為46.79%，遠低於同行；去年末僅有一筆12.59億的銀行貸款（成本5.23%-5.94%），公司2017年銷售額18.8億，2018Q1持有現金為21.1億，現金流狀況良好，去槓桿緊融資對公司影響很小。

2）公司資產清晰，NAV折讓幅度與主流房企相當。公司地產項目基本位於珠海，珠海在建未結項目建面75萬方，儲備項目206萬方，估算NAV為158億。目前周邊部分住宅地塊樓麵價已接近1萬，公司項目潛在凈利率接近30%。

3） 2017Q3起大幅釋放業績，股息率或達9%。公司2017年業績9.1億，增長8.7倍，2018Q1為4.1億，同增41倍。2017年分紅達5.83億，為凈利潤的64%，假設這個比例保持不變，2018年分紅率有望高達8.99%。

4）資產加速變現，控股權或存變更。在當前行業背景下公司已不存在囤地必要，已進入資產加速變現通道。公司實控人充分放權，未來控股權或存變更，基本面存在改善空間，有助於公司估值的提升。

碧桂園：「買入」評級，最新報告目標價20.82港元，預計公司在2018年銷售額7500億，合理市值5400億港幣，對應股價為25.4港元。

1）業績增長再超預期、銷售毛利率繼續向好。此前公司在2月13日預告業績增幅將超過 90%，而年報業績增速超過120%，業績增長勢頭再超預期，銷售毛利率上升 4.9 個百分點至 25.9%。考慮到公司 2018 年大部分收入已經鎖定，而三四線城市房地產價值重估過程還在向縱深延續，公司銷售毛利率的持續提升能有效對沖金融強監管與去槓桿的不利影響我們保守預計2018年的業績增速在40%以上。

2）安全性繼續提升，高增長同時維持凈經營性現金流為正。截至2017年末，在合同銷售同比增長78%的情況下，公司凈負債率僅為56.9%。公司2017年實現合約銷售5508億，其中權益合同金額3960億，權益比為71.9%，銷售回款比例高達90.8%。全年經營性凈現金流為240.8億，繼2016年之後再次實現為正。公司的行業地位和品牌影響力以及多元化的融資渠道，使得加權平均借貸成本自2013年以來逐年下降，2017年末這一數字為5.22%，接近大型央企地產公司水平。公司已經進入持續穩健的高增長通道。

3）一至五線全面布局，無滯無礙應對市場調控。2017年公司新增建面14,110萬方，權益建面約10,145萬方，權益地價約3271億元，其中一二線城市新購土地佔比 59%。截止到2017年末公司經營項目1468個，覆蓋國內外220個市和768個縣鎮，一到五線全面布局。2017 年底公司已摘牌和已簽約的土地儲備約2.8億方，基本鎖定潛在的土地儲備約1.4億方，為未來的增長提供有力保障。

4）貨值充沛，銷售高增長依然可期。2017年公司合同銷售金額5508億元，目標客戶群體在一二線城市的合同銷售佔比50%，分區域看廣東省佔比 30%、江蘇和浙江共佔比22%。我們預計 2018年公司整體可售貨值將超過1萬億，今年銷售額或超7500億，相比2017年增長36.2%。

融創中國：「買入」評級，目標價48.12港元，對應18年PE 11倍。

1）低成本效應顯現，毛利率持續提升。2017年公司實現營業收入658.7億元，同比增長86%，實現核心凈利潤111.2億元，同比大幅增長259%，業績增速超出預期。得益於公司對拿地成本的優異控制，2017年公司並表毛利率為20.7%，較2016年上升了7個百分點。對比公司去年的銷售均價及拿地成本，我們預計毛利率的提升趨勢還將延續。

2）銷售進入快增長通道，2018年有望突破4500億。公司2017年銷售額達到3620億元，位列全國房企第四位，較2016年上升了3位。公司2018年1-5月累計實現合約銷售金額1491.3億元，累計同比增長85.7%。公司2018年全年推盤貨值約6745億元，2018年全年銷售額目標為4500億元，考慮到2017年整體去化率約為80%，只要2018年去化率達到67%就能完成4500億的銷售目標。

3）土地儲備充足優質，貨值位於一、二線及環一線城市。截至2017年末，公司總土地儲備面積2.18億方，對應貨值約3.0萬億元。其中，一、二線城市土儲貨值2.6萬億元；環一線城市0.3萬億元；其它城市0.1萬億元。公司布局具有前瞻性，搶在市場熱度提升之前布局熱點城市，貨值充裕，且含金量高，超過96%的貨值位於一、二線城市及環一線城市，為未來的銷售和業績的快增長提供強有力保障。

4）提高拿地標準，凈負債率有望大幅改善。公司土儲豐富且優質，有條件採用更為嚴謹的投資發展策略，提高拿地標準，放緩拿地節奏，從而降低槓桿水平。其次，公司在尋找併購機會的標準上也會更嚴格，結合今年公司預計將會有較大的利潤釋放，公司凈負債率有望大幅改善。

龍光地產：「買入」評級，目標價15.18港元。

1）粵港澳大灣區龍頭標的，周轉明顯提速。2017年公司實現銷售額434.2億元，同比增長 51.2%，合約銷售面積 242.6萬方，均價 1.7萬元每平米。其中深圳區域項目貢獻佔比達到40%，以4416套成交量斬獲深圳市第一。2018年前2月公司累計實現銷售82.6億元，同比增長100.8%，周轉速度明顯提高。未來三年公司目標實現 50%以上的年複合增長，在2019年邁入千億俱樂部。

2）負債率顯著下降，經營指標領先同行。公司前瞻布局深圳、汕頭、珠海、惠州、佛山、南寧等地區，較早地儲備了大量優質項目。一方面受益於粵港澳區域房地產價值重估，另一方面受惠灣區建設以及政策利好支持，公司項目的凈利率優勢明顯，通過加快周轉從容應對當前嚴苛的市場環境。2017年末公司凈負債率為67.9%，同比下降3.5個百分點。綜合融資成本5.8%，同比下降0.3個百分點。現金流回正周期從18個月縮短至12個月。銷售毛利率達34.4%、凈利率25.3%、核心凈利率16.7%，在全國地產公司中保持優勢地位。

3）貨值充足，厚積薄發。2017年公司新開工項目總建面569.8萬方，在建項目總建面794.3萬方，新增儲備建面569.8萬方，銷售面積/新增面積約43%，投資強度較大，有力增厚了貨值儲備。截止2017年末，公司土地儲備總建面2743萬方，樓麵價4086元，對應權益貨值約5200億元，其中2018年可售貨值規模在1300億元。當前公司已售未結資源豐富，按竣工計劃預測基本鎖定2018年80%的業績。

中國金茂：「買入」評級，目標價7.97港元。

1）凈利率遠高於同業。在主要上市房企中，公司的銷售凈利率名列前茅，原因是品牌溢價及作為城市運營商擁有高利潤率。公司聚焦城市運營商的核心戰略定位，產品線定位高品質與改善性需求，擁有一二級聯動、住宅及綜合體開發、持有物業經營和服務等經驗和優勢，與當地政府共同打造城市新核心，通過項目的早期介入實現高利潤回報，實現同業領先的利潤水平。公司的一二級聯動模式具備高可複製性，因此高凈利率具備可持續性。

2）持有物業優勢凸顯。商業租賃和酒店運營業務最重要的兩點是位置和運營管理。公司目前持有物業包括寫字樓及酒店，位置均處於優質地段，公司的運營管理經驗能帶來穩定的現金流。公司持有寫字樓5座，可租面積34.4萬平米，2017上半年收入6.24億，出租率達到96%以上，租金收入穩步上漲。公司持有酒店10家，酒店板塊通過金茂酒店（6139.HK）在香港上市，公司持有金茂酒店66.59%股權。2017上半年在平均房價略有下滑的背景下，公司酒店平均出租率及收入仍有增長。

3）融資成本低，土儲豐厚。公司作為央企，融資和拿地等方面具有明顯優勢。公司融資成本較低，且呈下降趨勢，2017上半年融資成本為4.59%，在供給側和需求側資金面全線緊縮的背景下，公司的抗風險能力更強。公司2017年合計拿地權益金額493億元，建築面積880萬平方米。截至2017年6月，公司二級開發土地儲備合計1851萬平方米，一級開發土地儲備合計1874萬平方米，總土儲3725萬平方米。公司土儲對應貨值6000億左右，其中二級開發4200億左右。公司土儲主要集中在一二線城市，可以保障未來幾年業績穩步增長。

4）配股及管理層增持股票，激勵制度呈現邊際改善。公司於2018年1月15日完成配股，大股東中化持股比例由53.95%攤薄至49.76%，達到50%以下，釋放出股權結構改革信號。管理層二級市場購入股票彰顯了對公司發展的信心，有利於提升運營效率，釋放管理潛能。

要聞匯總

【國開行|棚改貸】

國開行相關部門負責人表示：棚改貸款合同的審批及簽訂許可權均在分行，目前沒有任何調整變化，合同審批許可權仍在分行，不存在總行上收棚改貸款合同審批許可權的情況；按照國開行制度規定，貸款合同審批前要對項目的政策合規性、貸款條件落實情況等進行嚴格審查，由總行、分行按照職責分工，共同把關；國開行將合同審查許可權統一到總行，主要是防範地方政府過度舉債，避免各地政策把握不一致，集中到總行統一把關。

【統計局發言人|房產稅】

7月16日，在2018年上半年國民經濟運行情況發布會上，國家統計局新聞發言人毛盛勇表示，從房地產下一步發展情況來看，中央一方面進一步加強和完善宏觀調控，同時，從供給側進一步發力，包括加快推進房地產稅相關政策舉措，實現多主體供給、多渠道保障，加快推進租售同權等一系列配套政策的落實，更好地促進房地產平穩健康發展，促進長效機制建設，更好地實現「房子是用來住的而不是用來炒的「這樣一個基本定位。

【北京|統計局】

7月18日，北京市統計局公布上半年房地產市場運行情況。上半年，全市商品房新開工面積為909.3萬平方米，同比下降8.8%。其中，住宅新開工面積為511.6萬平方米，增長16.3%；辦公樓為88.1萬平方米，下降56.3%；商業營業用房為41.5萬平方米，下降42.7%。全市商品房竣工面積為335.3萬平方米，同比下降31.2%。其中，住宅竣工面積為173萬平方米，下降17.6%；辦公樓為34.8萬平方米，下降68.4%；商業營業用房為41.2萬平方米，增長1.8%。上半年，全市商品房銷售面積為229.9萬平方米，同比下降46.2%。其中，住宅銷售面積為161.4萬平方米，下降41.1%；辦公樓為22.5萬平方米，下降65.1%；商業營業用房為15.7萬平方米，下降71.1%。上半年，全市房地產開發企業項目到位資金為2346.9億元，同比下降26.7%。其中，國內貸款為817.9億元，下降10.2%；自籌資金為539.6億元，下降9.9%；定金及預收款為711.5億元，下降38.4%。

【福州|土地】

7月20日上午，福州進行今年的第三場土地拍賣。當日成功出讓市區4幅用地，包括3幅商住用地及1幅停車場用地。其中一幅商住用地採取搖號方式出讓，成為福州首次採取搖號方式出讓的地塊。7月13日，福州曾出台《關於福州市五城區商品住宅項目公證搖號銷售實施意見》，稱即日起，福州市所轄鼓樓、台江、倉山、晉安、馬尾等五城區的三類商品住宅項目，按照「首套剛需優先」原則，實行公證搖號方式公開銷售。

【河北|土地】

7月19日，河北省政府網站發布《關於提升土地利用質量效益的指導意見》。意見提出，對已超過合同約定的開工時間未開工、尚未構成閑置土地的，追繳違約金，責令其限期開工；對企業原因造成土地閑置滿一年未動工的，足額徵繳閑置費，連續兩年未動工的，堅決依法收回。

【南京|土地】

7月18日，南京市國土資源局發布5宗居住用地出讓公告。公告顯示，當住宅、商住地塊的網上競價超過起始價45%時，超出部分不計入房價准許成本。當地塊競價達到最高限價時仍有競買人要求繼續競買的，停止競價，改為在本地塊內競爭自持商品住房（租賃住房）建築面積，申報面積最多者為競得人。

【杭州|租賃房】

7月17日，杭州出台了《關於進一步加強對企業自持商品房屋租賃管理的通知》。通知規定自持商品房屋對外出租單次租期不得超過10年，單次收取租金的期限不得超過1年。開發企業不得以租代售、變相銷售自持商品房屋使用權，明確租賃價格一經確定，原則上1年內不得上調。

【天津|租賃房】

7月18日，天津市國土資源和房屋管理局發布《關於加強企業自持租賃住房管理的通知》明確，企業自持租賃住房應當以租賃方式自持經營，不得銷售，不得分割轉讓、分割抵押。自持租賃住房持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年。

【重慶|預售證】

7月19日，據重慶市國土房管局相關負責人介紹，因涉嫌變相拒絕公積金貸款、收取選房費、售後包租等違規行為，對市內18個房地產項目採取了暫停網簽、暫緩預售許可辦理的行政限制措施。

【廣州|公積金】

7月19日，廣州住房公積金管理中心發布，《廣東省住房和城鄉建設廳、廣東省財政廳、廣東省公安廳、中國人民銀行廣州分行轉發住房城鄉建設部等四部門關於開展治理違規提取住房公積金工作的通知》。《通知》規定公積金不能通過離職方式提取、異地購房提取，並將優先支持提取公積金支付房租，重點支持提取公積金在繳存地或戶籍地購買首套普通住房，防止提取公積金用於炒房投機。

【內蒙古|公積金】

7月19日，內蒙古自治區住房資金管理中心發布《關於進一步規範調整住房公積金貸款政策的通知》。通知要求優先滿足戶籍地或工作地為呼和浩特地區的繳存職工的貸款需求，不再受理房屋裝修、車庫（車位）貸款業務。

【北京|人才住房】

7月20日，北京市住建委正式發布《關於優化住房支持政策服務保障人才發展的意見》。《意見》提出，經北京市級人才主管部門備案引進的非京籍優秀人才及境外個人(含港澳台居民)，家庭成員在北京市均無住房的，可以購買用於自住的普通商品房，也可申請購買一套共有產權住房。經認定的在京人才不限戶籍可以享受公租房、共有產權房、租房補貼及購房支持等三類保障措施。

【北京|二手房】

進入7月以來，鏈家網統計的北京每日二手房簽約成交量出現了明顯下降，多個工作日的簽約成交不足200套，二手房交易似乎在沖頂後重新進入下行趨勢。數據顯示，5月份北京二手房網簽超過1.8萬套，算上休息日，平均單日網簽也超過580套，遠高於目前的二手房成交量。

公司估值

風險提示

信貸緊縮、部分房企部分區域以價換量、少部分房企出現經營性風險。

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