放水了，樓市是否會重演暴漲行情？棟察樓市早報
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2018.7.26?六月十四?周四
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放水了，樓市是否會重演暴漲行情？
東塔橋二環路連接工程開始施工
今年渾河西三環至東三環間自行車道貫通
瀋陽上半年工業經濟運行「穩中向好」
瀋陽創衛將集中整治13項重點問題
國內新聞
多地公積金政策收緊 異地購房提取難度加大
百城住宅庫存連跌 三四線庫存創10年新低
5000億MLF創歷史新高 樓市能有多大利好？
上半年房地產證券化產品發行規模創新高
放水了，樓市是否會重演暴漲行情？
歷史經驗反覆證明，內外危機交加之時，放水就是必然選項。
最近幾個月，整個市場先是濃霧瀰漫，接著雷聲隆隆，最後落雨紛紛，下一步會否大雨磅礴，還得靜待天氣預報。
定向澆灌意在解渴，大水漫灌必然成災，新一波大放水真的要開啟了嗎？
1
放水：山雨欲來風滿樓
從1月到4月再到6月，央行先後開啟三次定向降准，累計釋放了1.55萬億基礎貨幣。
與此同時，6月初，央行宣布擴大中期借貸便利（MLF）擔保品範圍，將原本不被銀行接納的AA+、AA級信用債納入其中。
為防止銀行軟抵制，7月18日，央行窗口指導銀行，額外給予MLF資金，用於支持貸款投放和信用債投資。
7月20日晚，一行兩會發布資管新規配套細則和理財新規。理財投資門檻從5萬元降低到1萬元，同時允許公募產品投資於非標資產。與今年4月發布的資管新規相比，儘管尺度有所寬鬆，但打破剛兌、限制期限錯配、限制非標投資的基本原則並沒發生變化。
而在二季度的央行貨幣政策委員會例會上，政策主基調改為「保持流動性合理充裕」。而在之前一季度時，這個表述還是「保持流動性合理穩定」。從合理穩定到合理充裕，意味著貨幣政策的全面轉向。
山雨欲來風滿樓，放水的步子攔也攔不住。
原因在於，從年初至今，經濟可謂雷聲不斷：先是企業債違約潮，接著是P2P爆雷潮，隨後是經濟下行壓力加劇，消費、投資、出口三駕馬車熄火，再加上貿易爭端的一波三折，讓整個社會的自豪情緒一掃而空。
面對如此嚴峻的形勢，央媽與財爺一度隔空互懟，放水成了最終選項。
2
大水漫灌還是小水滴灌？
雖然是放水，但在不同的時間節點下，放水的形式完全不同，放水的效果更是千差萬別。
史上最著名的一次大放水，是2009年的四萬億計劃。貨幣與財政同時放水，閘門全開，馬力全開。
這一波大放水的結果，一方面是帶來了房價的大暴漲，另一方面製造了落後產業高產能、房地產高庫存和地方政府高債務三大問題。
第二波大放水，是在2015年，這一次是寬貨幣與寬信用的結合。一年多時間，連續降息5次、降准6次，房貸基準利率降到4.9%的新低。同時，以PSL貸款為資金來源的棚改貨幣化橫空出世，為三四線城市提供了源源不斷的定向水源。
這一次放水的結果早已顯現。從一二線城市到三四線城市，舉國上下炒房熱一浪高過一浪，房價翻倍在過去還只是想像，在這時已經變成現實。
2018年的今天，我們是否將要迎來第三波大放水？
其實，從放水的形式來看，這一波相對克制，只有定向降准和MLF擴圍、銀行理財新規寬鬆等舉措，目前來看還只是小規模、小範圍的放水，目的在於遏制經濟下行趨勢，增加市場流動性，防範金融風險。
從放水的實質來看，這一波寬鬆的是貨幣和監管，信用並未同步寬鬆。作為大殺器的降息並未使用，融資平台、影子銀行等融資途徑仍然受到嚴格限制。
所以，目前仍舊是小放水。小放水會否演變成大放水，這要看經濟形勢變化，更要看大放水還有沒有空間。
3
大放水有沒有空間？
與2009年和2015年不同，這一次放水，既無天時也無地利更沒有人和。
首先，中國與美國的經濟周期與金融周期出現嚴重背離。
歐美經濟都處於強勢復甦軌道，美聯儲加息縮表的步伐清晰且穩健，美國減稅的政策效應已經顯現。反觀中國，經濟下行的壓力越來越大，在別人的加息周期進行貨幣放水，必然帶來資本外流的風險。
這方面，不到半年時間，人民幣匯率已從6.25下跌到最低的6.83。人民幣跌勢越來越猛，雖然進口企業能夠從中受惠，但高科技產業進口成本、企業外債成本卻隨之攀升，對整體經濟未必是好事。
其次，國際環境不復以往，貿易爭端的威脅越來越嚴峻。
貿易爭端的加劇，其影響是全方位的。出口企業首當其衝，高科技產業緊隨其後，資本市場更是備受波動之苦，經濟下行壓力進一步加劇。
再次，放水的政策效應越來越弱。
2009年的四萬億，當時政府債務、企業債務和居民債務都處於低位，還存在加槓桿的空間。同時，無論基建還是房地產，都還有不少薄弱之處，大投資還能帶來顯著的利好。
到了2015年，高產能、高庫存、高債務問題當道，能夠利用的只剩下房地產。於是，在一年五次降准降息和銀行信貸全寬鬆的背景下，再疊加PSL帶來的棚改貨幣化放水，在房價全線翻倍的同時，也成功將居民債務槓桿率抬上的新的台階。如今，無論是基建投資還是房地產投資，空間都已嚴重收縮。
總之，放水效應越來越弱。
4
無處可加的槓桿
說到底，大放水就是加槓桿，通過債務擴張支撐經濟穩定。
2018年的現在，我們面臨的是前所未有的嚴峻形勢。無論是地方政府債務，還是企業債務率，抑或居民槓桿，都處於前所未有的高位，強行加槓桿的空間有限。
從宏觀槓桿率（總債務/GDP之比）來看，2017年，我國宏觀槓桿率高達255.9%，顯著高於新興經濟體193.6%的平均水平，甚至超過很多發達經濟體。其中，2012年到2016年，年均提高13.5個百分點，遠遠超過其他經濟體。
從政府槓桿率來看，2017年這一數據僅為36.2%，遠遠低於發達國家，貌似加槓桿的空間十足。但是這一數據只考慮顯性債務，如果加上地方融資平台的隱性債務，這一數據就超過60%的國際警戒線。
從非金融企業槓桿率來看，2017年企業部門槓桿率為159%，雖然相比於2016年首度出現下降，但依然處於高位。其中，國企槓桿率居高不下，加槓桿的空間也很有限。民企雖有加槓桿的空間，但歷次放水，資金都容易流向融資平台、國企和樓市，民企融資難問題一直存在。
從居民部門槓桿率（居民債務/GDP）來看，2018年，我國居民槓桿率已經達到55.1%，雖然與發達國家相比並不高。但要知道2008年時，居民槓桿率還只有17.9%。短短10年時間，翻了3倍多。
由於居民收入佔GDP的比重並不高，所以居民槓桿率有低估債務之嫌。這方面，可以居民債務收入比作為替代。以居民債務/居民可支配收入測算，截至2017年年末，中國居民槓桿率高達110.9%，已經超越美國（108.1%）。
哪裡還有加槓桿的空間？
所以，正如姜超博士所說，大放水沒有未來。其實，大放水何止沒有未來，恐怕連「現在」的空間都所剩無幾。
放水了，又到底意味著？
7月23日，國務院常務會議定調：
要求保持宏觀政策穩定，積極財政政策要更加積極。堅持不搞大水漫灌式強刺激，根據形勢變化相機預調微調，定向調控；穩健貨幣政策鬆緊適度，保持適度融資規模，保持流動性合理充裕。
雖說「不搞大水漫灌」，但意思再明顯不過，那就是貨幣財政要同時寬鬆。
就在同一天，央行開展5020億元一年期的中期借貸便利大額（MLF）操作，鑒於當日有1700億元7天逆回購到期，當日公開市場實現凈投放3320億元。
再加上7月20日，一行兩會發布資管新規細則和理財新規，透露出全面放鬆的信號。
這一系列動作，都毫無疑問表明，政策開始轉向，放水成為現在進行時。
1、放水效應：股漲匯跌
股市、匯市已經對放水做出反應。
在股市方面，從上周五開始，A股開始反彈，連續三日大漲。其中，基建股領漲，原因是財政政策要更積極，鐵公基再次成為救市選項。
在匯市方面，人民幣匯率繼續下行，離岸人民幣一度跌破6.84的關口。如果從4月份算起，人民幣已從6.25跌到6.84，一年漲幅基本全部跌盡。
這背後的原因也很簡單，內部的水太多了，而外部又都在收水，如果沒有外匯儲備托底，人民幣匯率只會越跌越低。
2、樓市懸念：寬貨幣VS緊樓市
唯一的懸念是，放水節奏下，樓市會怎樣，還會重演暴漲行情嗎？
從這一波放水的形式來看，寬貨幣、寬財政是主基調，尚未提及房地產。所謂寬貨幣，解決的是市場流動性緊張問題，意圖是降低中小企業融資成本；而寬財政，則是試圖刺激基建投資，從而拉動經濟。
顯然，寬樓市，並不在既定的政策議程之內。
同時，貨幣越放越松，但樓市卻越收越緊，緊樓市有持續加碼的趨勢。
其一，7月至今，全國樓市調控超30次，年初至今超220次，調控強度前所未有。今年以來，大熱必調控成為行政規律，所有還在大漲的城市，都迎來了一波接著一波的調控。
在傳統手段上，各地在傳統四限之外，疊加了新四限。
除了地方調控之外，中央也開始加大調控力度。6月底，住建部會同公安部等7部委開展樓市亂象專項治理行動，北上廣深等30城在列。專項行動劍指投機炒房團伙、房地產「黑中介」、違法違規房地產開發企業、虛假房地產廣告等四大領域。
其二，調控開始釜底抽薪。
這方面，最具代表性的當屬全面收緊棚改貨幣化，三四線城市最後的紅利即將耗盡。
同時，在7月份的新聞發布會上，統計部門發言人表示要「推進房地產稅」，種種信號說明，房地產稅的到來已經是大概率事件。
其三，在樓市領域，金融嚴控仍未放鬆。
6月底，國家發改委、財政部聯合印發通知，要求控制企業外債規模，防範外債風險。畢竟人民幣匯率跌跌不休，外債成本陡然增加，房企普遍面臨還債壓力。
同時，房企的融資渠道主要有銀行貸款、信託貸款、境內發債、境外發債等方式。今年以來，銀行貸款收緊，信託等表外貸款受資管新規影響，大幅收縮。與此同時，隨著企業違約案例增多，房企境內發債屢屢遭遇中止。
其四，在個人層面，首付貸、現金貸、房抵貸仍在嚴控之列。
與此同時，雖然降准和MLF寬鬆已有多時，但房貸利率仍在繼續上行。
融360發布的6月全國房貸監測數據顯示，6月全國首套房貸款平均利率為5.64%，相當於基準利率1.151倍，環比5月上升0.71%，為2017年1月以來連續18個月上漲，同比去年6月首套房貸利率4.89%，上升15.34%。
同時，這一次寬貨幣和寬財政，並未對房地產融資做出鬆綁，房企的現金流困境仍會進一步加劇。
3、暴漲行情會否重演？
本質上，放水就是加槓桿，通過債務擴張支撐經濟穩定。
樓市會否重演暴漲行情，要看兩方面的因素：
一是貨幣之水會否流向房地產市場？
二是居民部門還有沒有加桿桿的空間？
先說第一個問題，從政策本身來看，無論是寬貨幣還是寬財政，都無意刺激房地產。但歷史一而再再而三證明，每一次放水，貨幣之水都會追逐房地產而去，反倒是本來應該傾斜的中小企業，卻屢屢面臨融資難的問題。
這一次，恐怕也難例外，貨幣之水一定會想方設法流向樓市。
不過，與過去不同的是，這一次調控政策全面收緊、監管全面從嚴、對於樓市的金融管控仍未放鬆，只要監管節奏能夠持續，小規模放水，對於樓市的影響更多還只是心理層面。
再說第二個問題，居民部門還有沒有加槓桿的空間？
從居民部門槓桿率（居民債務/GDP）來看，2018年，我國居民槓桿率已經達到55.1%，雖然與發達國家相比並不高。但要知道2008年時，居民槓桿率還只有17.9%。短短10年時間，翻了3倍多。
由於居民收入佔GDP的比重並不高，所以居民槓桿率有低估債務之嫌。這方面，可以居民債務收入比作為替代。以居民債務/居民可支配收入測算，截至2017年年末，中國居民槓桿率高達110.9%，已經超越美國（108.1%）。
就此而言，居民加槓桿的空間同樣不足。
經過這一輪暴漲，居民的家庭儲備基本消耗殆盡，連消費增速都開始大幅下滑，要想讓居民繼續加槓桿，除非降低首付比例、放鬆現金貸首付貸，否則，一切都很難持續。
4、放水的未來
所以，放水重啟，相當於為樓市續命，穩定正在搖擺的市場情緒。
不過，要想重演2009年和2015年的暴漲效應，除非馬力全開：
撤掉限購限貸的限制，在降准之外開啟降息的大殺器，同時撤出對於房企的融資限制，但這可能性大嗎？
要知道，經濟體早已有了流動性危機的端倪。
央行放出來的水在銀行系統空轉，就是流不到實體經濟。而地方漲幅隱性債務問題更成為經濟的定時炸彈，寬財政的空間也十分有限。
再加上貿易爭端、美國減稅加息縮錶帶來的壓力，就是放水，又如何？（來源：房屋屋）
瀋陽已成立2家國有住房租賃企業
房間寬敞明亮、傢具齊全，健身房、圖書室、公共廚房等服務設施一應俱全……這不是五星酒店，也不是高檔公寓，而是瀋陽市集中式租賃住宅項目的場景。7月24日，記者從遼寧省住建廳了解到，到今年底，全省將有3500間這樣的住宅投入運營。
截至6月底，全省租賃住房已供應2.2萬套，占年度租賃住房供應計劃的68%。瀋陽市已經成立2家國有住房租賃企業，大連市、朝陽市各成立1家國有住房租賃企業，各市租賃住房信息服務平台都已開通。
建立購租並舉的住房制度，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，是遼寧省深化住房制度改革的一項重要舉措。據了解，去年9月，遼寧省政府出台了《培育發展住房租賃市場四年滾動計劃實施方案》，明確提出到2020年，各地區要初步建立起購租並舉的住房制度；加快培育住房租賃市場經營主體，建立住房租賃信息服務平台，培育一批多種所有制的住房租賃企業。
據此，遼寧省住建廳對各市提出明確工作目標、制定工作方案、抓好典型帶動、培育租賃企業、建立服務平台、加強市場監測、推行示範合同等7項具體要求，並要求各市制定2018年度租賃住房供應計劃，建立租賃住房統計報表制度。（來源:瀋陽日報）
今年渾河西三環至東三環間自行車道貫通
「目前渾河主要是作為居民休閑健身的場地，兩岸缺乏有吸引力的主題景觀，缺乏具有一定規模業態支撐的完善而配套的公共設施。」在今年年初召開的市政協全會上，民革瀋陽市委提出《關於完善公共設施提升一河兩岸功能的提案》，建議瀋陽市進一步採取措施，完善渾河兩岸公共設施建設。市建委在回復中稱，2017年瀋陽啟動「一河兩岸」相關工程建設，今年將全面複製推廣渾河核心段濱水空間的建設經驗，向渾河東西側延伸，向環城水系延伸，形成極具北國風光的水系景觀。其中，全線貫通渾河兩岸西三環至東三環段自行車道等舉措將讓市民受益匪淺。
「渾河灘地寬，在瀋陽中心區內蜿蜒約70公里，像一條銀帶構成瀋陽的生態廊道、公共活動與休閑空間，但目前主要作為居民休閑健身的場地，河兩岸缺乏主題景觀的吸引力，缺乏集商業、餐飲、文化、娛樂等具有一定規模的業態支撐的完善而配套的公共設施。」民革瀋陽市委建議，要在充分利用已建成設施的基礎上，結合「一河兩岸」的最新定位，制定完善的總體和專項發展規劃，以歷史和文化為源頭，綠化生態、濱水景觀和經濟發展為支撐，分階段實施，穩步推進，建設精品。
據市建委介紹，2017年瀋陽啟動了渾河兩岸相關工程建設，今年將全面複製推廣渾河核心段濱水空間的建設經驗，向渾河東西兩側延伸，打造生態景觀帶、濱水綠道等，形成設施完善、標準統一、極具北國風光的水系景觀。在渾河核心段濱水空間向東西兩側延伸的工程中，東段從新立堡橋至東三環（北岸延伸至鳥島），西段從長大鐵路橋至西三環，重點實施三條綠化景觀帶、慢道延伸等工程，並與環城水系縫合，形成全長約33公里的渾河灘地城市段景觀帶。
在慢道延伸方面，將複製渾河核心段慢道標準，向東西兩側延伸，形成兩岸貫通、連續的兩級濱水慢道體系，其中自行車道寬6米、人行道寬2米。自行車道共改造約6公里，新建約2公里，實現西三環至東三環間南北兩岸61公里全線貫通。濱水步道共新建2公里，改造7.7公里，北岸實現西三環至東三環間約30公里的濱水步道全線貫通；南岸實現雲龍湖西側至長青橋東側間約17公里的濱水步道貫通。在慢道與環城水系縫合方面，通過大通湖街、龍王廟、新立堡三處與環城水系、細河無縫連接。（來源:瀋陽日報）
瀋陽上半年工業經濟運行「穩中向好」
今年以來，瀋陽全市經濟運行保持總體平穩、穩中有進的有利態勢，截至6月底，主要經濟指標基本實現了「時間過半、任務過半」目標。在各方努力下，瀋陽工業經濟運行「穩中向好」。
這些指標「可圈可點」
據統計，瀋陽市工業經濟主要指標均呈兩位數增長。上半年，全市規模以上工業總產值增長14%；工業增加值增長11.5%；工業稅收增長20%，其中製造業稅收增長20.8%。
裝備製造業繼續保持穩定增長，對全市工業起到積極的支撐和拉動作用。其中汽車製造業增長15.5%，電子信息產品製造業預計增長13.7%。
主要先行指標穩定增長。全市工業用電量增長6.9%。全市貨運總量增長3.5%。
重點企業生產趨勢向好。重點企業總體運行平穩，64戶重點企業完成工業總產值佔全市總量的68.5%，增長12.2%。六成以上主要產品產量保持穩定增長，其中汽車、工業機器人、智能手機、變壓器、氣體壓縮機、電力電纜、維生素C等產品產量增長10%以上。
上半年，瀋陽市重大項目工程建設順利，工業投資逐月向好發展，上半年全市累計完成150.7億元，同比增長8.8%。重點推進的工業項目已開復工151個，佔全部項目的79%，完成工業投資67.05億元，其中95個續建項目全部復工建設。
傳統產業轉型升級進程加快
作為我市產業的傳統優勢項目，上半年汽車及零部件製造業完成產值佔全市42.7%，增長15.5%，繼續發揮穩定支撐作用。華晨寶馬、上通北盛、華晨中華等整車企業積極開發新車型，繼續保持快速增長態勢，一批零部件企業在整車企業的拉動下，也保持較高的增長勢頭。機床集團累計簽約74家智能工廠；沈鼓生產的離心壓縮機組，打破國外壟斷，推進了裝置全系列產品國產化進程；三一重裝推進的礦山設備獲得8億元的國際訂單；特變沈變公司的世界首台電壓等級最高、傳輸距離最遠的±1100kV換流變壓器研製成功。
新興產業發展動能被激發
今年上半年，瀋陽科儀、富創、拓荊等IC裝備隱形冠軍企業產值增幅均超過30%以上，拓荊公司中國首個半導體薄膜設備產業化基地項目建成並投入使用，瀋陽科儀公司干泵產品打破了國外企業對同類產品的長期壟斷。
機器人及智能裝備、數控機床、航空、電子信息製造業、軟體與信息服務業等戰略性新興產業加快發展。市經信委相關負責人介紹，上半年，新松公司研發的機器人在平昌冬奧會閉幕式上的驚艷之舞，自動化所研製的「潛龍三號」在南海的首潛告捷，穩固了我市機器人產業在國內的優勢地位。與此同時，投資50億元的中國北方生物醫藥谷項目正在進行前期工作，有望年內開工建設。高性能醫療器械龍頭企業東軟數字醫療公司產品出口歐美及中東等20多個國家，新松醫療氧氣機已成功進入全球30多個國家和地區的氧療設備市場。
新能源汽車產業大項目也取得積極進展。一汽普雷特集團新能源汽車核心零部件項目簽約落戶瀋陽，華晨與北汽新能源合作項目簽約，華晨寶馬高壓動力電池二期項目、妙盛新能源電池項目等開工建設。（來源:瀋陽日報）
瀋陽創衛將集中整治13項重點問題
昨日，瀋陽市創衛辦召開全體會議，貫徹落實市委、市政府主要領導在全市創建國家衛生城市動員會議上的講話精神，部署全市創衛攻堅決戰階段工作要點，提出抓住「一條主線」，開展大巡查、大整改、大提升，鎖定「兩大重點」，開展關鍵指標攻堅和一般指標提升，打好「三大戰役」解決突出問題，夯實「四大基礎」，強化工程措施、管理措施和動員措施。堅決打贏創衛攻堅戰，為沈城人民打造更好的衛生舒適的人居環境。
開展強力攻堅 提升關鍵指標和一般指標
創建衛生城市是一個補齊城市建設、管理短板，為居民創造更舒適生活、更優美環境的艱辛努力過程。目前，創衛11項關鍵性指標（一票否決項）中還有6項未達標〔城鄉接合部（城中村）、流動商販、食品「三小」、社區與單位衛生秩序、「十亂」整治、社區與單位環境衛生〕。會議要求開展強力攻堅，確保7月底前，11項關鍵性指標得分率全部達到70%以上，8月底得分率鞏固在75%以上。
目前，全市創衛暗訪164項一般指標中尚有56項三類指標（非一票否決項）得分率低於75%，我市將採取逐項攻堅、個個擊破的有效措施，確保8月底前以上指標得分率達到並鞏固在85%以上。
集中精力整治13項重點問題 改變就在市民身邊
針對當前我市創衛存在的突出問題，城中村及城鄉接合部、大雜院、專業市場和農貿市場、背街小巷、外來人口聚集區將成為攻堅階段工作重點區域。
我市將集中時間、集中精力解決13個重點問題：公廁、旱廁問題，垃圾及垃圾容器設置和管理問題，環衛基礎設施分布不足不均不合理問題，廢品回收站問題，建築工地、待建工地、拆遷工地問題，食品「三小」問題，店外經營問題，流動商販管理問題，早夜市問題，黃土裸露問題，小招貼問題，活禽銷售問題，衛生死角問題。
我市將繼續推進「專項整治」行動，集中打好攻堅戰役，包括旱廁拆除改造、垃圾清運、污水治理、「十亂」整治、「八小行業」規範整治。
全面開展地毯式巡查，對照標準逐條整改
會議提出創衛辦要做好統籌推動、督辦促動、指導助動、宣傳發動、巡查拉動、考核牽動、問責促動工作，統籌協調全市打好全市創衛攻堅決戰。
會議要求各地區、各部門要在轄區內、行業內全面開展拉網式、地毯式大巡查工作，形成領導包保晨檢夜查、地區和行業督導巡查、第三方機構暗訪檢查的工作機制。
針對大巡查發現的問題，建立整改任務清單，迅速組織人力、物力，嚴格對標，通過系統整治、聯合執法等措施，實施大整改，逐條戰線對標施策、逐類問題對標整改。
堅持高標準、嚴要求、細管理，做到整治一批、達標一批、提升一批。各地區和各部門要全面提升整治工作標準，抓優勢、補短板，以「干成」「干好」為標尺，確保整治工作高標準、高質量。（來源:瀋陽晚報）
多地公積金政策收緊 異地購房提取難度加大
為防止提取住房公積金用於炒房投機，近日，廣東、內蒙古、廣西等省份和一些地級市相繼調整公積金提取政策，收緊了異地購房、離婚購房提取公積金等操作，但多地也都強調，支持提取公積金用於購買首套住房或二套改善型住房。
此外，由於房價普遍上漲，多地的公積金貸款上限已經明顯偏低，難以滿足購房者的資金需求。專家建議，各地應上調公積金貸款額度。
異地購房、離婚購房提取公積金受限
早在今年5月，住建部等4部委就發布了關於開展治理違規提取住房公積金工作的通知，稱一些機構和個人通過偽造證明材料、虛構住房消費行為等手段違規提取住房公積金，甚至形成騙提套取住房公積金的「黑色產業鏈」，擾亂了住房公積金管理秩序，要求從多方面規範改進公積金提取政策。
之後，多地根據上述通知，對住房公積金提取政策進行調整，而重點基本都落在了非戶籍地非繳存地購房、多次變更婚姻關係購房等行為上。
7月17日，廣東省住建廳、財政廳等部門要求，對於同一人多次變更婚姻關係購房和多人頻繁買賣同一套住房等情況，不允許其申請提取住房公積金。
對於異地購房尤其是非戶籍地非繳存地購房、非配偶或非直系親屬共同購房等申請提取住房公積金的情況，廣東省規定，各地可結合自身實際情況階段性停止實施該類型提取政策；繼續實施該類型提取政策的地方，要嚴格審核申請提取住房公積金的資格。
杭州住房公積金管理中心要求，職工在非本市及非戶籍地購房及償還住房貸款本息的，不得提取住房公積金。對同一人多次變更婚姻關係購房、多人頻繁買賣同一套住房、非配偶或非直系親屬共同購房等申請提取住房公積金的，要嚴格審核住房消費行為和證明材料的真實性。
內蒙古6月底出台規定，不再支持非繳存地及非戶籍地購房提取住房公積金，取消裝修住房、購買車庫、車位和繳納購房維修基金、契稅、辦證費提取使用公積金。
超8成公積金貸款流向首套房
事實上，多地明確，支持提取住房公積金用於購買首套住房或二套改善型住房，支持提取公積金支付房租。
廣東提出，提取政策要向首次置業、購買普通商品住房和在戶籍地或繳存地購房等情況傾斜。加大提取住房公積金支付房租政策支持力度。廣西表示，優先支持提取住房公積金支付房租，重點支持提取住房公積金在繳存地或戶籍地購買首套普通住房和二套改善型住房。
數據也表明，住房公積金貸款主要用於首套房貸款的發放。《全國住房公積金2017年年度報告》顯示，2017年全國發放住房公積金個人住房貸款9534.85億元，其中，首套房貸款占貸款總額的85.63%。
租房方面，上述報告稱，2017年，住房租賃提取金額444.76億元，同比增長22.21%；住房租賃提取人數495.52萬人，人均提取金額0.9萬元。
由於住房公積金貸款的利率相對較低，自然也成為許多購房者首選的貸款途徑。根據前述報告，公積金個人住房貸款利率比同期商業性個人住房貸款基準利率低1.65—2個百分點，2017年發放的住房公積金個人住房貸款，可為貸款職工節約利息支出1944.70億元，平均每筆貸款可節約利息支出7.63萬元。
但嚴躍進稱，由於公積金貸款辦理流程慢，可能會增加交易中的不確定性風險，導致房地產開發商對公積金貸款有一定的抵觸。
對此，住建部等7部委在北京、上海等30個城市開展的治理房地產市場亂象專項行動中就提出，打擊限制阻撓使用公積金的房地產開發企業。
個人貸款上限明顯不足
經過本輪房價調整，許多一二線城市住宅售價已經出現明顯上漲，對於需要通過住房公積金貸款買房的人來說，公積金的貸款上限已經偏低，難以滿足動輒上百萬甚至數百萬的資金需求。
在北京，使用住房公積金貸款，首套房的最高貸款額度為120萬元。以首付最低35%計算，購房者如果只使用公積金貸款，房屋總價最高不能超過184萬元。如今，在北京想買到總價款不足200萬、且滿足一個家庭居住需求的商品住宅，幾乎很難做到。
張大偉表示，現在的公積金貸款上限太低，很難滿足正常的購房需求，建議各地上調貸款額度。他說：「由於貸款額度偏低等原因，購房者想使用公積金貸款，就需要付出更高的首付，而這將很多低收入群體拒之門外。公積金貸款的低利率，反倒被有錢人享受了，這違背了公積金的互助性。」
面對上限不足，無錫市6月底就發布通知，將提高職工家庭首次使用住房公積金貸款購買自住住房的最高貸款額度，借款人及配偶均符合貸款條件的，最高貸款額度可從現在的60萬元調整為80萬元。
張大偉稱，貸款額度的上調，要把握一個度，太高容易放大風險，可以以城市的保障性住房價格作為參考，「在北京，購買一套共有產權住房大概需要200—250萬左右，那北京的公積金貸款上限就應該上調至180萬元，保證一個中低收入家庭能夠購得一套房子。」（來源:中興經緯）
百城住宅庫存連跌 三四線庫存創10年新低
隨著三、四線城市樓市交易量的提升，全國百城住宅庫存再次降低。截至6月底，全國百城住宅庫存已經連續35個月減少。
截至2018年6月底，某研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為42643萬平方米，環比減少0.2%，同比減少8.0%。觀察歷史數據，2015年以來全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，充分體現出近三年全國去庫存「戰役」取得了較好的效果。當前全國100城庫存規模相當於2012年3月份的水平，即庫存規模回落到了6年前的水平。
值得一提的是，在100個城市中，有74個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中大連、杭州和金華的同比跌幅較大，跌幅分別為56%、48%和46%。總體上說，庫存同比下跌的城市數量更多，這也帶動了百城庫存規模出現下跌。
住宅庫存的下跌，意味著消化周期的縮短，導致有些城市可能出現供小於求的樓市供需關係。
另一組數據顯示，截至2018年5月份，100個城市新建商品住宅「存銷比」，即庫存去化周期為9.8個月，這也意味著市場僅需9.8個月的時間就能消化完這些庫存，該數值與5月份持平。
智庫中心研究總監嚴躍進表示，鑒於房地產行業的特性，一般來說，庫存去化周期合理區間為12個月-16個月。由此可見，百城住宅庫存規模偏小，不足10個月就可以賣完。
具體來看，一線城市、二線城市、三、四線城市新建商品住宅存銷比分別為13.4個月、9.7個月和9.6個月，與5月份相比，一、二線城市存銷比有所反彈，而三、四線城市繼續收窄。
更重要的是，三、四線城市的存銷比下跌較為明顯。當前數值是2009年以來的月度最低值，即最近10年中，三、四線城市的去化周期達到了最低值。在存銷比小於6個月的24個城市中，17個城市為三、四線城市。
具體來看，在100個城市中，有19個城市的存銷比大於16個月，此類城市去庫存壓力依然較大；有21個城市的存銷比位於12個月-16個月之間，此類城市的去庫存周期相對適中；有60個城市的存銷比小於12個月，此類城市的去庫存周期相對偏小。
嚴躍進表示，2018年上半年，全國百城庫存水平繼續下跌，這與房屋銷售行情總體不錯有關係。庫存規模正步入到「缺貨」的階段，這也可以解釋今年上半年房價持續上漲的現象。
他進一步稱，2018年下半年，相關城市需要繼續調整供求關係，進而穩定房價。若開發商下半年穩定不移地推進補庫存戰略，包括加大拿地力度和加快開工節奏，那麼相關城市將有更多可售房源或庫存。但是客觀來說，考慮到存銷比目前依然處於歷史低位，要想反彈、回歸到均衡值或合理值水平，僅靠半年時間其實還是略有壓力的。（來源:證券日報）
5000億MLF創歷史新高 樓市能有多大利好？
都說樓市短期看金融，中期看土地，長期看人口。現在短期參照物——金融，正有點放鬆的味道。
7月23日，央媽通過MLF實現凈投放5020億，是MLF出現以來投放額度最高的一次。而近兩個月，央媽頻頻通過MLF向市場釋流動性，其中6月份累計達到了4035億，七月份到目前已經有6905億。
央行短期內投放了大量基礎貨幣，再加上市場派生出來的貨幣，最終放水量會更多。這波操作到底為何？
一個顯而易見的原因是經濟疲軟。7月份公布的上半年經濟數據，顯示各項指標都不容樂觀。居民槓桿率居高不下，消費品零售銷售增速持續走低，企業經營困難等等。
這個時候，搞大規模貨幣投放，直接釋放出來的信號就是要通過金融來穩住各項指標，而這些指標的背後則是對短期經濟指標的訴求。
調控要繼續，去槓桿要繼續，但經濟增速不能再失速。穩住GDP的意義是重大的，只有它穩住了，再通過一些列措施遏制部分領域的過熱，才能安全轉型，順利度過中等收入陷阱陷阱。
按照這個節奏繼續走的話，下半年貨幣投放還會增加，降准也還會有。
不過大家擔心的是，現在經濟不算景氣，銀行掌握了資金的流向，他們會冒著風險幫助企業渡過難關嗎？他們會不會繼續讓資金在金融樓市等領域空轉？
對於銀行來說，越是困難時期，越關注資產的安全性，比如允許企業借新還舊等，以減小債務違約風險。房地產領域是債務到期風險比較高的領域，加大貨幣投放，降低存款準備金率，允許房企海外發債解決資金短缺問題，其實這些招數一定程度上算是給房企續命了。
不過，這一波貨幣投放並不能認為是在刺激房地產。首先，外匯占款在減少。
央行通過MLF投放了巨量資金，但別忘了，通過外匯占款方式投放的貨幣量減少了不少。有了這樣一個對沖效果，實際給房地產的利好就顯得比較有限了。
其次是重點城市的房地產被圍，流動性差了很多。一二線城市，特別是一線城市表現得非常明顯。已經有越來越多的朋友反饋給我房子不好賣的信號，中介的推銷電話越來越多，換房的人要花更長的時間來找到合適的買主。還要花更長的時間來挑選適合自己的房子。而在二線城市，新房項目蓄客周期越來越長，萬人搖號的新聞也少了很多。
第三是三四線城市一些不好賣的項目，真的已經開始降價出貨了。
從2016年9.30到今年上半年，調控也表現出明顯的輪動效應，現在已經擴散至三線城市。房價尚未徹底停漲，但流動性的確已經差了很多，開發商降價出貨的現象在增加。
我們跟蹤的紹興元壟地產某項目，馬上要再開盤，最高價大概只有17500元，但上一次開盤均價超過了19000元。
降價的背後，必然是需求的疲軟，是對棚改剎車的恐懼，是搶收思維在作祟。所以，短期看金融這條規則，也得重新審視了，畢竟環境變了（居民槓桿率最為明顯，現在不是10年前了，即使再來個4萬億都不好使），這一波操作可以刺激一下股市，但要扭轉樓市太難了。（來源:樓市微觀察）
上半年房地產證券化產品發行規模創新高
上半年融資監管更加嚴格，房企融資渠道逐步收緊。某研究院24日公布的數據顯示，在傳統融資渠道收緊與房地產資產證券化政策支持下，上半年房地產ABS迎來爆髮式發展。
上半年，房地產行業去槓桿、嚴監管等調控政策持續升級，國內貸款佔比略有下降，定金及預付款等自籌資金渠道比例持續提升。
監測數據顯示，銀行貸款仍是房企主要的融資途徑。
相關負責人分析認為，「融資成本的上升，以及證監會對房企發債的募資項目和資金用途的監管，令『新債還舊債』途徑受阻」。與此同時，上半年房地產信託新增規模下降。在融資渠道全面收緊的背景下，房地產企業的融資渠道趨向多元化，企業不斷探索新的融資模式。其中，房地產ABS迎來爆髮式發展。
「在傳統融資渠道收緊與房地產資產證券化政策支持下，房地產證券化發行規模創新高。」上述負責人介紹，根據Wind統計數據，2018年1月至6月，房地產ABS產品共發行75支，總發行規模900.2億元，同比增長82.8%。
「整體來看，除資產證券化融資方式外，房企傳統的融資渠道均受到了一定影響，整體資金壓力開始逐步顯現。」上述負責人表示，隨著防控金融系統風險的逐步落實和深入，融資監管更加嚴厲，房企不同陣營融資成本加速分化。其中，大型國有房企融資優勢較大，中小房企融資成本普遍提高，其中信託融資成本較去年提高2到3個百分點。（來源:經濟參考報）
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2017瀋陽房地產服務貢獻人物
2017遼寧省房協經紀專業委員會專家
瀋陽房地產協會監事
365淘房瀋陽站 & 棟察樓市 主編 李棟
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