碧桂園的雞血、狗血和人血
作者 | 林默
1
在蕭山的「碧桂園.前宸府」工地基坑塌陷前兩周,192公里外的上海市,碧桂園紅墅林剛剛塌陷過一次。
相較於那次塌陷,兩周後路基塌陷出的那個巨大的坑裡簡直裝滿了幸運,因為上一次,發生在六層樓高。
紅墅林在建的售樓處,六層層面混凝土在澆築過程中出現了模架坍塌,站在六樓的作業人員從高空墜落,被模板及鋼管掩埋,被混凝土砸在身上,一死九傷。
接受財新採訪的建築工程行業人士說:混凝土澆築過程中出現模架坍塌,往往意味著施工過程中存在比較嚴重的不規範操作。
這家素以著急著稱的公司,著急到一切步驟被以軍事化的節奏規範——「設計當天內出圖(通宵)」,「3個月開盤,4個月資金回正,5個月資金再利用」。當然,這只是針對三四五線城市的要求。
碧桂園著急買地、著急開工、著急開盤,著急回款、然後著急再買地。
放羊、娶媳婦、生娃、娃再放羊......
開盤,是著急中的著急。
受傷的作業人員,事後接受媒體採訪說,「售樓處是32號樓,想要賣樓,就要提前建好」。
2
「太小,要大,要吸引公路上來往車輛的目光」,楊國強站在滬寧城際高鐵站旁的碧桂園項目,指示工作人員在已經建好的樓體上樹一塊廣告牌,上面要大大地寫上來自於他的那句經典台詞「碧桂園,給您一個五星級的家」。
工作人員回答他說,「已經有了」,這樣的答覆並不能令他滿意。
有沒有五星級的家不好說,但至少可以看到五星級的樣板間。
彼時樓體已部分建好,楊國強卻聽說旁邊的項目,別人家的某種戶型特別好賣,他當場做出了另一條重要指示——項目班子在兩個月內建成一個同樣戶型的樣板間。
「要快,搶佔市場」。
隔壁老王抄襲你產品這事兒,誰說只在屌絲的互聯網圈。
3
楊國強吃飯不超過10分鐘,一碗飯拌幾筷子菜就結束,他討厭為吃飯浪費時間,即使在他的繼承人已經成為內地女首富後,他的生活習慣依然可以停留在二十多年前,那個二十多歲的包工頭的狀態。
他幾乎不接受採訪,不出現在哪位大佬的朋友圈,碧桂園總部依然在他老家的北滘鎮,從公司走出去一公里,看到的就是鄉野。
碧桂園新入職的高管,書架上會被放好這兩本書。一本是沃爾瑪公司的創始人山姆·沃爾頓的自傳《富甲美國》,另一本李明博的自傳《經營未來》。
「我不知道你們有沒有認真讀過韓國前總理李明博的故事,從一無所有依靠自己,拼搏成為韓國總統,年輕時代的貧窮是人生寶貴的財富」,楊國強在碧桂園的會議上,不止一次地向員工們發問。
為什麼是李明博?在楊國強心裡,他們有著共振的命運軌跡。
楊國強今年64歲,李明博比他大13歲,倆人一樣的出身貧寒,楊國強17歲前沒穿過鞋,26歲開始當包工頭。
倆人一樣的精明強幹,一樣的人到中年,獲得了一個在時代的翻騰與暗流中下注的機會。
1992年,楊國強38歲,北滘鎮黨委書記找到他說「上面有精神,要把集體公司轉制賣給私人,你有沒有信心」。楊國強當即表態,雖然沒錢,但有信心。
這不是他的第一桶金,但他拿到了一個桶。
2007年,碧桂園在香港主板掛牌上市。
同在那一年,李明博當選韓國總統。
在楊國強大力推廣李明博的年代,他還是韓國唯一被認為可以善終的總統。只是2018年3月,李明博因受賄瀆職侵吞逃稅等18宗罪被韓國檢方批捕。
為什麼是山姆·沃爾頓?
在包工頭邏輯走到了天然瓶頸後,楊國強需要找到一套新的成功模式,來幫助他越過商業拐點,走向他要與李明博共同的命運。
他並不能按照地產行業的常規經驗超車。碧桂園沒有國企背景,不會拿到便宜的錢;除了他打在央視的國家品牌計劃,碧桂園在一線城市也談不上品牌。
在山姆·沃爾頓那裡,他看到了一條自己可以用的邏輯。沃爾瑪的成功在於大幅提高資本和勞動生產率。
這件事,他在地產行業也可以實現,只要他讓整個碧桂園都足夠著急,拿地快、樓蓋得快、錢流轉得快。
碧桂園有一串暗號模樣的管理法——
比如「789」法,要求新入市項目,開盤一周內去化率不低於70%;買地後,首期開工須銷售80%的貨量;新入市項目,開盤當月去化率要達90%。
比如早期的「567」法,要求買地之後5個月開盤銷售,6個月現金回籠,7個月達到收支平衡。
但這套內功心法後來被升級成了「4568」法,即4個月賣樓,5個月回款,6個月現金流為正,8個月再投資。
不過聽說「4568」法現在也不流行了,最新的標準是「345」法。
4
當你種下一顆麥子,秋天的時候你會收穫一串麥穗。
當你向員工打一針雞血,到了秋天可不可以長出很多很多針雞血?
碧桂園的經驗告訴你,可以的,當你把這針雞血隔著錢包打進去。
2012年8月,楊國強向員工公布了一項「成就共享計劃」,當項目可以在一年內實現資金全部回籠,且達到一定的利潤標準時,項目的負責人將會分享該項目利潤的20%。
這大概是你能在一家房企實現的最高成就了。
如果你不能明白一個叫捷報頻傳的成語,可以感受一下當時的碧桂園。據碧桂園的一位前執行董事回憶,那時一個樓盤開盤銷售少於10億元,都不好意思拿出來。
成就共享計劃執行一年後,碧桂園跨入了房企的千億俱樂部,且進入了國內地產開發商的前十位。
楊國強很開心,他追捧沃爾瑪,是因為沃爾瑪擁有獨家的內部可複製的商業模式。他認為自己也為碧桂園找到了。
只是,隔著錢包打進去的雞血,會發生某些變異,變異成狗血。
為了提升分享到獎金的概率,項目經理推動買地的動力十足。地買的好、樓賣的好,分20%的利潤;地買錯了,樓賣的不好,成本爛在公司的鍋里。
成就共享計劃實施兩年後,楊國強將其進一步升級為同心共享計劃,公司的所有新項目,員工都可以跟投的最高股權比例上限為15%。
最重要的事,公司的一眾高管與具體項目經理被要求進行強制跟投。
注射了新型雞血,腰後頂著槍,所有人被要求一起上了船。
每個項目的速度都與個體休戚相關了,隔著錢包注射的新型雞血衍生出新型狗血,為了保證速度,工程監理被換成了碧桂園的自己人er。
趙烈文曾對曾國藩說,集眾人之私,可成一人之公。
一個人的著急,終於成為眾人的內急。
如何促成高周轉,成了這家公司目標一致的核心關鍵詞。
今年4月,有媒體報道稱碧桂園總裁莫斌一周內連續簽三份內部郵件,《關於提高周轉速度、加快有質量供貨的緊急通知》、《關於提高就按各單位工作效率、促進項目高周轉的通知》、《關於項目報建高周轉的通知》。
2018年前6月,碧桂園及其附屬公司連同其合營公司和聯營公司,共實現合同銷售金額約4124.9億元,合同銷售建築面積約4389萬平方米,居業界首位,超第二名1000億元。
掀起風一樣速度的5年,卻也是房屋質量問題頻繁爆出的拐點。有熱心網友把碧桂園各地業主維權貼彙集在一起。
5
維權在繼續,但高周轉不能停。
即使在幾天前的那次發生塌陷的時候,碧桂園依然在喝雞血,是真的雞血。
7月16日,一張碧桂園誓師大會,員工集體喝雞血的照片在微博上傳開。
後來碧桂園回應稱,杯子里的雞血是假的,只是擺拍而已,且已經批評了該項目。
有時候你也不明白,一個打雞血的人,是用什麼立場批評喝雞血的人?
況且,如果不是因為項目里流了人血,誰會覺得喝下去的雞血、漏出來的狗血有什麼錯呢?
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