摘要：任志強：明年可能有錢都買不到房了！未來房價看地產股即可？

任志強再放豪言，想要上車的抓緊了。因為明年，你可能有錢也買不到房了！

注意，我說的不是搖號的問題。而是,就算你想搖號，開發商可能也蓋不出那麼多房子供你搖了。

7月23日，博鰲·21世紀房地產論壇第18屆年會在海南三亞舉行。

原華遠地產董事長任志強在現場做了一個主題演講時放出的豪語。

老實說，任志強的言論再次讓人方得一批！莫非房地產調控，資金鏈緊張都是假象？還在觀望的買房人群，積攢的碎銀兩都搖不到號了？

"房地產市場不會崩盤"！

任志強的演講時間不長，信息量卻很豐富。他的具體邏輯有幾點：

1.中國城市化率還比較低，房地產市場的巨大發展前景不可忽略。

一些發達國家，城市化率基本上達到了80%以上，美國已經超過了90%。一些欠發達地區的城市化率平均也在45%以上。

而中國的戶籍人口城市化率則只有44%。所以在未來的20年左右的時間裡，中國的城鎮化仍是一個高速發展的過程。

2.新開工的量跟不上銷售量，明年可能出現供給嚴重不足。

城市化的重要一環就是蓋房子。去年，全國商品房銷售面積接近17億平方米。即使市場出現持續下滑，從17億平方米降到16、15，乃至14億平方米，仍是一個龐大的市場。

而如果按3年計算，一年10多億平方米的銷售面積，需要幾十億平方米的開工才能滿足。

以上邏輯倒是夠硬，但考慮到任總是房地產堅定的多頭派，一家之言姑且做個參考。我們還需更更多專業、理性的分析一下房地產市場，

房企業績火爆與股價低迷呈現冰火兩重天

近段時間以來，房地產市場真的有點讓人摸不著頭腦。從宏觀層面看，調控沒有放鬆的跡象。可房企們上半年的銷售業績卻亮瞎眼。

今年上半年，不少上市房企的銷售業績顯著增長，相關機構數據顯示，138家房企合計銷售額49743億元，平均銷售額361億元，同比增長25.6%。

良好的業績一般會對上市公司產生積極影響，也會對公司股價產生一定利好刺激。不過，這樣的正相關並沒有在2018年房地產業上市公司身上發生。

相反，在資本市場上，市場對房地產悲觀了大半年，房地產板塊呈現一路下跌趨勢，並不斷創新低，房地產指數跌幅為22.73%，地產股市值蒸發萬億元，超20隻個股跌破凈資產。房企業績火爆與股價低迷呈現出冰火兩重天的局面。

房地產與房地產股背離的深層原因

從2011年起的8年數據中發現，過去A股房地產行業指數與全國70城住宅房價指數環比增速趨勢較為一致，而且，在出現拐點時，股價表現更為突出。

再以美國數據為例：美國房地產股（以知名地產商帕爾迪Pulte Group和萊納Lennar為例）和美國房價之間趨勢也比較一致。

神奇的是，無論從歷史數據還是美國案例來看，都看不到房價與股價的背離狀況，那今年是怎麼了？

1.2017年以來，多地相繼出台調控政策，導致開發商不願意開盤，新建住宅價格指數或有所失真。

2.長期的賺錢效應導致購房者預期過於樂觀。相比之下，股市的賺錢效應遠不如房產。

3.投資者更加註重對宏觀經濟走勢、政策導向及上市公司基本面等來做出投資決策。

股價和房價，誰更能彰顯房地產未來趨勢？

從宏觀層面角度來看：如果說市場的逐步降溫對於房企的影響是緩慢呈現的，那麼資金的收緊則是房企眼下的困局。今年平均融資成本至少增加2%，土地拍賣市場明顯冷清許多。

根據機構報告：包含公司債、企業債、中期票據及定向工具的地產產業債務，2018年下半年開始為到期高峰，接下來兩年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。

從投資分析角度來看：仔細觀察中美兩國房價與股價的歷史走勢圖，發現當兩者階段性背離時，後續房價向股價靠攏的概率較大。

似乎說明，股價才是反映未來房地產的預期。理論上講，這也符合股市是未來經濟的晴雨表這一說法。而房地產交易的成本和難度顯然遠高於股票，因此其價格反應可能有所滯後。

美國新建住房中位價同比數據與美國地產股股價相比，兩者走勢大體一致，但兩者大致要滯後3個月。

A股股價的領先期則更長，大約領先房價6個月左右，但相關性則相對弱一點。所以.......

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