冒險家的樂園，看民國的人的是如何炒房

原標題：冒險家的樂園，看民國的人的是如何炒房

上海灘一向被稱為「冒險家的樂園」，不管是房產、黃金抑或股票，能讓人一夜暴富，也能使人一朝破產。其中不乏當時國內的一些土豪，還有在歐美生意失意的商人和眾多投機者。這些都造就了上海的畸形繁榮。

如1910年「橡皮股票風潮」中，開錢莊的洞庭東山嚴氏家族全軍覆沒，而三十年代後，隨著世界經濟危機的逐步波及加上地區安全形勢的惡化，原先的房產大戶們也同樣陷入了重重危機。

以銀行家談荔孫為例，其所辦大陸銀行在一、二十年代一直做得風生水起，但三十年代後連續遭受重挫，而最開始，談荔孫的決策還算穩健，其房地產投資集中在南京路以北及虹口一帶，如為人所熟知的山陰路大陸新村（魯迅等文化名人曾居住地）及四川路德鄰公寓等，均為大陸銀行投資。

1930年後，為了給大陸銀行的巨額資金尋找出路，談荔孫看中了位於山東路、山西路、九江路、北臨南京路的一塊地皮（哈同所有），並在此基礎上興建了一棟八層大樓（即大陸商場）。

然而，因為1931年淞滬戰爭及世界經濟危機的波及，建成後的大陸商場承租乏人、虧損嚴重，最後不得不低價售與哈同洋行。大陸銀行的這項投資，不僅白送了一座大樓，而且還貼出現款30萬元，總損失在百萬元之巨。

從歷史上看，金融與房產往往是一條繩上的蚱蜢，其間共榮共衰，兩者緊密相連。1935年，在美國「白銀法案」的影響下，上海爆發金融風潮，大量華資銀行、錢莊倒閉，繼續營業的銀行也大多收緊銀根、停滯抵押，很多地產商因資金中斷而未能撐過這個冬天。

據說，當年年關結賬時，上海八個房地產大亨相繼離滬避債，人稱「八仙過海」。等到1937年「八·一三」戰事一開，上海房地產市場就再也沒有喘息恢復的機會了。

按說，戰爭對上海來說一向不是壞事，如開埠之初，戰爭曾促進了租界內房地產業的快速發展，但這種情況在日本侵華後就大不一樣了。最初，由於難民不斷湧入租界，租界內房產市場一度畸形繁榮。但隨著戰爭的一步步深入，很多英美房地產商在日方的敵意下而紛紛退出上海，而本土的房地產商在日偽政權的干擾下也都紛紛偃旗息鼓，改而從事投機炒作而非建設。

如學者王季深在1943年專著《上海之房地產業》中寫的：「現階段的房地產投資對於社會各業的貢獻少、危害多，一言以蔽之：投機的惡果。……時隔數月，同一房地產已經數易其主，如此互相做踢皮球式的買賣，其價安得不愈踢愈高？……房地產業投機的最大惡果：間接刺激價格，陷民生於水深火熱之境！」

抗戰勝利後，房地產成了國民黨「劫收」的重點對象，而在之後不斷加速的惡性通貨膨脹中，上海房地產業最終日薄西山，在劫難逃。

回過頭看，近代上海的房地產業幾乎可以說是白紙起家，而在這短短一百年間，昔日的水鄉蘆葦之地迅速發展成為「遠東第一大城市」，人口由十幾萬躍升至五百萬，房地產價格除特殊時期外一直持續上漲，這無疑是中國城市史、房產史上從未有過的案例。究其原因，則不外有三：

一是上海的地理區位優勢使之成為近代中國的貿易、金融、實業乃至文化中心，這是其他城市所不能比擬的；

二是戰爭推動人口、資金一步步向上海聚集，在各行各業的帶動下，外國及外地居民大批遷入，人口的不斷增多導致房地產供求關係持續緊張，房租、房價、地價也隨之上漲不止；

三是租界當局收入主要依賴房捐地稅，而房捐地稅的不斷增加又推動了租界內的公共基礎建設，由此形成了與房地產業的良性互動。在此情況下，房地產商的積極投資，房地產業經營模式也靈活多變，由此造就了上海這樣一個非同一般的發展樣本。

當然，繁榮的背後同樣不乏隱憂，如租界當局對房捐地稅的過度依賴導致房地產業的盲目擴張，各階層收入的嚴重分化導致住宅格局的畸形化，再有就是過度的投機與炒作嚴重危害了房地產業的長期健康發展。

正如開埠之初美國商人史密斯對英國領事阿禮國說的：「我希望在二、三年里就能發一筆橫財，從此走開。以後上海不論化為灰燼或沉入海底，都與我何干！……我們只為發財，愈快愈多愈好，一切方法和手段，都是為著這個。」

是的，史密斯說到做到，他發財以後，很快就離開了上海。

如是，史密斯的所言所行，何嘗不折射了上海百年房地產業的一個心態與亂象！

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