酒店投資熱，靠譜項目怎麼選？

對於大多數人而言，直接參与酒店的投資運營需要付出大量的時間與精力，或許未必是一個好的選擇。相比之下，通過投資平台進行投資為人們提供了一個新的方式——通過輕量投資加入酒店項目，獲得相對穩妥、有參與感的回報。

然而，酒店項目的投資周期少則一兩年，多則五六年，甚至更長。一旦選擇了酒店項目，便意味著後續的投資收益都與項目本身息息相關。如此一來，尋找合適的酒店項目便成了投資前必備的功課。

如何在眾多項目中尋找合適的酒店？在獲得預期收益的同時，如何規避投資可能帶來的風險？今天，藍莓醬就來與大家分享關於選擇酒店投資項目的一些思考。

· 酒店基本概況

·酒店品牌及運營管理

·項目投資收益

·退出機制及風險提示

酒店基本概況

1. 酒店類型

一般而言，酒店可分為高端酒店、中端酒店與低端經濟型酒店等類型。酒店定位不同，對應的客群及其消費能力也不相同。在新中產崛起、消費升級背景下，消費者對酒店的要求越來越高，中端酒店、精品酒店相對而言或許擁有更多機會。

圖：萬楓酒店 · 杭州新天地店 | 預期最高收益率13.00%/年

據中國飯店協會《2018中國連鎖酒店發展與投資報告》數據，過去一年我國中端酒店客房數同比增長31.42%，增長勢頭良好，而我國目前中端酒店佔比尚不足30%，仍具有一定的上升空間。相比之下，經濟型酒店客房數同比增長僅9.95%，在消費者個性化需求日益增加環境下，面臨著更多的挑戰。

2. 酒店地理位置

酒店地理位置與客流量、入住率等密切相關，是投資酒店的重要考量。

對於城市酒店而言，主要面對的客群為商旅人士、城市休閑旅遊人群等。在城市選擇上，具備堅實的產業基礎、同時適合都市休閑旅遊的城市，綜合而言更具備優勢。不同城市的物業成本、運營成本與人力成本更直接影響酒店的投資回報率。

圖：美豪麗致酒店上海嘉定路店 | 預期最高收益率20.00%/年

相比城市酒店，景區酒店、度假酒店主要面向休閑度假遊客，受景區及周邊配套影響更深，客群相對更為單一。投資者需要考量景區本身是否具備足夠的吸引力、是否受明顯的淡旺季影響等因素，而能夠結合景區本身特色與文化則是酒店項目的又一加分項。

此外，地理位置的考察上，不僅需要調研酒店的周邊環境與配套，如是否臨近交通樞紐、商業區、特色街區、景點等，還需要結合城市發展規劃，同時避免臨近工廠等可能影響酒店運營的地段。

3. 酒店規模及設施

如何判斷一個具體的酒店項目是否值得投資，除了考慮酒店的地理位置外，酒店項目本身的質量也很重要。

在這一方面，投資人需要關注酒店項目的規模、面積、房間數、間夜價格、酒店內部硬體設施與裝修風格、酒店是全新建設項目還是對傳統酒店的改造升級等等。

北京三元橋全季酒店項目概況

· 建築面積：7000m2

· 空間規劃：一、二層為商業部分出租；三層客房面積2441m2。客房共90間；四層為酒店餐廳與休閑吧。

· 客房面積：15m2

· 客房單價：580元/間夜

酒店品牌及運營管理

1. 酒店品牌及運營管理

目前，除了各具特色的民宿、客棧，越來越多的傳統酒店也加入了投資平台，發起投資項目。相比獨立運營的酒店，連鎖酒店在品牌、會員體系、管理經營上具備一定的優勢。

圖：基加利喜來登酒店 | 2018年6月月度分紅年化收益12.00%

參與酒店投資所需周期不短。在酒店品牌的選擇上，不僅需要考慮酒店現有的規模、設計風格、定位客群、服務水平等方面的差異，還需要綜合考慮品牌後續戰略及發展。

以亞朵為例，打造IP酒店項目、竹居圖書館、亞朵生活館等等，都是品牌戰略的一部分。

圖：亞朵竹居圖書館

2. 項目發起人及團隊背景

投資人將自己的錢放入「酒店」這個籃子，但並不直接參与酒店管理或運營，固然希望依賴於專業團隊運營，以獲得更好的收益。如此一來，項目發起人及其團隊的背景就成為了選擇酒店項目時的重要考量。

通常各平台方都將對項目方團隊進行簡單介紹。開放投資的項目往往多為新建設酒店，如果項目方曾發起過類似項目，既往的運營、收益數據則是更好的說明。

此外，平台方作為中間角色，通常會建立項目討論群、組織線下路演等，這些都是不可錯過的深入了解項目的機會，能夠獲得更詳細的項目信息，以便投資人對項目及其收益回報進行進一步判斷。

項目投資收益

投資人既然選擇了投資酒店，能夠獲得怎樣的收益自然是關心的重點。除了著眼於真金白銀的收益分紅，一些項目還能夠為投資人帶來「錦上添花」的消費權益。

1. 收益分紅

對於籌集模式為股權、收益權的項目而言，預期投資收益率是這一部分最顯而易見需要考量的指標。另外，投資人還需要注意具體的分紅時間間隔、若收益不足股東是否補足收益、根據入住情況是否有額外分紅等信息。

三亞海航悅逸度假酒店收益分紅方案

· 籌集模式：項目收益權

· 5萬元方案：投資人每滿半年進行一次分紅；若任一分配收益日的現金分紅收益率不足7.5%/年，由項目公司及擔保人同時補足至7.5%/年；預測最高可獲得7.5%/年。

· 10萬元方案：投資人每滿半年進行一次分紅；若任一分配收益日的現金分紅收益率不足8%/年，由項目公司及擔保人同時補足至8%/年；預測最高可獲得8%/年。

· 20萬元方案：投資人每滿半年進行一次分紅；若任一分配收益日的現金分紅收益率不足8%/年，由項目公司及擔保人同時補足至8%/年；預測最高可獲得8%/年。

· 50萬元方案：投資人每滿半年進行一次分紅；若任一分配收益日的現金分紅收益率不足8.5%/年，由項目公司及擔保人同時補足至8.5%/年；預測最高可獲得8.5%/年。

如果項目方曾發起過投資項目，已開始分紅的過往項目數據不失為一種投資前的參考。

例如，曾多次發起投資項目的瓦當瓦舍，其成都瓦當瓦舍旅行酒店、成都瓦當瓦舍春熙店，2018年4月季度分紅年化收益分別為15.39%與10.00%。

圖：成都瓦當瓦舍春熙店 | 2018年4月季度分紅年化收益10.00%

2. 消費權益

投資酒店後，項目方為投資人回饋的消費權益通常為房券、酒店消費金、會員卡權益等，一般可在項目酒店使用，或通用於其旗下酒店品牌。而希爾頓、六善等國際酒店品牌發起的項目，相較之下可以說給予了投資人更為豐厚的回報。

貴陽漢唐希爾頓花園酒店消費權益方案

· 4萬元方案：每投資一份4萬元，投資期限內每年可獲得2張房券（僅限花園大床房/花園雙床房）；

· 15萬元方案：每投資一份15萬元，投資期限內每年可獲得8張房券（5張花園大床房/花園雙床房券、2張花園豪華大床房房券、1張花園豪華套房房券）和500元餐飲消費金；

· 50萬元方案：每投資一份50萬元，投資期限內每年可獲得27張房券（14張花園大床房/花園雙床房券、6張花園豪華大床房房券、7張花園豪華套房房券）和2000元餐飲消費金。

退出機制及風險提示

投資必定伴隨著風險。投資人需要在投資前就知悉項目退出機制及相關風險，關注退出方式及退出條件等。

1. 退出機制與擔保機制

籌集模式為股權、收益權的項目通常都需要經過幾年的時間，資金難以快進快出。設立合理的退出機制十分必要。目前採用的退出機制多為大股東回購、整體轉讓等。

不同項目投資期限不同，退出條件、退出節點、窗口期也不同，投資前需要特別注意。若退出方式為回購，需要關注是否約定具體回購的價格；若退出方式為轉讓，還需關注轉讓是否需要自行尋找受讓方、轉讓時平台是否提供協助等。

除退出機制外，擔保機制同樣是風控措施的一部分。一般情況下項目方多採用股權質押、抵押物等方式進行擔保。項目擔保具有更高的質押比、高保值的抵押物，相對而言更為穩妥。

菲林酒店· 西安鐘樓店退出機制及風控措施

· 投資期限：4年

· 退出機制：自收益起始日，投資期限屆滿3年之日前的30天為回購窗口期；投資期限屆滿之日起3個工作日內，股東以初始投資額的100%價格回購投資人全部股權收益權。

· 財務監控：財務數據定期披露、財務報告查閱。

· 擔保機制：股東將其持有的項目公司股權質押給平台方作為履約還款保證，其中質押比例為投資金額對應項目公司股權的二倍以上；應收帳款質押；擔保人承擔連帶責任保證。

2. 風險提示

在投資前，投資人就需要明確可能面臨的投資風險。對於酒店項目而言，風險主要來自於市場、經營環境改變等因素，進而導致酒店盈利能力的下滑。

由於投資人並非直接參与酒店項目的運營與管理，無法作出相關決策，必須依賴於酒店項目方，項目方的各項決策都可能對投資收益造成影響。在酒店建設與運營過程中，可能面臨項目方融資能力不足、整體項目成本超支、運營管理不當等風險。

除此之外，平台方既是連接項目方與投資人的「橋樑」，也承擔了前期項目篩選與風控把關的「看門人」角色。投資前，投資人需要充分了解平台方的規則與平颱風控機制等，同時結合自身風險承擔能力，再選擇合適的投資項目與方案。投資後，投資人依然需要保持與項目方的定期溝通，充分了解資金管理與酒店運營的情況。

以上項目均在「多彩投」進行投資

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