石家莊東南片區樓市調研：剛需天堂，眾美睡城
來源丨實地調研、國大地產
作者丨一名石家莊房產中介
石家莊東南片區概況、小區詳解、實景照片、學區分析、最近成交價
前言
這篇文章用時半個月，照片來源於我個人實地拍攝，數據來源於石家莊市場份額最大的國大房源系統。
關於這篇文章中的小區成交單價，我是用國大系統中該小區2018年的成交數據算出。但只能做參考作用，優質房源單價肯定比這個數據要高，劣質房源肯定要低，希望讀者能明白這個道理。（區位、樓層、稅費、戶型、裝修等因素，對二手房實際成交價均有影響，後期我會寫文章做詳細對比）
石家莊房價，下半年也無多大波動，有要在東南片區買房的讀者，可以放心閱讀，此文保質期最少半年，文中總價預算與實際成交價必定相差不多。
東南片區概況
一、基本信息
石家莊東南片區，官方劃定範圍為：北至南二環、西至裕翔街、南至南三環、東至京珠高速公路，總面積約19.4平方公里（規劃圖下文有）。民間狹義上劃定的範圍為：北至南二環，西至裕翔街，東南至裕華區邊界，包括南焦、趙卜口、宋村、賈村以及方村等5個城中村，目前已經有房本、可供上市交易的小區共計20多個。（如下圖所示）。
▲東南片區二手房房源分布
二、眾美相關
講東南片區，逃不過的一個話題，就是眾美集團的崛起。
2004年，眾美拿下鳳凰城地塊，次年與石家莊供電公司合作開發建設「眾美·鳳凰城」項目。2007年，眾美鳳凰城交房入住，此後，眾美與石家莊本地眾多黨政機關、事業單位建立合作關係，十年間在石家莊開發建設了數十個項目，多位於東南片區，正定新區也有若干。
東南片區發展建設至今，離不開深耕此地的眾美集團，但讀者更應明白，眾美的發展壯大根植於石家莊本地利益集團。整個東南片區大大小小的樓盤，拿地與銷售的過程中，都可以隱約見到本地黨政機關事業單位的身影。（包括但不僅限於：河北電視台、石家莊外國語學校、河北體育學院、石家莊市新聞出版局、裕華區政府、河北師範大學、河北科技大學等。講個題外話，前幾年，外地開發商進不了石家莊，是有原因的。）
三、片區詳解
現在時間是2018年七月底，東南片區城市面貌類似城鄉結合部，更全面清晰的描述如下：
路網建設落後、總體規劃已出、缺乏城建配套、人文素質亟待提高、未來發展不可限量，以下詳細展開。
1、路網建設落後：南二環、裕翔街、建華路、建華大街、談固大街，是《東南片區整體規劃》中提到的五條主幹道。其中，南二環、裕翔街只能算是邊界線路。東南片區地域內部，建華大街是建設完成度最高的交通要道，建華路和談固大街南延線目前只存在於圖紙上。——這是一個目前無明確城市主幹道支撐的城市邊緣地區。
現在東南片區整體交通條件很差，缺少多車道的現代化主幹道，建華大街以東——南北向主幹道只有一條年久失修的雙向兩車道翟營大街，而且算是半條斷頭路。宋村、方村地塊出行極其不便，賈村融創中心地塊交通尚可。
再加上日常堵車、違章停車、佔道經營等，直接導致現在東南片區路況極差、出行不便。
▲翟營大街至此截斷
2、總體規劃已出：2016年中旬，石家莊城鄉規劃局公布了《東南片區整體規劃》，科學合理的規划了東南片區的未來發展方向——雙核引領、多點呼應、雙廊共生、五軸串聯、多區並耀。相比於二環外其他專項規劃都沒有的片區，這是一個極大的優勢。
▲東南片區土地利用規劃圖
3、缺乏城建配套：目前，東南片區沒有一個公園，也沒有大型公立醫院，更沒有非常有口碑的好小學和初中。城建配套和二環內根本不能比，所以東南片區的業主普遍都有比較強的置換需求。
▲綠都路景：道路狹窄、宋村正在拆遷
4、人文素質亟待提高：東南片區的崛起，是近十年內的事。所以這個片區缺乏底蘊，主要居住人群以原先的五個城中村居民為主。東南片區的樓盤，除了幾個大學團購的小區外，業主素質普遍不太高，隨之帶來的就是小區物業管理混亂、城市面貌髒亂差等問題。（這句話不存在歧視，只是在陳述事實）
東南片區缺乏優質教育資源，小學校中，現代城小學、建華東路小學、陽光小學、綠都小學、裕東小學分校 的生源質量還可以，但目前實際教學水平還不如二環內的二流小學；剩下的安苑小學、二機場小學、方村小學、宋村小學，屬於末流渣小。初中學區，目前都劃歸49中，算是石家莊比較有名的一家中學，因為經常打架鬥毆、偶爾死個人。
眾美小區都有固定劃片小學，以現代城和建華東路小學為主。安苑、方興、恆大雅苑、東方海天陽光園等，都有專屬小學。剩下的小區，風尚水郡、梧桐花園、南嶺、駿景等，都得接受調劑或者自家掏錢找渠道上學，說難聽點就是沒學區。
另外，東南智匯城位於建華大街以西的南焦村地塊，融創中心位於建華大街和倉盛路交界處的賈村地塊，這兩個超級大盤都與石家莊外國語學校（也就是43中）有合作，會建設若干所43中分校，將來有可能會接納東南片區其他小區的生源。
5、未來發展不可限量：除正定新區外，東南片區是目前石家莊二環外政府和社會關注度最高的地塊，十個城中村改造工程都在進行或已完成，沉澱下大量資金和年輕人口，裕華區為其腹地，萬達、懷特、西美三大商圈的工作人群大部分出自東南片區。此外，東南片區下連欒城工業製造區，東接高開區，類似燕郊之於北京，是一個強調居住屬性的「睡城」，假以時日，必定大放光彩。
四、總結
總之，目前石家莊東南片區並不是一個現代化程度很高的新城區，高層住宅、狹窄鄉道、荒廢農田、爛尾樓盤等共處一地，城市面貌和城鄉結合部相差無幾，但這裡未來發展空間極大，政府對此地域規劃定位為：景區新城，強調居住屬性，未來會加強路網和景觀建設，解決石家莊東南方位人群的居住需求。另外，大房企相繼入駐此地域，會極大改善城市面貌。現在有房本的二手房住宅小區房齡基本都不大，適合剛需和首改人群買房置業。
小區詳解
以下是20餘個小區詳解，僅限已下房本的樓盤，初中學區統一默認49中
1
眾美鳳凰綠都·恆大雅苑
▲眾美·鳳凰綠都衛星地圖
▲恆大雅苑衛星地圖
推薦指數：★★★☆
眾美·鳳凰綠都
地址：東二環與南二環交叉口以南
主力戶型：92平兩室、110平132平三室
物業水平：中上
平均房價：14755.8元/平
眾美綠都分三個地塊，西南角的二號地品質最高，其次是一號地和三號地。目前一號地已下房本，三號地有部分房源有房本，二號地還沒有下本。綠都的房子整體還是很不錯的，外立面和保利樓盤很相似，類ArtDeco風格。
交通出行方面，綠都緊鄰東南二環與正在拆遷的宋村，無論是開車出行，還是騎車公交，都很不方便，規劃中的談固大街南延線若能落實，將是極大利好。（可惜，起碼五年後吧）
園林景觀方面，擁有人工湖和下沉式庭院的二號地最為出眾，其次是草坪寬敞的一號地，三號地綠化面積最小。
物業管理方面，可以看出眾美物業的底子是不錯的，小區地面整潔、景觀維護到位、壞處修整及時，但部分業主素質堪憂，除此之外，並無黑點。
戶型預算方面，綠都兩室戶型並不出色，中門全陽，客廳是半陽台設計，現在基本都有雙稅，最低總價135左右，但稅費很高。110、132平的三室戶型也很一般，有一種140的三室戶型很實用，可惜幾乎沒有房源在售，而且單價肯定是最高的。
下面是綠都的實景圖，包括路景、外立面、俯瞰圖、單元門、內景等，接下來的其他小區實景圖也是如此，不再做圖片注釋，敬請諒解（圖片太多，工作量大，不想熬到天亮）。
▲眾美鳳凰綠都·路景
▲綠都一號地·內景
▲綠都2號地·內景
▲綠都2號地·水系
▲綠都2號地·俯瞰
▲綠都2號地·俯瞰
▲綠都2號地·內景
▲綠都2號地·單元門
▲綠都3號地·內景
▲綠都3號地·俯瞰
恆大雅苑
地址：方郄路178號
主力戶型：恆大戶型很雜很亂，不做推薦
物業水平：中上
平均房價：15327.3元/平
恆大雅苑區位條件很差，但有多條公交線路直達市區，屬於非常典型的郊區剛需大盤。共分為三期開發建設，一期品質最好，二三期不如一期南院。恆大品質還是有保證的，但由於周邊過於荒蕪，商業娛樂全靠社區配套，業主基本都是周邊村落以及裕華區前幾年的剛需群體，不太推薦這個樓盤。
交通出行方面，公交出行便利，自駕不友好，和綠都一樣，規劃中的談固大街南延線若能落實，將是極大利好。（可惜，起碼五年後吧）
園林景觀方面，一期地塊最為優秀，有恆大特色的人工湖。
物業管理方面，恆大金碧物業，口碑一流，只是部分業主素質不太高。
戶型預算方面，目前雅苑的房價已經在透支談固大街南延線的利好，而且雅苑在售房源數量極多，可以看出當地業主普遍擁有極強的置換慾望。無硬傷兩室戶型，最低總價140萬左右；96平小三室，最低預算160萬左右。
以下為雅苑實景圖，去雅苑的路讓我回想起邯鄲老家的農村。
▲恆大雅苑·路景
▲恆大雅苑·底商街鋪
2
眾美一期二期·鳳凰台·陽光園
▲該地塊衛星地圖
推薦指數：★★★★★
眾美·鳳凰城
地址：翟營大街與南二環交叉口南行200米路西
主力戶型：兩室87/103平，三室四室185平
物業水平：中上
平均房價：17513.4元/平（實際偏高）
眾美鳳凰城是眾美集團的開山之作，無論是區位、景觀、物業，還是戶型、業主素質，都是東南片區內第一流的，除了房齡偏高外，幾無缺點。小區靠近南二環和翟營大街，出行方便，而且也方便小孩進二環內上學。樓層也都不高，容積率不大，業主無須像三十多層的高層住宅一樣等過長時間的電梯。但是，鳳凰城出房率很低，業主置換需求不大，房價很堅挺。
交通出行方面，十分便利。
園林景觀方面，有下沉庭院，水系、園林、親子設施等，應有盡有。
物業管理方面，衡美物業，管理水平中上等，小區內安靜整潔，業主素質高。
戶型預算方面，目前鳳凰城在售房源不多，沒有貼近市場價的房源，現在市場行情不好，業主普遍持房觀望。87平的小兩室很少，103平戶型居多，總價預算160~180萬。三四室戶型也很實用，總價預算260~350萬。
以下為鳳凰城實景圖。
眾美·玉蘭苑·鳳凰台·趙卜口新村
推薦指數：★★★★
地址：建華南大街與南二環交口南行300米兩側
主力戶型：60平一室、85~100平兩室、97~148三室、
物業水平：中等
平均房價：玉蘭苑16539.6元/平、鳳凰台16897.2元/平、趙卜口新村13646.6元/平
建華南大街過了南二環，除了梧桐花園和風尚水郡外，兩側基本都是眾美的樓盤。東側是玉蘭苑和趙卜口新村，西側是由梧桐苑紫薇苑組成的眾美鳳凰台。鳳凰台的品質最好，其次是玉蘭苑，趙卜口新村只有兩種戶型，60平和90平，商品房性質的回遷小區。
交通出行方面，建華大街寬闊暢通，公交線路眾多，可以直達萬達和懷特，十分便利
園林景觀方面，鳳凰台小而精，玉蘭苑稍遜但規模更大，趙卜口新村屬於回遷小區，各方面都很一般。
物業管理方面，中等，因為靠近建華大街以及定位的原因，租戶較多，部分業主素質不太高。
戶型預算方面，玉蘭苑、鳳凰台都有60平左右的一室房源，數量不多，總價預算110萬左右；玉蘭苑鳳凰台的兩室戶型客廳基本沒有陽台，總價預算150萬起步，下半年大多數房本要滿兩年了；三室預算總價180~250萬，四室不推薦購買。趙卜口新村只有兩種戶型，60平一室/90平兩室，總價預算90~110萬，偏門兩室稍貴。
以下為玉蘭苑、鳳凰台、趙卜口新村實景圖
▲趙卜口新村·遠景
▲眾美玉蘭苑·外景
▲眾美紫薇苑·單元門
▲眾美紫薇苑·內景
▲眾美紫薇苑·俯瞰
▲眾美鳳凰台·外立面
東方陽光園·海天陽光園
推薦指數：★★★★☆
地址：翟營大街與南二環交口南行300米路西
主力戶型：80~104平兩室、106~142平三室
物業水平：中等
平均房價：東方陽光園16569.9元/平、海天陽光園15241.6元/平
沿著翟營大街出了南二環，眾美鳳凰城南側，由一大片七樓到頂的無電梯多層住宅組成的小區，就是東方陽光園，海天陽光園則在東方陽光園南面。除了海天陽光園還有五棟15層的電梯小高層以外，兩個小區戶型、房齡、學區等，都很相似。小區內都有幼兒園，物業管理中等，小學都上陽光小學，出行便利，容積率低，居住體驗很好。喜歡住多層住宅的購房人群，可以選擇在這兩個小區買房置業。
交通出行方面，緊鄰南二環、翟營大街，公交線路眾多，出行便利（只是翟營大街經常堵）
園林景觀方面，傳統多層住宅組成的小區，房前屋後種排樹就是最大的綠化
物業管理方面，中等
戶型預算方面，七八十平的兩室戶型實用性差，總價預算110~140萬；91~104兩室戶型極好，通廳通卧，低樓層總價預算155起步；三室戶型106~142，總價預算160~240萬。無電梯多層小區的房價，受樓層影響很大，頂層往往極其廉價，低樓層好戶型往往單價最高。
以下為東方陽光園和海天陽光園實景圖
▲海天陽光園·實景
▲東方陽光園·實景
3
麗日青城·風尚水郡·梧桐花園
▲該地塊衛星地圖
麗日青城·風尚水郡·梧桐花園
推薦指數：★★★★
地址：建華大街與方興路交口東西兩側（麗日青城在翟營大街與南二環交口南行1000米路西）
主力戶型：88~104平兩室、116~145平三室
物業水平：中上（麗日青城物業差）
平均房價：麗日青城14047.6元/平、風尚水郡16236.6元/平、梧桐花園17446.8元/平
風尚水郡和梧桐花園是兩個品質較高的高層社區，物業、景觀、交通、戶型等各方面都不錯，比眾美鳳凰台要強。麗日青城品質和物業很差，戶型尚可。這三個小區都沒有劃片學區，需要接受調劑或者業主自己找渠道給孩子上學。
交通出行方面，出行便利（只是翟營大街經常堵）
園林景觀方面，風尚水郡和梧桐花園園林景觀不錯，麗日青城基本無綠化
物業管理方面，麗日青城最次，其他兩個小區物業管理良好，乾淨整潔無異味
戶型預算方面，兩室戶型88~104平，總價預算150萬起步，風尚水郡有大通陽台的兩室戶型，麗日青城有通廳通卧的大兩室戶型；三室戶型116~145平，總價預算190~300萬，最好的戶型是梧桐花園139平的三室。
以下為這三個小區的實景圖
▲風尚水郡·實景
▲麗日青城·實景
▲梧桐花園·實景
4
南嶺小區·駿景家園
▲該地塊衛星地圖
南嶺小區·駿景家園
推薦指數：★★★★
地址：裕翔街與倉盛路交口南行500米路東
主力戶型：63~117平兩室、85~144平三室
物業水平：中上
平均房價：南嶺小區（多層）14912.2元/平、南嶺小區（高層）12599.1元/平、駿景家園（指導價）17000元/平
南嶺小區和駿景家園在裕華區最偏遠的地段，但交通條件並不差，沿著裕翔街可以直上南二環或南三環，並且緊鄰融創中心，賈村地塊有發展潛力。南嶺屬於傳統遠郊剛需類小區，經濟適用房，有1%的土地出讓金，多層房源價格大於高層房源，最好的兩室戶型，市場價在110~120萬之間。
駿景家園是糧食所自己開發的住宅項目，戶型偏大，物業好，業主素質高，是一個令人眼前一亮的小區。房源很少，報價很高，國大系統上缺乏今年的成交數據，基本和東側的融創中心高層房價標齊。
以下為兩個小區的實景圖
▲南嶺小區·實景
▲南嶺小區對面就是融創中心的售樓部
▲駿景家園·實景
5
萬福家園·晶彩
▲該地塊衛星地圖
萬福家園·晶彩
推薦指數：★★
地址：方村村北
主力戶型：兩室70~116平，三室133/136平
物業水平：中下
平均房價：萬福家園13434.3元/平、晶彩13163.4/平
萬福家園是一個由多層住宅樓組成的傳統老小區，市政建設公司開發，有土地出讓金。晶彩由兩棟27層的高層組成，二號樓兩梯四戶，一號樓兩梯六戶，剛需小區，有很多一室房源。
這兩個小區自駕出行方便，位於融創中心東側，方村村內。雖然品質都很一般，但房價並不太低，一室兩室總價預算100~125萬，三室總價預算119~170萬。
以下是晶彩和萬福家園的實景圖
▲萬福家園
▲晶彩
6
眾美廊橋四季·佳琳陽光新城
▲廊橋四季衛星地圖
眾美城廊橋四季·佳琳陽光新城
推薦指數：★★★★
地址：翟營大街與方興路交口以南
主力戶型：63平一室、84~114平兩室、103~139平三室
物業水平：中等
平均房價：廊橋四季15000以上、佳琳陽光新城13943元/平
眾美城廊橋四季，分為A/B/C三個地塊，每個地塊的建築風格都不同，AC地塊品質優秀，B地塊稍遜。佳琳陽光新城位於廊橋四季西南角，體量雖小，小區並不亂，今年上建華東路小學不用掏擇校費。佳林花園位於方村商貿城內，是個很小的項目，本文一筆帶過。
交通出行方面，廊橋四季周邊有兩個丁字三叉路口，道路都是斜的，沒有紅綠燈，路邊違章亂停現象很嚴重，出行不便（翟營大街還經常堵）
園林景觀方面，A區有人工湖，C區有水景，B區以大塊草坪為主。
物業管理方面，物業沒有扯後腿，但是部分業主素質不高，部分區域髒亂差
戶型預算方面，兩室戶型84~114平，總價預算128萬起步，廊橋四季高層兩室戶型有點差，客廳無陽台或者半陽台，兩門兩室客廳無陽台；三室戶型103~139平，總價預算150萬起步。值得注意的是，廊橋四季的房源基本都有雙稅，稅費高昂。
以下為廊橋四季和佳琳陽光新城的實景圖
▲眾美城廊橋四季·C區實景
▲眾美城廊橋四季·B區實景
▲眾美城廊橋四季·A區實景
▲佳琳陽光新城·實景
7
安苑小區·方興小區
▲該地塊衛星地圖
安苑小區·方興小區
推薦指數：★★★☆
地址：翟營大街與方興路交口東行200米道路兩側
主力戶型：33~77平一室、56~115平兩室、178~153平三室
物業水平：一般
平均房價：安苑小區14708元/平、方興小區16345.8元/平
安苑小區分ABC三個地塊，A區以多層住宅樓為主，B/C以高層住宅樓為主，市政府開發的經濟適用房小區，但初期業主很明顯都不是「經濟適用」型人群，以公務員、教師等為主，甚至有四室戶型，當初三千塊的房價，現在一萬五六，不得不說是一種極大的諷刺。方興小區，原名二機廠宿舍，房齡偏大，戶型偏小。小區內比較新的幾棟樓，沒有房本。
交通出行方面，有多條公交線路，只是翟營大街有點堵
園林景觀方面，安苑A/B區景觀最好，C區一般，方興小區典型的老小區，無所謂綠化景觀
物業管理方面，很一般
戶型預算方面，33~77平一室，方興小區的一室一般都三四十平，五六十萬即可買套中門一室；兩室戶型56~115平，總價預算90~160萬，方興低樓層兩室不到100萬即可拿下，安苑B/C區沒有硬傷的兩室120萬起步，安苑A區有戶型特別棒的大兩室，總價預算145萬起步。
以下為安苑和方興小區實景圖
▲安苑小區·實景
▲二機廠宿舍（方興小區）·實景
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PS下篇文章預告：中介日記丨再度寬鬆下的冷清樓市
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